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麗水市蓮都區(qū)人民法院

民事判決書

（2011）麗蓮民初字第1109號





原告：許xx，男，1956年6月21日出生，漢族，住麗水市xx新村x幢x單元xx室。公民身份號碼：xxxxX。

原告：梁xx，女，1956年10月5日出生，漢族，住麗水市xx新村x幢x單元xx室。公民身份號碼：xxxxxx。

上述兩原告委托代理人（特別授權）：蘇xx，浙江xx律師事務所律師。

被告：包xx，男，1959年9月25日出生，漢族，住麗水市xx新村x幢x單元xxx室。公民身份號碼：332525195909250016。

委托代理人（特別授權）：楊xx，男，1963年10月23日出生，漢族，住青田縣xx鎮(zhèn)xx號。公民身份號碼：xxxxx1。

原告許xx、梁xx與被告包xx房屋買賣合同糾紛一案，本院于2011年11月7日立案受理后，依法由審判員呂小明獨任審判，于2011年12月1日公開開庭進行了審理。原告許xx、梁xx及其委托代理人蘇xx，被告包xx到庭參加訴訟。后因房屋價格評估且案情復雜，本案依法轉為普通程序審理，由審判員呂小明擔任審判長，審判員徐晨璐、人民陪審員朱文虎參加評議的合議庭，于2012年6月8日、8月17日公開開庭進行了審理。原告許xx、梁xx及其委托代理人蘇xx，被告包xx及其委托代理人楊xx到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

原告許xx、梁xx訴稱：原、被告于2003年12月1日簽訂房屋買賣合同約定：被告包xx向原告購買坐落于麗水市蓮都區(qū)xx新村xx飯店商住綜合樓xxx地塊房屋，即麗水市xx新村x幢x單元xx室（包括躍層）。六層主套房共計建筑面積147.6平方米，每平方米2480元，躍層面積65平方米，每平方米2000元，共計房款人民幣50.7744萬元。房款結算依據(jù)以房產證建筑面積為準等內容。由于房產證載面積比合同約定面積多29.78平方米，躍層露臺52.356平方米未計算房款，共計82.136平方米房款還未結算。原、被告從2008年起為此事產生糾紛，并多次協(xié)商未果。原告于2011年5月30日向法院提起訴訟，2011年6月22日法院以其他款項應待房產過戶手續(xù)辦理完畢后再結算處理，且原告未辦理房產過戶手續(xù)，訴請缺乏法律依據(jù)為由駁回原告起訴。現(xiàn)該房產于2011年9月6日已過戶給被告所有，結算條件已成就，但被告仍不愿結算，對于超合同約定面積雙方未約定，被告應按現(xiàn)在房屋市場價格支付原告房款，故原告提起訴訟，要求被告支付七層（躍層）房款297800元及七樓（躍層）露臺房款209400元。

被告包xx辯稱：兩原告尚未履行生效判決的法定義務，起訴條件尚未成就。除訟爭的603室房產過戶給被告外，涉訴房屋附屬柴間房產權證和土地使用權證及其他證件尚未過戶至被告名下。且兩原告必須先支付被告為其墊付的房產過戶稅費，以及柴間過戶稅費，才能行使結算房款的權利。因此，兩原告起訴無事實和法律依據(jù)，請求法院予以駁回。

原告為證明其訴訟主張，在舉證期限內向本院提交的證據(jù)有：一、兩原告身份證復印件，待證兩原告身份情況；二、被告身份證復印件，待證被告身份；三、原、被告之間的房屋買賣合同，待證雙方就訟爭房屋買賣簽訂合同，合同約定的躍層面積僅為65平方米，躍層露臺合同沒有約定的事實；四、麗房權證蓮都區(qū)字第xx號、麗房蓮都區(qū)共字第xxx號房產證，待證訟爭房產面積為238.82平方米；五、麗水市房地產管理處查檔證明，待證訟爭房產已于2011年9月6日過戶給被告，過戶房產證載面積與原告房產證面積一致，證載面積與合同約定面積不一致及原告起訴條件已成就的事實；六、訟爭房產躍層平面圖，待證躍層有露臺52.356平方米的事實；七、房地產平面圖，待證躍層房產面積為94.78平方米，躍層露臺面積為52.356平方米；八、民事起訴狀，待證雙方之間房屋買賣合同產生糾紛導致訴訟的事實；九、（2010）麗蓮民初字第958號民事判決書，待證雙方房屋糾紛部分產權已經判決的事實；十、2011年5月30日庭審筆錄，待證被告已承認訟爭房產躍層82.136平方米在合同中沒有約定的事實；十一、原告要求被告支付房款的函，待證2010年9月25日原告發(fā)函給被告要求支付82.136平方米房款的事實；十二、被告發(fā)給原告的關于房產辦理過戶事宜協(xié)商函，待證被告認可原告未向其計算露臺的款項；十三、（2011）麗蓮民初字第469號民事裁定書，待證原告曾于2011年5月3日向法院起訴要求被告支付82.136平方米房款，因訴訟條件未成就，法院駁回原告起訴的事實；十四、蓮都區(qū)xx新村x幢xx室房產證與房屋建筑面積測繪報告，待證訟爭房產沒有柴間，只有其他用房，被告主張柴間產權未過戶原告起訴條件未成就的觀點不能成立；十五、賬單，待證訟爭房屋裝修時所用材料及人工工資與本案無關，門窗是整幢房屋的5個門窗；十六、露臺照片兩張，待證躍層露臺在房屋買賣合同中未約定；十七、清單一份，待證被告未按房屋買賣合同約定支付相關費用；十八、萬松房地產公司與闕靜蕾之間的補充協(xié)議，待證本案露臺應計算房款；十九、收款收據(jù)一份，待證蓮都區(qū)xx新村x幢房產所有進戶門為統(tǒng)一安裝。

