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麗水市蓮都區人民法院

民事判決書

（ 2012 ）麗蓮民初字第 598 號


原 告： 程 XX ，女， 1990 年 7 月 20 日 出生，漢族，住青田縣臘口鎮 XX 。公民身份號碼： XX 。

原 告：洪 XX ，男， 1989 年 12 月 3 日 出生，漢族，住青田縣阜山鄉 XX 。公民身份號碼： XX 。

兩原告委托代理人（特別授權）：葉 XX ，浙江 XX 律師事務所律師。

兩原告委托代理人（特別授權）：黃 X ，浙江 XX 律師事務所律師。

被告：金 XX ，男， 1964 年 2 月 10 日 出生，漢族，住麗水市蓮都區 XX ，現住麗水市蓮都區 XX 。公民身份號碼： XX 。

委托代理人（特別授權）：高 X 、李 X ，浙江 XX 律師事務所律師。

第三人：郭 XX ，男， 1958 年 7 月 6 日 出生，漢族，住青田縣石溪鄉 XX 。公民身份號碼： XX 。

委托代理人（特別授權）：郭 X ，男， 1982 年 3 月 6 日 出生，漢族，住 青田縣石溪鄉 XX 。公民身份號碼： XX 。

第三人： 郭 X ，男， 1982 年 3 月 6 日 出生，漢族，住 青田縣石溪鄉 XX 。公民身份號碼： 332522198203061752 。

原告 程 XX 、洪 XX 與被告金 XX 、第三人郭 XX 、郭 X 房屋租賃合同 糾紛一案，本院于 2012 年 6 月 29 日立案受理后， 依法由審判員徐晨璐獨任審判，于同年 8 月 23 日 公開開庭進行了審理。原告 程 XX 、 洪 XX 的委托代理人葉 XX 、黃 X ，被告金 XX 及其委托代理人高 X ，第三人郭 XX 及其委托代理人郭 X ，第三人郭 X 到庭參加訴訟 。 本案現已審理終結。

原告 程 XX 、 洪 XX 訴稱： 2008 年 3 月 26 日 ，被告金 XX 與浙江正達置業股份有限公司（以下簡稱“正達公司”）簽訂了《房屋租賃合同》，正達公司將陽光城 26 幢、 31 幢樓 110 — 119 號十間商鋪店面租于被告金 XX ，租賃期限為 2008 年 7 月 15 日 至 2013 年 7 月 14 日 。合同對租金進行了約定，即第一層營業用房 26.5 元 / 平方米 / 月，二層營業用房 13.25 元 / 平方米 / 月，第三期每年租金遞增 10% 。 2010 年 12 月 23 日 ，正達公司將《房屋租賃合同》所涉的陽光城 26 幢、 31 幢 110 — 119 號十間商鋪店面（即今麗陽街 638 號、 640 號、 642 號一層、二層店面，雖登記為三間店面，實際為四間店面）賣給原告，正達公司與原告約定從 2010 年 12 月 23 日 開始麗陽街 638 號、 640 號、 642 號一層、二層店面租金由原告收取，并告知被告租賃關系延續，并讓其直接將租金交付原告。經原告多次催討，被告拒不按合同約定交付 2011 年度和 2012 年度的租金。另原告查明，被告未經原告同意，已擅自將其承租的原告所有的店面轉租給第三人郭 XX 。原告認為，原告作為房屋所有權人，雖未直接與被告簽訂《房屋租賃合同》，但根據房屋買賣不破租賃的規定，原告直接延續原《房屋租賃合同》所有權利、義務。被告未支付租金和未經原告同意擅自轉租行為，已構成根本性違約，原告有權依法解除雙方的租賃關系。原告請求依法判令： 1 、解除原告與被告間 2008 年 3 月 26 日 的《房屋租賃合同》； 2 、被告金 XX 向原告支付自 2010 年 12 月 23 日 至騰房之日止的房屋租金及利息（租金暫計至起訴之日約為： 221242 元，利息從起訴之日起按中國人民銀行規定的同期貸款利率計算至款項還清之日止）； 3 、被告金 XX 向原告支付違約金 8 萬元及利息（利息從起訴之日起按中國人民銀行同期貸款利率計算至款項還清之日止）； 4 、被告金 XX 立即騰空蓮都區麗陽街 638 號、 640 號、 642 號二層店面； 5 、第三人郭 XX 協助騰空蓮都區麗陽街 638 號、 640 號、 642 號一層店面； 6 、本案訴訟費由被告金 XX 承擔。

