房屋借名登記糾紛中如何確定真正的權(quán)利人
——李磊訴陽少平所有權(quán)確認案



【案件基本信息】
1．裁判書字號
北京市第二中級人民法院(2011)二中民終字第13070號民事判決書
2．案由：所有權(quán)確認糾紛
3．當(dāng)事人
原告(被上訴人)：李磊
被告(上訴人)：陽少平
【基本案情】
李磊于2001年購買了北京市順義區(qū)馬坡花園7號樓二單元10A室房屋一套，交納了全部房款及相關(guān)費用，但因為該房產(chǎn)為經(jīng)聯(lián)投資有限公司和北京天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作開發(fā)，且因為李磊并非上述公司人員，為了方便購買，李磊購買涉訴房屋的時候，就將房屋產(chǎn)權(quán)登記在了經(jīng)聯(lián)投資有限公司員工陽少平的名下。隨后，該房屋多年來一直由李磊居住使用，并進行了裝修，居住期間的相關(guān)費用亦由李磊支付，房產(chǎn)證也由李磊保管。但是，后來當(dāng)李磊欲將房屋變更登記在自己名下時，陽少平予以拒絕，并稱該房屋當(dāng)初就是其出錢購買，登記在陽少平名下就是陽少平所有的房屋。對于李磊手持房屋產(chǎn)權(quán)證一事，陽少平稱自己的老房屋產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)丟失，并補辦了新的房屋產(chǎn)權(quán)證。李磊針對陽少平的否認，拿出了經(jīng)聯(lián)投資有限公司的收據(jù)、證明書和北京天馬房地產(chǎn)開發(fā)中心的證明，表明購房款是自己所交納且這兩家公司都未收到過陽少平的房款。
【案件焦點】
依據(jù)雙方當(dāng)事人提供的證據(jù)能否認定李磊當(dāng)初買房存在借名登記的事實及能否證明李磊是房屋的真正權(quán)利人。
【法院裁判要旨】
北京市順義區(qū)人民法院經(jīng)審理認為：本案中李磊主張對本案爭議房產(chǎn)享有所有權(quán)，其提供了原始房屋所有權(quán)證、涉訴房屋的稅費票據(jù)、房屋開發(fā)單位證明等證據(jù)，證實爭議房產(chǎn)的購房款系由其支付，但以陽少平的名義購買涉訴房產(chǎn)的事實。根據(jù)當(dāng)時經(jīng)辦人崔某某等的證言也可以認定李磊支付了本案爭議房產(chǎn)的購房款。訴訟中，陽少平稱其支付了爭議房產(chǎn)的購房款，且李磊系無償使用該爭議房產(chǎn)，但就此部分事實其并未提供充足的證據(jù)予以證實，故對其該辯解理由本院難以采信。況且，從涉訴房屋的使用及裝修情況來看，假如被告實際購買了房屋，其在長達
10余年的時間里不去管理自己的房屋，任憑他人進行裝修、使用且不支付任何費用，有悖常理。被告并未提供其購買房屋的相關(guān)手續(xù)，簡單以房屋相關(guān)資料丟失為由辯解，難以讓人信服。根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容產(chǎn)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認權(quán)利。本案爭議房產(chǎn)雖登記在陽少平名下，但根據(jù)已查明的事實，李磊支付了本案爭議房產(chǎn)的購房款，其應(yīng)享有爭議房產(chǎn)的所有權(quán)，故本院對李磊要求確認本案爭議房產(chǎn)歸其所有的訴訟請求予以支持。
北京市順義區(qū)人民法院依照《中華人民共和國物權(quán)法》第三十三條之規(guī)定，判決如下：
確認坐落于順義區(qū)馬坡花園7號樓二單元1至2層10l室房屋為原告李磊所有。