被告為證明其抗辯主張，在舉證期限內向本院提交的證據(jù)有：一、房屋買賣合同，待證原、被告就訟爭房產簽訂房屋買賣合同及作出相關約定的事實；二、（2010）麗蓮民初字第958號民事判決書，待證雙方之間的房屋買賣糾紛經法院判決的事實；三、蓮都區(qū)xx新村x幢xx室房產權證，待證兩原告將被告購買的柴間辦理了房產證；四、（2011）麗蓮執(zhí)民字第320號執(zhí)行裁定書，待證柴間房產證、土地使用權證至今未過戶到被告名下，兩原告未履行完畢房產過戶手續(xù)的生效判決；五、稅收電子轉賬專用完稅證，待證被告為兩原告墊付了訟爭房屋過戶稅費111481元，兩原告未履行支付過戶稅費的生效判決；六、麗房權證蓮都區(qū)字第0xxx號房產證，待證房產證載六層主套建筑面積144.04平方米，躍層建筑面積94.78平方米，超合同建筑面積29.78平方米；七、領條一份，待證原告許xx于2006年7月22日向被告領取泥工工資、材料費共11993元；八、麗水市建筑設計院603室躍層平面圖、臨街立面展開圖，待證弧形裝飾板下方陽臺18.36平方米不計算建筑面積，故在簽定房屋買賣合同時沒有約定建筑面積和房款。603室躍層露臺專屬于603室房屋；九、電費結算單，待證被告于2006年10月起居住603室，躍層露臺和陽臺均由被告裝飾和專用；十、個體工商戶營業(yè)執(zhí)照，待證原告以麗水市xx飯店名義出售訟爭房屋；十一、麗工商案（2007）第29號行政處罰決定書，待證工商部門認定麗水市xx飯店從事了房地產開發(fā)，因違法經營被處罰；十二、（2010）麗蓮民初字第958號案件庭審筆錄，待證原告在庭審中明確承認蓮都區(qū)xx新村x幢xx室是原、被告雙方在房屋買賣合同中約定的柴間。

本院依原告申請委托麗水經濟資產評估有限公司對蓮都區(qū)xx新村x幢x單元xx室躍層及露臺價值進行評估，麗水經濟資產評估有限公司麗經評字（2012）73號評估報告及補充說明認為，評估基準日為2012年2月27日的市場價值，躍層為9770元/平方米，露臺為1920元/平方米，2003年12月1日為評估基準日的露臺市場單價為490元/平方米。

被告對原告的證據(jù)質證認為：對原告證據(jù)一、二、三、四、八、九、十三沒有異議；證據(jù)五真實性沒有異議，對待證事實有異議，因原告未支付被告為其墊付的稅費，且柴間的房產證、土地證未過戶至被告名下，故原告起訴條件未成就；證據(jù)六、十真實性沒有異議，對待證事實有異議；證據(jù)七真實性、待證事實均有異議，該復印件與房產證原件不一致，原告將計入房產證面積的弧度板下陽臺面積18.36平方米又計入露臺面積進行重復計算；證據(jù)十一，被告確實收到這份函，除對躍層超面積29.78平方米予以認可，其他內容與本案不具有關聯(lián)性；證據(jù)十二，這份函確實是被告發(fā)給原告，因原告逾期未答復，該函已作廢；證據(jù)十四真實性沒有異議，待證事實有異議，訟爭房產有柴間，且在合同中作了約定并已交付被告使用；證據(jù)十五至十八，系原告單方制作，與本案不具有關聯(lián)性。

原告對訟爭房產評估報告及補充說明（麗經評字（2012）73號）質證認為：躍層房屋評估價值為9770元/平方米沒有異議，但露臺評估價值1920元與現(xiàn)市場價值嚴重不符，評估價值偏低。補充說明程序不合法，且沒有鑒定人簽名或蓋章，將2003年12月1日作為露臺評估基準日得出價值為490元/平方米缺乏科學依據(jù)，是完全錯誤的。