被告金 XX 辯稱： 被告不存在原告訴請和事實理由中相關一至六點的糾紛，本案被告不應當承擔相關任何賠償和騰空責任。被告與第三人間的轉讓包括了經營權轉讓與店鋪轉租，且正達公司對被告的轉租行為予以認可，被告的轉租行為發生在原告取得租賃物產權之前，因此無需經得原告同意。被告不存在怠于支付租金的行為，被告曾欲交付 20 萬租金給原告，但原告作為房東至始至終未出面，被告因無法確認原告委托代理人身份故未支付租金。被告在正達公司 2012 年 5 月 31 日出具《函》后，即 2012 年 6 月知曉正達公司將被告承租部分商鋪出讓給另三位業主，被告在 6 月份向另兩位業主支付租金，因原告自身原因導致被告未支付租金。被告認為即使被告未支付足額租金仍應由合同的一方當事人正達公司向被告主張而非原告。

第三人郭 XX 、郭 X 辯稱：沒有異議。

經審理本院查明： 2008 年 3 月 26 日 ，被告金 XX 與浙江正達置業股份有限公司簽訂《房屋租賃合同》，約定：由被告金 XX 承租位于正達陽光城麗陽路商鋪，一層商鋪十間戶牌號為陽光城 26 、 31 幢樓 110 — 119 號，建筑面積為 797.8 平方米 ， 26 、 31 幢二層商鋪十間，建筑面積為 880.71 平方米 ；租賃期限自 2008 年 7 月 15 日 至 2013 年 7 月 14 日 ；租金金額總計為 2221052 元，支付方式實行先交租后使用，被告分十次支付標的租金，其中第八次被告需支付（ 2012 年 1 月 15 日 至 2012 年 7 月 14 日 ）租金人民幣 238209 元，第九次被告需支付（ 2012 年 7 月 15 日 至 2013 年 1 月 14 日 ）租金人民幣 262030 元，第八次租金于每年 6 月 3 日前、第九次租金于每年 12 月 31 日前匯入浙江正達置業股份有限公司指定賬戶；被告未按期支付租金或將租賃標的擅自轉租給第三方屬違約行為，應承擔違約責任。第三人郭 X 、郭 XX 系父子關系， 2011 年 10 月 15 日 ，被告金 XX 與第三人郭 X 、郭 XX 簽訂《轉讓協議》將被告承租的商鋪部分轉讓給第三人經營。 2012 年 5 月 22 日 ，麗水市蓮都區人民法院作出（ 2012 ）麗蓮商初第 312 號生效判決確認被告金 XX 與第三人間簽訂的《轉讓協議》合法有效。 2012 年 2 月 6 日 ，浙江正達置業股份有限公司將蓮都區麗陽街 638 號、 638 號二層，蓮都區麗陽街 640 號、 640 號二層，蓮都區麗陽街 642 號、 642 號二層（原先名為陽光城 26 幢、 31 幢 114 號， 115 號， 116 號， 214 號， 215 號， 216 號）過戶登記在兩原告名下。 2012 年 5 月 31 日 ，浙江正達置業股份有限公司向被告金 XX 出具《函》，告知被告將所租賃部分商鋪 2012 年 1 月 15 日 — 2013 年 7 月 14 日 的租金直接支付給業主杜延安、賴建華、原告程 XX 等人。 2012 年 6 月 1 日 ，浙江正達置業股份有限公司出具《證明》，證實 2012 年 1 月 15 日 — 2012 年 7 月 14 日 蓮都區麗陽街 638 號、 638 號二樓， 640 號、 640 號二樓， 642 號、 642 號二樓房屋租金合計 73517 元。 2010 年 8 月 11 日 、 2011 年 3 月 30 日 、 2011 年 10 月 12 日 ，被告金 XX 向浙江正達置業股份有限公司賬戶分別匯款 216553 元、 216553 元、 238209 元，支付《房屋租賃合同》約定的第五、六、七次租金。

