——鄧某與康某、劉某、李某土地承包經營權糾紛案


[案號]

( 2009)綏中法民一終字第121號

[案情]

鄧某與康某均系某村村民。鄧某與于某系夫妻關系。1998年第二輪土地承包時，于某分得4口人家庭承包田28.1畝。2002年5月于某去世。2002年9月，鄧某將自有磚平房3間、倉房3間及六顆果樹，承包田28.1畝以24,500.00元價格賣給康某，其中土地作價10，000.00元，稅費以及義務工由康某交納，雙方簽訂了書面協議。有執筆人于某某一審庭審出庭證實：“合同是我寫的，字頭是買賣合同，用藍色鋼筆寫的，我會寫幾個字，我們屯子賣房帶地都找我。土地和房屋作價24，500.00元，房屋14，500.00元，土地10，000.00元，錢分三次還清。寫完后一撕兩半，每人一份。當時劉某某、高某某、鄧某與康某在場。”中間人及保人高某某一審庭審證實：“賣房帶地24，500.00兀，房屋14，500.00元，土地10，000.00元，2002年9月份簽的協議，代筆人于某某，還有劉某某在場，當時交200.00元定錢，第一年交10，000.00元，第二年交7，500.00元，第三年交7，000.00元，在其中扣了200.00元定錢，錢交齊了，每次交錢，我都在場。當時簽了兩份協議，鄧某也在場，用黑色鋼筆書寫的。”劉某某一審庭審證實：“我能證實鄧某與康某賣房子帶地協議是真實的，我當時和鄧某是鄰居，于某某執筆，房子帶地是24,500.00元，房屋14，500.00元，土地10，000.00元，錢分三次還清。協議從中間撕開，一家一份，用康某家孩子的稿紙書寫的，我當時沒簽字，高某某、鄧某簽字，用什么筆記不清了。”庭審中，康某稱協議找不到了，但房屋已過戶。經某市某鎮鄉建處證實，康某2004年持房屋買賣協議過戶后，協議已拿回，鄉建處未留底案。提交的契稅完稅證記載，房屋價格13，000.00元。雙方雖然提交不出書面協議，但執筆人于某某、中間人及保人高某某、在場人劉某某所證實協議的內容基本一致，只是書寫筆色證詞不一致，同時，有某市某鎮鄉建處證明及房屋契稅完稅證佐證價格問題。庭審中，經質證、認證，鄧某對24，500.00元價款分三次給付及金額無異議。

2008年1月1日，發包方某村委會重新核發土地承包經營權證書，將28.1畝土地承包經營權核發給鄧某。原土地承包經營權證書在康某手中。糧食補貼款一直由鄧某領取。2008年鄧某訴至法院，要求康某返還承包田28.1畝。現該土地中的6.38畝由第三人李某耕種；21.7畝由第三人劉某耕種。

[裁判結果]

一審法院作出( 2008)安民一初字第402號民事判決：被告康某返還原告鄧某承包土地28.1畝。康某不服，提起上訴。二審法院判決：撤銷一審判決；駁回鄧某的訴訟請求。

[裁判思路]

鄧某在第二輪土地承包時，依法取得28.1畝土地承包經營權后，為去外地居住，鄧某自愿將房屋賣給康某并將28.1畝土地承包經營權轉包給康某。鄧某除自稱將28.1畝土地承包經營權交由康某耕種，稅費以及義務工由康某交納外，提供不出其它任何證據。康某雖然提交不出書面協議，但簽訂協議時，有于某某、高某某、劉某某在場，并出庭作證，證明鄧某將依法取得的土地經營權轉包給康某，證人證詞之間能夠相互認證。鄧某與康某土地轉包合同有效，應予保護。康某與李某、劉某間轉包合同亦應認定有效。

[引申思考]

本案焦點問題是買房帶地合同中對于土地流轉單獨約定了價格的，應視為有償流轉，流轉合同應認定有效。本案中，鄧某與康某買房帶地合同內容，雖無書面合同證實，但證人出庭證實當時簽訂合同時，已經明確房屋和土地流轉價格，并形成了書面合同，由于證人為書寫合同的執筆人和在場人，證人證言應予采信，應予認定合同有效。故此，康某與劉某、李某間流轉合同亦有效。

[法律法規鏈接】

《農村土地承包法》第32條、第34條

《民事訴訟法》第153條

摘自《農村土地承包案件審判參考》P151-152頁，人民法院出版社2018年4月出版。內容簡介： 農村土地承包案件審判參考本書內容圍繞農村土地承包案件審判實踐中的法律適用問題，梳理法律適用中的重點、疑難、新型問題，通過案例分析的方式總結同類案件的審判規律與經驗、審理思路、審理方法與技巧，糾正實踐中的錯誤做法，統一司法尺度，力求為初中級法官、律師辦理同類案件提供必備的指導與參考。

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