原告對被告的證據(jù)質證認為：證據(jù)一，合同并沒有約定在柴間過戶后才支付房款。訟爭房屋不存在柴間，只有其他用房；證據(jù)二，該份判決雖寫有柴間，但與事實不符，是否有柴間應以房產證來確定；證據(jù)三，不能待證被告主張的兩原告將被告購買的柴間辦理了房產證；證據(jù)四，未履行判決義務的原因不是原告造成的；證據(jù)五與本案不具有關聯(lián)性，且被告主張稅費不成立；證據(jù)六、七、八真實性沒有異議，不能待證被告主張的事實，且證據(jù)七與本案不具有關聯(lián)性；證據(jù)九系被告房屋裝修所花的費用，與本案不具有關聯(lián)性；證據(jù)十與本案不具有關聯(lián)性；證據(jù)十一，真實性沒有異議，能證明原、被告之間的房屋買賣系私房事實；證據(jù)十二，訟爭房屋有無柴間應以房產證為準。

被告對訟爭房產評估報告及補充說明（麗經評字（2012）73號）質證認為：房屋買賣合同已明確訟爭房產主套房屋價格為2480元/平方米，躍層為2000元/平方米，房屋價格合同已明確約定根本無需評估。因此評估報告不具有真實性、合法性，不應予以采信。

經庭審質證，本院對證據(jù)作如下認證：原告證據(jù)一、二、三、四、八、九、十三，被告沒有異議，本院予以確認；證據(jù)五、六、十，被告對真實性沒有異議，對待證事實有異議，本院認為上述證據(jù)系房產查檔證明、躍層平面圖及庭審筆錄，符合證據(jù)真實性、合法性、關聯(lián)性的特征，本院予以確認；證據(jù)七系訟爭房地產平面圖，證明了躍層面積情況，本院予以確認；證據(jù)十一、十二，被告承認收函及發(fā)函的事實，本院認為該兩份證據(jù)證明了原、被告之間就房款支付及過戶曾通過信函進行溝通協(xié)調的事實，本院予以確認；證據(jù)十四，被告對真實性沒有異議，該證據(jù)符合證據(jù)三性，本院予以確認；證據(jù)十五、十七、十八、十九與本案不具有關聯(lián)性，本院不予確認；證據(jù)十六露臺照片反映露臺的有關情況，本院予以確認。

被告證據(jù)一、二、三、四、五、六、八、十一、十二，上述證據(jù)符合真實性、合法性、關聯(lián)性的特征，本院予以確認；證據(jù)七、九、十與本案不具有關聯(lián)性，本院不予確認。

麗水經濟資產評估有限公司對訟爭房產及露臺所作的麗經評字（2012）73號評估報告及補充說明，系評估機構對躍層房產及露臺的現(xiàn)值及雙方簽訂房屋買賣合同即2003年12月1日的價值所作的評估，具有真實合法性，與本案具有關聯(lián)性，本院予以確認。

