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浙江省麗水市中級人民法院


民 事 判決 書



(2012)浙麗民終字第169號






上訴人（原審被告）青田X投資有限公司。


法定代表人林XX，該公司執行董事。


上訴人（原審原告）青田X制傘有限公司。


法定代表人葉XX。


委托代理人趙麗軍，浙江萬申佳律師事務所律師。


委托代理人謝卿，浙江萬申佳律師事務所實習律師。


上訴人青田X投資有限公司與上訴人青田X制傘有限公司因房屋租賃合同糾紛一案，不服青田縣人民法院（2011）麗青船民初字第44號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2012年6月28日對本案進行了公開開庭審理。上訴人青田X投資有限公司的法定代表人林XX、上訴人青田X制傘有限公司法定代表人葉XX及其委托代理人趙麗軍到庭參加訴訟。本案現已審理終結。


原審法院經開庭審理，對證據進行質證和認證，認定本案事實如下：2010年4月12日，原告青田X制傘有限公司作為合同的甲方與被告青田X投資有限公司作為合同的乙方簽訂了租賃合同，原告青田X制傘有限公司將其位于青田縣船寮鎮大垟工業區的廠房租給被告青田X投資有限公司使用。租賃合同的第二條約定：租賃暫定拾年，從2010年4月12日起至2020年4月12日止，本合同簽訂之日乙方支付給甲方租賃（水電）押金人民幣伍萬元整，期滿無欠費無息退還。租賃合同的第三條約定：第一年和第二年的租金人民幣450000元整，第三年的租金470000元整，第四年租金490000元整，第五年至第十年的租金為每年500000元整。租金采用先付后用原則，每年的租金分兩次付清。甲方同意給乙方三個月的裝修期。但本合同生效之日乙方支付第一次六個月租金。之后租金提前兩個月支付，即在六個月租期滿前兩個月，乙方支付下六個月租金，今后租金支付方式以此類推。若乙方逾期一個月不支付下一次租金的，甲方有權收回廠房，解除租賃合同。租賃合同的第十條約定：由于乙方在甲方出租的空置廠房上投入昂貴的硬件、軟件資源，故甲方不得以任何借口將房屋使用權收回，否則甲方賠償乙方的一切損失。合同簽訂后原告即將房屋交付給被告，被告即投入資金對房屋進行裝修。被告自認2010年7月因故停產。但又占用房屋至今，被告除了支付原告租賃（水電）押金50000元之外，至今未付租金。雙方致成糾紛。2011年2月24日原告訴至法院，請求判令解除與被告于2010年4月12日簽訂的租賃合同；被告支付租賃合同第一期、第二期租金共計450000元；被告支付違約金10000元；本案訴訟費由被告承擔。青田X投資有限公司反訴請求判決確認雙方簽訂的租賃合同無效，反訴被告青田X制傘有限公司向反訴原告青田X投資有限公司返還押金50000元，并賠償經濟損失1500000元。后原告青田X制傘有限公司在之前的訴訟請求基礎上增加訴訟請求：要求被告騰房并拆除裝修裝飾等添附物并恢復原狀；被告承擔合同解除之日至被告實際交房之日房屋占有使用費。


原審法院另經審理查明，本案所涉房屋于2004年6月24日由相關部門頒發建設用地規劃許可證，房屋建成后，2011年9月22日由相關部門頒發建設工程規劃許可證。麗水市中興工程咨詢有限公司于2011年12月5日依據現場勘察和林XX于2011年5月23日簽字確認的范圍、工程量作出鑒定結論：裝飾裝修建設工程的造價735354元。在訴訟過程中，原告自認第一年和第二年的租金總共450000元。


