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浙江省麗水市中級人民法院


民 事 判決 書


（2012）浙麗民終字第143號



上訴人（原審被告）許某某。


上訴人（原審被告）梁某某。


委托代理人蘇某某。


被上訴人（原審原告）包某某。


委托代理人施某某。


上訴人許某某、梁某某為與被上訴人包某某所有權確認糾紛上訴一案，不服蓮都區人民法院（2011）麗蓮民初字第1105號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭于2012年5月21日公開開庭進行了審理。上訴人許某某、梁某某及其委托代理人蘇某某，被上訴人包某某的委托代理人施某某到庭參加訴訟。本案經本院審判委員會討論決定，現已審理終結。


原判認定，2003年12月1日，以原告包某某為乙方，被告許某某、梁某某所有的個體企業--麗水市利群飯店為甲方簽訂了房屋買賣合同一份，約定：一、乙方向甲方購買坐落在麗水市××花園新村××飯店××綜合樓××地××層第東套房屋，主套房建筑面積135平方米，陽臺建筑面積6.6平方米，公攤建筑面積6平方米，合計建筑面積147.6平方米（陽臺面積按1／2計算），建筑面積定價為每平方米2480元，計價為366048元，柴間面積5.4／2平方米或1／2計算，計價為6696元，乙方在總房款外愿意補貼給甲方5000元整人民幣，躍層面積65×2000=130000元，共計人民幣507744元；二、房款結算依據：以房產證建筑面積為準（如房產證的建筑面積包含公攤面積，房款以房產證的建筑面積結算。如房產證的建筑面積不包括樓道公攤面積，總房款加公攤面積的房款合計計算）。四、付款方式：簽訂合同之日起首付房屋總價的60%，房屋建到頂外墻粉刷后直至外墻架拆到地付總價款的20%，甲方負責辦理房產證、土地證，余款20%辦理過戶使用，過戶手續辦理完畢后，按房產證面積結算并付清房款，甲方同時交給乙方房產證、土地證。如乙方不肯付尾款，甲方有權扣房產證、土地證，直至乙方交清尾款。如過三個月，乙方仍不肯支付尾款，甲方從辦理房產證當天開始按尾款金額加收月息3%收取，直至尾款付清為止。五、本樓層過戶辦理有關手續（稅）費，乙方承擔費用3.05%，甲方承擔其他所有稅費。六、竣工時間：2004年10月30日竣工驗收，驗收后1個月內通知乙方提供證件配合甲方辦理過戶手續。七、違約責任：甲乙雙方共同遵守上述規定，如果乙方提出不買，甲方在一個月內將乙方預交的買房款本金不計息退回。在乙方沒有提出不買之前，甲方絕對不可不賣。合同對其他內容作了相應的約定。合同簽訂后，原告依約支付兩被告購房款如下：2004年2月23日260000元、2004年4月1日20000元、2006年3月9日20000元、2006年4月3日55000元、2006年4月22日45000元、2006年9月22日30000元。兩被告于2006年9月28日將麗水市××花園新村53幢二單元603室房屋及柴間（現房產所有人登記為許某某，房屋坐落蓮都區××室，房屋所有權證號01108375、設計用途其它）交付給原告使用。期間，由于麗水市利群飯店與建設單位糾紛，建設單位延遲至2005年12月14日將已竣工的本案所涉房屋進行驗收，驗收合格后，辦理了房產及土地證。之后，麗水市利群飯店被麗水市工商局注銷登記，上述房屋的房產及土地證的戶名分別于2008年6月10日和2009年6月22日更改為業主被告許某某、梁某某。之后，原、被告因房屋買賣合同相關條款的履行發生爭議，原告于2010年8月17日向法院起訴，經蓮都法院（2010）麗蓮民初字第958號民事判決書判決：原告包某某與被告許某某、梁某某簽訂的房屋買賣合同有效；被告許某某、梁某某于判決生效后一個月內將麗水市××花園新村53幢二單元603室及柴間的房產證、土地使用證過戶給原告包某某；反訴被告包某某于判決生效后一個月內支付反訴原告許某某、梁某某未支付的合同價款72744元；駁回反訴原告許某某、梁某某的其他訴訟請求。同時，該判決書明確原、被告之間的房屋買賣合同第五條中原告承擔費用3.05%之約定。從社會經驗法則判斷其真實意思是原告方承擔3.05%的稅費率。被告不服提起上訴，麗水市中級人民法院于2010年12月9日作出（2010）浙麗民終字第409號民事判決書判決駁回上訴，維持原判。上述判決生效后，原告于2011年1月31日向法院交納了未付的合同價款72744元，因兩被告未履行過戶義務，原告于2011年1月26日向法院申請強制執行。在案件執行過程中，法院于2011年4月25日向某某市房管處發出（2011）麗蓮執民字第320號協助執行通知書，查封了蓮都區花園新村二單元603室房屋。兩被告以原、被告尚有29.78平方米的房款未結算為由，申請中止執行，法院于2011年5月5日作出了（2011）麗蓮執民字第320號執行裁定書對法院（2010）麗蓮民初字第958號民事判決書中止執行。后原、被告雙方因尚未結算的房款起訴法院，經一、二審法院裁定駁回兩被告的起訴。2011年9月1日，法院解除了對房屋的查封。2011年9月2日法院作出執行裁定依法將坐落于麗水市××都區××單××室房屋過戶給了原告，執行標的物的柴間（坐落于麗水市花園新村53幢）在判決書及房屋買賣合同均沒明確的門牌號和產權證號，暫時無法強制過戶，而裁定終結執行程序。在辦理過戶過程中，根據麗水市恒信房地產評估有限公司于2011年4月20日所作的麗恒估（2011）稅字第0796號房地產估價報告，麗水市××花園新村53幢二單元603室房屋的市場價值為1702000元，原告于2011年10月9日向稅務部門交納了契稅等稅費共163392元。2011年9月6日房產登記過戶在原告包某某名下。根據房產證登記房屋套內面積為132.25平方米，分攤面積為11.79平方米，共計面積為144.04平方米。現原、被告因柴間確認、稅費承擔及損失等糾紛導致訴訟。