陽少平以原審判決認定事實錯誤，濫用事實推定為由提起上訴，北京市第二中級人民法院審理后認為：當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。為證明自己系訴爭房屋的真正權(quán)利人，李磊提供了原始房屋產(chǎn)權(quán)證書，購房過程中產(chǎn)生的稅費票據(jù)等購房手續(xù)，訴爭房屋開發(fā)商出具的證明以及崔某某等證人證言等證據(jù)，證據(jù)之間可以相互印證，形成了完整合理的證據(jù)鏈條，結(jié)合李磊以所有權(quán)人身份對訴爭房屋長期居住使用的事實，本院認定李磊系以陽少平之名辦理購房手續(xù)以購買訴爭房屋，系訴爭房屋的真實所有權(quán)人。陽少平雖主張其支付了購房款，系真正產(chǎn)權(quán)人，但就此未能提供充分有效之證據(jù)支持，且其從未以所有權(quán)人之名對訴爭房屋進行管理使用，也未實際控制過房屋，其辯稱理由與常理及事實不符。故陽少平的上訴請求，因無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。原審判決認定事實清楚，適用法院正確，判決駁回上訴，維持原判。
【法官后語】
此案的焦點即原告李磊是否對涉訴房屋享有所有權(quán)。與其他確認所有權(quán)糾紛不同的是，本案涉及到實踐中存在的房屋買賣借名登記問題，具有實踐意義。對于此類糾紛，如何通過證據(jù)分析進行法律判斷，從而確定房屋的真正權(quán)利人往往是問題的關(guān)鍵所在。
本案涉及房屋的所有權(quán)歸屬依照不動產(chǎn)登記薄的記載應(yīng)當(dāng)屬于被告陽少平，但原告李磊主張其才是房屋真正的權(quán)利人，最初只是借用被告陽少平的名字進行了登記。在此情形下，以下四個方面的認定對于確定真正權(quán)利人具有重要的意義：
1．涉訴房屋產(chǎn)權(quán)證登記為誰，由誰保管
房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，產(chǎn)權(quán)人一般不會隨意交由他人。本案中，原告李磊持有最初的房屋產(chǎn)權(quán)登記證，登記人為被告陽少平。如果房屋實際權(quán)利人為陽少平，則由原告李磊長期保管該證書的做法有違常理。另外，雖然被告陽少平手中也持有產(chǎn)權(quán)證書，但該證書的獲得據(jù)其陳述為原有證書丟失后補辦所得。
2．涉訴房屋的購房款及相關(guān)稅費由誰支付
依據(jù)常理，自己購買房屋必定自己交付購房款及相關(guān)稅費。本案中，原告李磊提供了收據(jù)、證明書、證人證言等相關(guān)證據(jù)，證明是其交納了涉訴房屋的購房款，且持有辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記所支付的必要費用票據(jù)和水電費、供暖費用的票據(jù)。對此，被告楊少平解釋為其因搬家丟失了辦理房屋登記的票據(jù)，將必要費用之票據(jù)與房屋產(chǎn)權(quán)證書綜合觀察，被告陽少平稱丟失的說法有違常理。
3．涉訴房屋由誰長期支配使用
本案中，原告李磊提供了相關(guān)的水電費和取暖費等票據(jù)，證明了涉訴房屋自2000年開始一直由原告居住，并進行了裝修。被告稱因為原告父親為領(lǐng)導(dǎo)才一直讓原告在此居住，而自己在其他地方租房居住，且并不知曉房屋裝修的情況，該辯解同樣與常理相悖。
4．房屋出賣方的證明
房屋買賣合同的簽訂雙方為買受人與出賣人，當(dāng)初出賣方與何人訂立合同及收取何人交付的房款也是判斷真正權(quán)利人的依據(jù)之一。本案中，當(dāng)初房屋的投資方經(jīng)聯(lián)公司出具證明和證人，證實當(dāng)初收到的購房款系李磊所交，且證明當(dāng)時因李磊非公司人員，才將房屋登記在陽少平名下。房地產(chǎn)開發(fā)商和負責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)事宜的天馬房地產(chǎn)開發(fā)中心，也證明其并未收取過被告陽少平交納的房屋購房款。
綜合以上分析可知，原告提供的證據(jù)之間互相得到印證，且已經(jīng)形成完整的證據(jù)鏈條，證明了原告為涉訴房屋的真正權(quán)利人，而被告陽少平并未提供有力證據(jù)證明其主張。

編寫人：北京市順義區(qū)人民法院 史智軍



摘自：國家法官學(xué)院 編 《中國法院2013年度案例:物權(quán)糾紛.2》