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江蘇省泰州市中級人民法院

民事判決書



(2011)泰中民終字第0368號



上訴人(原審被告)金某某。

被上訴人(原審原告)萬某某。

上訴人金某某與被上訴人萬某某土地使用權轉讓合同糾紛一案，興化市人民法院于2010年12月20日作出（2010）泰興安民初字第263號民事判決，上訴人金某某對該判決不服，向本院提起上訴。本院于2011年2月23日立案受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結。

原審審理查明：2007年2月14日，興化市國土資源局將位于興化市某鎮(zhèn)振安南路東側的一塊宗地（編號為XH2006G006-2，面積為2462.2㎡，用途為商住用地）掛牌出讓。金某某通過招標受讓該宗地，出讓金為133萬元。該宗地已經興化市國土資源局登記，頒發(fā)給金某某國有土地使用權證。金某某受讓該宗地后，于2007年5月31日與萬某某簽訂了轉讓該宗地開發(fā)使用權協(xié)議書一份，金某某為甲方，萬某某為乙方，主要條款：一、甲方自愿將該宗地開發(fā)使用權交給乙方使用支配。二、乙方給付甲方前期該地皮使用權招標費用150萬元……四、乙方自愿讓出該地皮南面路段，及吊機南北路段給甲方通往碼頭吊機使用。五、乙方在該地皮開發(fā)樓盤時若發(fā)生一切糾紛，甲方必須幫助解決。……七、乙方在出售該樓盤時為購買方所提供的房產證、土地使用證，水電開戶等一切手續(xù)由甲方在兩個月內協(xié)助辦理結束，具體費用由乙方支付……。合同簽訂后，金某某將訟爭土地交付萬某某開發(fā)使用，萬某某按照約定分批給付金某某轉讓金150萬元，但未到國土管理部門辦理轉讓登記。

2008年5月10日，萬某某以金某某（乙方）的名義與丙公司（甲方）（以下簡稱丙公司）簽訂聯(lián)營合作協(xié)議，約定乙方以該宗土地的出讓價款等資金300萬元，甲方出資300萬元聯(lián)營開發(fā)該宗地。甲、乙雙方共同管理與核算，利潤和所需費用按甲乙雙方投資比例分成。若甲方不按期出資，則不得參與分配；甲方授權乙方進行房產銷售，辦理各戶產權登記手續(xù)和土地分割手續(xù)，乙方實行自負盈虧，如出現(xiàn)銷售糾紛，由乙方承擔責任。合同簽訂后，丙公司申請辦理了該宗土地商品房的建設手續(xù)，萬某某方開發(fā)建設商住樓。工程竣工后，萬某某方將52套商品房全部銷售完畢。金某某為其中50戶買房人協(xié)助辦理了房產證，但未為另2戶買房人協(xié)助辦理房產證，未為52戶買房人協(xié)助辦理土地使用權證。萬某某、金某某雙方釀成糾紛，萬某某訴至法院，要求金某某全面履行約定義務，為買房人辦理房產證和土地使用證。

另查，在訟爭土地以南，萬某某讓出一條約3米的道路，供金某某使用。

以上事實有萬某某提供的協(xié)議書、承諾書、國有土地使用權出讓合同、興化市安豐國土資源所證明各一份，房屋所有權證書復印件二份，收據八份，照片圖五份，萬某某申請調取興化市某鎮(zhèn)建設管理服務所情況說明、中華人民共和國建設工程規(guī)劃許可證及建設用地規(guī)劃許可證、土地使用證各一份，房屋所有權登記具結書二份。金某某申請調取興化市國土資源局檔案土地估價報告、某鎮(zhèn)振安南路東側農科加油站北側商住樓建設用地規(guī)劃技術指標各一份，調取興化市建設局檔案的聯(lián)營合作協(xié)議一份。庭審筆錄中萬某某、金某某的陳述等，附卷佐證。

原審認為：合法的土地使用權轉讓，受法律保護。金某某合法受讓了訟爭土地，領取了國有土地使用證，合法取得了該土地的使用權，具備了進入市場進行依法轉讓的條件。關于萬某某開發(fā)房地產資質問題。萬某某與金某某簽訂土地開發(fā)轉讓合同后，萬某某以金某某的名義與丙公司簽訂了聯(lián)營合作開發(fā)協(xié)議，萬某某以金某某的名義與丙公司合作開發(fā)商品房，萬某某與丙公司并無爭議。丙公司具有開發(fā)資質，合作開發(fā)房地產的當事人一方具備房地產開發(fā)經營資質的，應當認定合作體具有開發(fā)資質。至于另一方是誰，是否具備開發(fā)資質，并不影響合作體的開發(fā)資質。且金某某在整個建房過程中，包括申領建設手續(xù)，商品房建成后金某某為50戶買房人辦理房產證時，均未提出異議。關于萬某某與金某某之間轉讓土地開發(fā)使用權未辦理變更登記手續(xù)問題，根據《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第八條的規(guī)定，土地使用權人作為轉讓方與受讓方訂立土地使用權轉讓合同后，當事人一方以雙方之間未辦理土地使用權變更登記手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。關于未投資開發(fā)的空地轉讓問題。《城市房地產管理法》第三十九條關于土地轉讓時投資應達到開發(fā)投資總額25%的規(guī)定，是對土地使用權轉讓合同標的物設定的于物權變動時的限制性條件，轉讓的土地未達到25%以上的投資，屬合同標的物的瑕疵，并不直接影響土地使用權轉讓合同的效力，《城市房地產管理法》第三十九條中的該項規(guī)定，不是認定土地使用權轉讓合同效力的法律強制性規(guī)定。因此，金某某認為土地使用權轉讓未達到25%投資開發(fā)條件應認定無效的主張，不予支持。關于金某某應否為買房人協(xié)助辦理房地產登記證書問題，萬某某、金某某雙方簽訂的土地開發(fā)使用權轉讓協(xié)議，是雙方當事人真實意思表示，不違反國家法律強制性規(guī)定，應當認定有效。當事人應當按照合同的約定全面履行義務。雙方約定，乙方（萬某某）在出售該樓盤時為購買方所提供的房產證、土地使用證，水電開戶等一切手續(xù)由甲方（金某某）在兩個月內協(xié)助辦理結束，具體費用由乙方（萬某某）支付。因此，金某某應當按照合同約定為買房人協(xié)助辦理房地產登記手續(xù)。關于在該地皮南面路段讓出道路給金某某使用的問題，萬某某已在該地皮南面讓出一條道路給金某某使用，且使用至今。在整個商住樓建設過程中，金某某并未提出異議，否則，萬某某方也不能順利建設。即使金某某對萬某某讓出的道路有異議，也不能影響買房人的合法權益，雙方應當另行處理。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條的規(guī)定，判決：金某某于判決生效之日起一個月內，按照萬某某、金某某訂立的協(xié)議書第七條的約定，為買房人協(xié)助辦理房產證、土地使用證。案件受理費80元，其他費用200元，合計280元，由金某某負擔，此款已由萬某某墊交，金某某在履行判決主文時一并給付萬某某。