原審法院經審理認為，原、被告在2010年4月12日簽訂租賃合同時，本案所涉房屋尚未取得建設工程規劃許可證，原告即將房屋交付被告裝修并投入使用，于2011年9月22日才獲得相關部門頒發建設工程規劃許可證。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定：“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效”。故原、被告簽訂的租賃合同應認定有效。原、被告現均同意租賃合同解除，故準許原、被告于2010年4月12日簽訂的租賃合同解除，被告應將房屋交還給原告，并支付合同解除前后的租金和房屋占有使用費，按照租賃合同約定的租金標準計算。原、被告簽訂租賃合同的第十條約定：由于乙方在甲方出租的空置廠房上投入昂貴的硬件、軟件資源，故甲方不得以任何借口將房屋使用權收回，否則甲方賠償乙方的一切損失。根據租賃合同的第三條約定，原告有權單方解除合同，因此原告有權將房屋使用權收回，租賃合同中的 “甲方不得以任何借口將房屋使用權收回，否則甲方賠償乙方的一切損失”結合租賃合同的第三條、合同的目的，依據誠實信用原則，應當理解為“甲方不得以任何不正當理由將房屋使用權收回，否則甲方賠償乙方的一切損失”。原、被告簽訂租賃合同時，原告未辦理建設工程規劃許可證，原告就將房屋交付給被告，被告即投入資金對房屋進行裝修。直至被告第二次申請評估鑒定時，租賃合同仍然處于無效狀態，原、被告均存在過錯，對于形成附合物的裝飾裝修物歸原告所有，原告應予以酌情賠償；對未形成附合物的裝飾裝修物應由被告清理騰空。原告的合理的訴訟請求，依法予以支持；其不合理的訴訟請求，不予支持。被告主張雙方簽訂的租賃合同是無效的，因依照本案事實和法律規定已認定合同有效，故不予支持。被告主張由于葉XX實施的違法行為，導致


其于2010年7月底被迫停止生產，因被告未提交證據予以證實，故不予采信。被告要求賠償過高的部分，不予支持。因原、被告的租賃合同解除，被告向原告支付的押金50000元，原告理應退還。


據此，原審法院依照《中華人民共和國合同法》九十三條、第九十六條、第九十七條、第二百一十二條、第二百二十七條、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、第九條第二款之規定，判決：


一、解除青田X制傘有限公司與青田X投資有限公司于2010年4月12日簽訂的租賃合同；


二、青田X投資有限公司于判決生效后二十日內騰空廠房交還青田X制傘有限公司（對于形成附合物的裝飾裝修物歸青田X制傘有限公司所有）；


三、青田X投資有限公司于判決生效后二十日內支付給青田X制傘有限公司租金及房屋占有使用費（自2010年7月12日起至實際交還房屋之日止按合同約定的租金標準計算）；


四、青田X制傘有限公司于判決生效后二十日內賠償青田X投資有限公司損失350000元；


五、青田X制傘有限公司于判決生效后二十日內返還青田X投資有限公司押金50000元；


六、駁回原告青田X制傘有限公司的其他訴訟請求；


七、駁回反訴原告青田X投資有限公司的其他訴訟請求。


本案本訴案件受理費8200元，由青田X制傘有限公司負擔3500元，由青田X投資有限公司負擔4700元。反訴案件受理費18750元，減半收取9375元，由青田X制傘有限公司負擔3650元，由青田X投資有限公司負擔5725元；鑒定費50000元，由青田X制傘有限公司負擔20000元，青田X投資有限公司負擔30000元。


上訴人青田X投資有限公司上訴稱：1、本案系勝利制傘公司的過錯導致雙方簽訂無效的房屋租賃合同，又是勝利制傘公司的過錯導致房屋租賃合同無法繼續履行而解除。勝利制傘公司租給上訴人的廠房所謂“標準空置廠房”經一次次整改仍然無法達到企業進行生產的要求，導致上訴人資金投入后無法正常開展生產，勝利制傘公司理應承擔相應責任。2010年7月，雙方約定的正式租賃期限還未開始，雙方就已經解除房屋租賃合同達成一致意見，勝利制傘公司也明確不再向上訴人主張租金，上訴人也已經及時地騰空了廠房，雙方的爭議焦點只是應當賠償上訴人多少損失的問題，是勝利制傘公司在明知上訴人已經騰空廠房的情況下不接收廠房，不應以此為由要求上訴人支付租金和占有使用費；2、上訴人的損失僅廠房裝修一項經鑒定就達到了735354元，此外，還有青田縣城2家門店裝修等相應費用30萬元，還有工人工資、水電費、建立網站費用、 ISU認證費、電視廣告費、辦公用品費等損失20萬元以及其他無法用證據證明的巨額損失，上述經濟損失均因勝利制傘公司的過錯行為導致，勝利制傘公司理應全部賠償。綜上，一審判決在認定事實和適用法律上均有錯誤，請求二審法院依法改判或者發回重審。