綜上，結合雙方當事人庭審陳述，本院對本案事實作如下認定：2003年12月1日，以原告許xx、梁xx所有的個體企業(yè)——麗水市xx飯店為甲方被告包xx為乙方簽訂了房屋買賣合同一份，約定：一、乙方向甲方購買坐落在麗水市蓮都區(qū)xx新村xx飯店商住綜合樓xxx地塊第六層東套房屋，主套建筑面積135平方米，陽臺建筑面積6.6平方米，公攤建筑面積6平方米，合計建筑面積147.6平方米（陽臺面積按1/2計算），建筑面積定價為每平方米2480元，計價為366048元，柴間面積5.4/2平方米或1/2計算，計價為6696元，乙方在總房款外愿意補貼給甲方5000元整人民幣，躍層面積65×2000=130000元，共計人民幣507744元。二、房款結算依據(jù)：以房產證建筑面積為準（如房產證的建筑面積含公攤面積，房款以房產證的建筑面積結算。如房產證的建筑面積不包括樓道公攤面積，總房款加公攤面積的房款合計計算）。四、付款方式：簽訂合同之日起首付房屋總價的60%，房屋建到頂外墻粉刷后直至外墻架拆到地付總價款的20%，甲方負責辦理房產證、土地證，余款20%辦理過戶使用，過戶手續(xù)辦理完畢后，按房產證面積結算并付清房款，甲方同時交給乙方房產證、土地證。如乙方不肯付尾款，甲方有權扣房產證、土地證，直至乙方交清尾款。如過三個月，乙方仍不肯支付尾款，甲方從辦理房產證當天開始按尾款金額加收月息3%收取，直至尾款付清為止。五、本樓層過戶辦理有關手續(xù)（稅）費，乙方承擔費用3.05%，甲方承擔其他所有稅費。六、竣工時間：2004年10月30日竣工驗收，驗收后1個月內通知乙方提供證件配合甲方辦理過戶手續(xù)。七、違約責任：甲乙雙方共同遵守上述規(guī)定，如果乙方提出不買，甲方在一個月內將乙方預交的買房款本金不計息退回，在乙方沒有提出不買之前，甲方絕對不可不賣。合同對其他內容作了相應的約定。合同簽訂后，被告依約支付了兩原告購房款共計430000元。之后，原、被告因房屋買賣合同相關條款的履行發(fā)生爭議，被告于2010年8月17日向法院起訴，經蓮都法院（2010）麗蓮民初字第958號民事判決書判決：原、被告簽訂的房屋買賣合同有效；原告許xx、梁xx于判決生效后一個月內將麗水市蓮都區(qū)xx新村x幢二單元x室及柴間的房產證、土地使用證過戶給被告包xx，被告包xx于判決生效后一個月內支付原告許xx、梁xx未支付的合同價款72744元；駁回原告許xx、梁xx的其他訴訟請求。同時，該判決書明確其他款項應待房產過戶手續(xù)辦理完畢后再結算處理。原告不服提起上訴，二審判決駁回上訴，維持原判。該判決生效后，經法院強制執(zhí)行于2011年9月份將麗水市蓮都區(qū)xx新村x幢x單元xx室房屋過戶至被告包xx名下，執(zhí)行標的物的柴間暫時無法強制過戶，而裁定終結執(zhí)行程序。根據(jù)房產證記載過戶給被告的躍層房屋套內建筑面積87.024平方米，共有分攤面積7.758平方米，共計94.782平方米，超出房屋買賣合同面積有29.782平方米。躍層露臺等面積共52.356平方米，原、被告房屋買賣合同未予約定。原告曾以被告未支付相應房款起訴法院，蓮都法院（2011）麗蓮民初字第469號民事裁定書以原告在未能辦理相關手續(xù)不滿足起訴條件為由駁回兩原告的起訴，二審維持一審裁定。

另，麗水經濟資產評估有限公司對蓮都區(qū)xx新村x幢x單元xx室躍層及露臺作出了麗經評字（2012）73號評估報告及補充說明，評估基準日為2012年2月27日訟爭房屋躍層市場價值為9770元/平方米，露臺市場價值為1920元/平方米，評估基準日為2003年12月1日訟爭房屋露臺市場價值為490元/平方米。

本院認為：原、被告雙方所簽訂的房屋買賣合同系雙方當事人真實意思表示，并未違反法律和行政法規(guī)的規(guī)定，屬有效合同，雙方均應按合同約定履行各自權利、義務。訟爭的麗水市蓮都區(qū)xx新村x幢二單元x室已通過法院強制執(zhí)行過戶至被告包xx名下，根據(jù)房產證記載訟爭房屋躍層套內建筑面積87.024平方米，共有分攤面積7.758平方米，共計94.782平方米，超出原、被告房屋買賣合同面積29.782平方米。被告未支付超面積房款，現(xiàn)房屋已過戶給被告包xx，被告理應支付超合同約定面積的房款，因房屋買賣合同對躍層價格明確約定為2000元/平方米，故雙方應按合同約定履行。因此，原告要求被告支付超面積房款的訴訟請求有理部分，本院予以支持。由于原、被告在房屋買賣合同中未對躍層露臺價款進行約定，考慮到露臺具有一定的使用價值及被告使用的現(xiàn)狀，結合麗水經濟資產評估有限公司的評估報告，對露臺面積房款被告理應支付原告。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十二條第一款第（二）項規(guī)定，價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行。故躍層露臺價格應按原、被告于2003年12月1日簽訂合同時的市場價格490元/平方米計算。因此，原告要求被告支付露臺房款的訴訟請求有理部分，本院予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第六十二條第一款第（二）項、第一百零九條之規(guī)定，判決如下：

一、被告包xx于本判決生效之日起十日內支付原告許xx、梁xx關于麗水市蓮都區(qū)xx新村x幢二單元x室七層（躍層）房款59564元、七層（躍層）露臺房款25654.44元，共計人民幣85218.44元；

二、駁回原告許xx、梁xx的其他訴訟請求。

如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費8870元，由原告許xx、梁xx負擔7360元，被告包xx負擔1510元。鑒定費2700元，由原告許xx、梁xx負擔1350元，被告包xx負擔1350元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于浙江省麗水市中級人民法院。





















審 判 長 呂 小 明


審 判 員 徐 晨 璐


人民陪審員 朱 文 虎






二O一二年八月二十七日


本件與原本核對無異

書 記 員 魏 小 云