本院采信并據以認定上述事實的證據有原告提供的：兩原告及被告身份證明、第三人身份證明、被告與浙江正達置業股份有限公司簽訂的《房屋租賃合同》、被告與第三人簽訂的《轉讓協議》、麗房權證蓮都區字第 01175926 號等房產權證、房地產平面圖、浙江正達置業股份有限公司出具《證明》一份；被告金 XX 提供的 （ 2012 ）麗蓮商初字第 312 號 民事判決書、中國工商銀行進賬單及個人業務憑證、浙江泰隆商業銀行網上銀行交易回單 、 浙江正達置業股份有限公司 2012 年 5 月 31 日 《函》、被告金 XX 理財金賬戶歷史明細清單及當事人的庭審陳述。

本院認為：被告金 XX 與浙江正達置業股份有限公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，合同依法成立并生效。浙江正達置業股份有限公司系在租賃期間將蓮都區麗陽街 638 號、 638 號二層， 640 號、 640 號二層， 642 號、 642 號二層（原先名為陽光城 26 幢、 31 幢 114 號， 115 號， 116 號， 214 號， 215 號， 216 號）產權過戶至原告程 XX 、洪 XX 名下，故租賃物在租賃期間發生的所有權變動，不影響租賃合同的效力。被告金 XX 與兩第三人間的《轉讓協議》系租賃物所有權變動之前訂立，且被告金 XX 已告知原所有權人浙江正達置業股份有限公司，麗水市蓮都區人民法院（ 2012 ）麗蓮商初字第 312 號生效 判決 認定該《轉讓協議》的效力為合法有效，故兩原告訴請認為被告存在擅自轉租行為并無事實及法律依據；兩原告系 2012 年 2 月 6 日 獲得租賃物產權，故兩原告訴請被告金 XX 向其支付自 2010 年 12 月 23 日起 的租金及利息，不具有事實及法律依據；且被告金 XX 在獲知租賃物產權變更兩原告名下后已向原告程 XX 及其父親明確表示愿意支付租金并欲履行支付租金的義務，被告金 XX 的行為并不構成根本性違約。綜上，原告程 XX 、洪 XX 訴請解除原告與被告間的《房屋租賃合同》及要求被告支付違約金及利息，不具有事實及法律依據，本院不予支持。被告金 XX 已向浙江正達置業股份有限公司支付 2010 年 12 月 23 日 至 2012 年 1 月 14 日 的租金，依據浙江正達置業股份有限公司與被告金 XX 簽訂的《房屋租賃合同》及 2012 年 5 月 31 日 向被告金 XX 發送的《函》，被告金 XX 需向兩原告支付 2012 年 1 月 15 日 — 2012 年 7 月 14 日 的租金，對原告訴請的該部分租金，本院予以支持。依據《房屋租賃合同》約定，被告金 XX 需于 2012 年 6 月 3 日前 付清 2012 年 1 月 15 日 — 2012 年 7 月 14 日 租金，被告金 XX 至今未付該期租金，故原告訴請被告金 XX 支付遲延支付的租金利息，符合法律規定，本院予以支持。為此，依照《中華人民共和國民法 通則》 第一百零六條、第一百三十四條，《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第二百二十四條、第二百 二十六條、第二百二十七條、第二百二十九條之規定，判決如下 ：

一、被告金 XX 于本判決生效后十五日內支付原告程 XX 、洪 XX2012 年 1 月 15 日 — 2012 年 7 月 14 日 的租金 73517 元；

二、被告金 XX 于本判決生效后十五日內支付原告程 XX 、洪 XX 自 2012 年 6 月 3 日起 至上述租金付清之日止的利息（按中國人民銀行規定的同期貸款基準利率計算）；

三、駁回原告程 XX 、洪 XX 的其他訴訟請求。

案件受理費 6820 元，減半收取 3410 元，由原告程 XX 、洪 XX 負擔 2410 元，由被告金 XX 負擔 1000 元 。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于浙江省麗水市中級人民法院。

審 判 員 徐 晨 璐

二 O 一二年八月二十九日

本件與原本核對無異

代書記員 何 燁