上訴人金某某不服上述民事判決，向本院提起上訴稱：1、上訴人與被上訴人簽訂的國有土地使用權轉讓合同，違反了法律的禁止性規(guī)定，應為無效合同；上訴人與丙公司之間由被上訴人冒名簽訂的聯(lián)營合同亦為無效。一審判決均認定為有效錯誤；2、上訴人與被上訴人之間只有國有土地使用權轉讓合同，縱然一審認定該合同有效，上訴人也僅有協(xié)助被上訴人辦理土地使用權宗地轉讓的義務，負責為購房戶辦理房產證及土地分割證的義務人是丙公司和被上訴人，協(xié)議中約定由上訴人協(xié)助，系上訴人不懂法所致，一審判決的協(xié)助義務也不明確，致上訴人無法履行；3、被上訴人未按約履行合同義務，未讓出受讓的國有土地使用權部分地塊作為上訴人的專有吊機通道，一審認定被上訴人已讓出一條約3米的道路供上訴人使用，純屬無稽之談，上訴人有權行使同時履行抗辯權。綜上，請求二審撤銷原判，駁回被上訴人的訴訟請求。

被上訴人萬某某答辯稱：一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求二審駁回上訴，維持原判。

二審中，雙方當事人未有新證據提供，二審查明的事實與一審相同。

本院認為：金某某通過招標從興化市國土資源局受讓了興化市某鎮(zhèn)振安南路東側的一塊宗地，領取了國有土地使用權證，合法取得了該宗土地的使用權，具備了進入市場進行依法轉讓的條件。后金某某與萬某某簽訂了土地開發(fā)使用權轉讓協(xié)議，金某某將其受讓的土地轉讓給萬某某開發(fā)建設商品房，該協(xié)議系金某某與萬某某的真實意思表示。協(xié)議簽訂后，金某某與萬某某雖未辦理變更登記手續(xù)，但依照最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》法釋[2005]5號第八條的規(guī)定，并不影響雙方之間所簽訂的土地使用權轉讓合同的效力；關于《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第一款第（二）項規(guī)定的土地轉讓時投資應達到開發(fā)投資總額25%的規(guī)定，是對土地使用權轉讓合同標的物設定的于物權變動時的限制性條件，轉讓的土地未達到25%以上的投資，屬合同標的物的瑕疵，并不直接影響土地使用權轉讓合同的效力，該項規(guī)定不是認定土地使用權轉讓合同效力的法律強制性規(guī)定。因此，金某某上訴認為其與萬某某所簽訂的土地使用權轉讓合同無效的理由，本院不予支持。金某某與萬某某簽訂土地使用權轉讓合同后，萬某某以金某某的名義與丙公司簽訂了聯(lián)營合作開發(fā)協(xié)議，雙方合作開發(fā)商品房，金某某在建房過程中，包括申領相關建設手續(xù)，商品房建成后為50戶購房人辦理房產證時，均未提出異議，說明金某某認可了萬某某以其名義與丙公司合作開發(fā)商品房的行為。且丙公司具備房地產開發(fā)經營資質，依照法釋[2005]5號第十五條的規(guī)定，該合作開發(fā)聯(lián)營合同亦為有效。依照金某某與萬某某簽訂的土地使用權轉讓合同第七條的約定，金某某負有協(xié)助萬某某為購房方辦理房產證、土地使用權證的義務，商品房建成后，金某某僅為50戶購房人協(xié)助辦理了房產證，其未全面履行合同義務，現(xiàn)萬某某要求金某某依約履行協(xié)助義務，依法應予支持。至于協(xié)議中約定的該地皮南面路段讓出道路給金某某使用的問題，現(xiàn)萬某某已在該地皮南面讓出一條道路給金某某使用至今，在商住樓建設過程中，金某某亦未提出異議，且金某某即使對萬某某讓出的道路有異議，也不能影響金某某為購房者協(xié)助辦證的義務，與本案亦不屬同一法律關系，金某某可另行通過合法途徑處理。綜上，一審判決認定事實清楚，程序合法，處理并無不當，金某某的上訴理由均不能成立，一審判決依法應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審訴訟費80元，由上訴人金某某負擔（已交）

本判決為終審判決。





審 判 長 陳 繼 元

審 判 員 曹 海 霞

代理審判員 高 繼 林







二〇一一年五月十日



書 記 員 王 梅