上訴人青田X制傘有限公司上訴及答辯稱：1、按照司法解釋的規定，只有在合同無效，出租人不同意利用的前提下，對已形成附合的裝修物，才由雙方各自按導致合同無效的過錯分擔現值損失。現一審既然認定合同有效，則不應判決上訴人分擔賠償裝飾物的責任；2、正氣投資公司的上訴理由不能成立，本案合同屬于有效合同，導致合同不能履行的原因是正氣投資公司自己經營不善，并非上訴人的過錯。事實上第一年的租金就是45萬元，上訴人為了早日結案拿回出租廠房，才作了讓步，同意前兩年的租金按一年算，所以真正損失的是上訴方。一審判決裝飾物損失各半承擔，存在一定問題，請求二審法院依法改判。

針對青田X制傘有限公司的上訴理由，青田X投資有限公司辯稱：勝利制傘公司拿不合格的廠房騙其簽訂了合同，導致廠房不能使用，理應賠償損失，請求二審法院依法判決。

二審經審理，查明的事實與原審一致，原審法院在判決中列明的經庭審舉證質證認定本案事實的證據，具有合法性客觀性及關聯性，二審仍作為定案依據予以確認。

本案的爭議焦點如下：

一、關于本案租賃合同的效力問題。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定，“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效”，對照本案情形，青田X制傘有限公司在2011年9月22日取得了出租廠房的建設工程規劃許可證，該時間在一審庭審辯論終結前，故本案的租賃合同應認定為有效。

二、關于本案合同解除后剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失如何分擔的問題。因本案雙方均同意租賃合同解除，但對合同解除后已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條第（三）項規定，“因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任”。本案中承租方雖未按照合同約定的期限支付租金，但出租方也存在將無建設工程規劃許可證的房屋交付承租方，對承租方正常生產經營產生一定影響的過錯，故雙方均應對合同解除后剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失承擔相應責任。

綜上，本院認為，本案雙方簽訂的租賃合同有效，在此前提下，雙方均同意解除租賃合同，應予準許。因青田X投資有限公司在糾紛產生后，未及時騰空并交還租賃房屋，對于合同解除前后的租金及房屋占有使用費，理應按照租賃合同約定的租金標準予以支付。上訴人青田X投資有限公司上訴提出其已騰空房屋，但出租方在明知已騰空廠房的情況下不接收廠房，故其不應承擔租金和房屋占有使用費，該上訴理由缺乏相應證據，亦與本案事實不符，本院不予支持。對于合同解除后的裝飾裝修殘值損失，原判根據鑒定結論，判決由青田X制傘有限公司承擔其中的35萬元，無明顯不當。上訴人青田X投資有限公司提出其還存在門店裝修、工人工資、水電費、建立網站費用、 ISU認證費、電視廣告費、辦公用品費等損失，但缺乏足夠證據證實，對其主張的上述損失，本院不予支持。上訴人青田X制傘有限公司提出只有合同無效才存在分擔裝飾裝修物殘值損失的上訴理由與司法解釋的規定不符，該上訴理由亦不能成立。綜上，原判認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：


駁回上訴，維持原判。


二審案件受理費22700元，由上訴人青田X投資有限公司負擔16150元，上訴人青田X制傘有限公司負擔6550元。


本判決為終審判決。










審 判 長 呂 湘

審 判 員 鄒一峻

代理審判員 程允平



二○一二年七月九日

本件與原本核對無異

代書記員 鄭曉曉