原審法院經審理認為，原、被告雙方所簽訂的房屋買賣合同系雙方當事人真實意思表示，并未違反法律和行政法規的規定，屬有效合同，雙方均應按合同約定履行各自權利、義務。本案現登記房屋所有人為許某某，坐落于蓮都區××室房屋（建筑面積5.51平方米，設計用途為其它，房屋所有權證號01108375號，房屋共有權證號01012932），根據庭審查明的事實，該房屋已經與蓮都區花園新村53幢二單元603室房屋同時交付原告使用至今，同時兩被告在2010年9月17日原、被告之間房屋買賣合同糾紛庭審中明確認可系花園新村53幢603室柴間。且生效判決書已明確兩被告應將麗水市××花園新村53幢二單元603室及柴間的房產證、土地使用證過戶給原告包某某。現原告重新起訴要求確認沒有事實和法律依據，不予支持。麗房權某某都區字第01167655號房屋所有權證登記，蓮都區花園新村53幢二單元603室房屋6層套內面積為132.25平方米，公攤面積11.79平方米，共計144.04平方米，而合同約定的主套建筑面積為147.6平方米，房產證載面積少于合同約定面積3.56平方米。因此，兩被告應按房屋買賣合同一、二條約定對相關房款退還原告，故原告要求兩被告退還購房款8828元的訴訟請求有理，予以支持。根據房屋買賣合同第五條約定本樓層過戶辦理有關手續（稅）費，乙方（原告）承擔費用3.05%，甲方（被告）承擔其他所有稅費，生效法律文書明確真實意思是原告承擔3.05%的稅費率。但對稅費是以2011年4月20日的房屋市場評估價還是按合同約定的價款為計算依據，原、被告之間存在爭議。該院認為原、被告對稅費承擔的約定并不違反法律、行政法規的強制性規定。因本案房屋的房產及土地證的戶名分別于2008年6月10日和2009年6月22日更改為被告許某某、梁某某后才滿足過戶給原告的前提條件，且原、被告因履行合同相關條款產生糾紛，原告最終通過訴訟方式才強制過戶。故被告主張以合同約定價款為計稅依據缺乏事實與法律依據，稅費的計算應按2011年4月20日房屋評估價為依據，即兩被告應某擔的稅費按評估價1702000元乘以6.55%稅費率為111481元。原告訴請的賠償房產查封期間的利息損失，因被告申請查封房產系被告行使自己的訴訟權利，故原告此項訴請缺乏事實和法律依據，不予支持。原告要求被告承擔墊付的訴訟費用150元，原告應通過執行程序解決，故不予支持。依照《中華某某共和國民法通則》第四條、第七十一條、第七十二條、第七十五條、第八十五條、第八十八條、第一百三十四條、《中華某某共和國合同法》第五條、第八條、第六十條之規定，判決：一、被告許某某、梁某某于本判決生效之日起十日內退還原告包某某購房款人民幣8828元；二、被告許某某、梁某某于本判決生效之日起十日內支付原告包某某房產過戶稅費人民幣111481元；三、駁回原告包某某的其他訴訟請求。案件受理費3940元，由原告包某某負擔1970元，被告許某某、梁某某負擔1970元。


上訴人許某某、梁某某上訴稱：一、原判決以現房屋增值評估價作為計稅依據，沒有法律依據，實屬錯判，也嚴重顯失公平。雙方簽訂的房屋買賣合同已經約定以合同價計稅，故原判決以現房屋增值評估價判令上訴人承擔稅費，既無事實依據，也無法律依據。同時，當事人之間簽訂的合同總價遠低于評估價，現原審判令上訴人按評估價承擔稅費，明顯損害上訴人的合法權益。因為房屋增值部分是由被上訴人享有的，這部分稅費由上訴人承擔，明顯違反公平原則。二、雙方合同關于稅費的約定已實際變更，被上訴人不存在追償權。被上訴人自動向稅務機構繳納稅費，是被上訴人自己變更合同約定的行為，是一種自己默認免除上訴人承擔稅費的行為。況且該稅費在法院沒有判決的情況下，被上訴人先承擔后追償，既無雙方約定也無法律規定，明顯不能成立。三、原判認定案涉房產土地證于2009年更名為上訴人錯誤，在2008年6月30日土地證就已更名為上訴人。四、案涉房屋至2011年才過戶是被上訴人為了房產稅優惠拖延所致，被上訴人應某擔相應責任。綜上，要求依法撤銷原判第二項，并予以改判。一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。


被上訴人包某某答辯稱：造成案涉房屋現在才過戶的責任在于上訴人，被上訴人無任何過錯，所以上訴人應按房屋增值價承擔費用。在案涉房屋過戶時上訴人沒有主動承擔稅費，而是出于過戶的需要被上訴人只能代付，代付之后當然取得向上訴人的追償權。因此上訴人的上訴不能成立，要求駁回上訴，維持原判。


二審經審理，查明原判認定案涉房屋土地證“于2009年6月22日更改為業主被告許某某、梁某某”有誤，案涉房屋土地證更改為業主被告許某某、梁某某的時間為2008年6月30日，除此以外，本院查明的其他事實與原判認定的一致。


本院認為，案涉房屋買賣合同系雙方當事人真實意思的表示，且并未違反法律和行政法規的規定，應認定合法有效，雙方當事人均應依約履行。雙方當事人在案涉合同中對過戶稅費如何分擔作了約定，但案涉房屋在合同履行過程中發生延遲過戶導致稅費大幅增加，上訴人作為負有交付案涉房屋義務的一方未能提供充分證據證明其具有法定免責事由，且根據業已生效的法律文書的認定，被上訴人在案涉房屋買賣合同簽訂后已依約履行了支付購房款的義務，故上訴人應對案涉房屋遲延過戶造成的后果承擔相應責任，原判支持被上訴人按案涉房屋買賣合同第五條“本樓層過戶辦理有關手續（稅）費，乙方承擔費用3.05%，甲方承擔其他所有稅費”的約定，要求上訴人對案涉房產過戶時實際發生的稅費進行分攤的主張并無不當。上訴人提出被上訴人自動向稅務機構繳納稅費系單方變更合同約定的行為，被上訴人在交納該款項后不具有追償權，因案涉房產系在執行程序中強制過戶，被上訴人交納房產過戶稅費并不意味其自愿承擔該費用，故上訴人的該上訴請求理由不能成立，本院不予支持。綜上，上訴人的上訴理由均不能成立，本院不予支持。原判認定案涉房屋土地證變更為上訴人名下的時間雖然有誤，但該認定錯誤并不影響案件實體處理，原判仍可維持。為此，依照《中華某某共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：


駁回上訴，維持原判。


二審案件受理費2530元，由上訴人許某某、梁某某負擔。


本判決為終審判決。














審 判 長 鄒一峻


審 判 員 余慧娟


代理審判員 程允平




二○一二年七月十七日


本件與原本核對無異


代 書記員 鄭曉曉