（一）理論解答

社會實踐中，租賃未經竣工驗收的建筑物的現象并不少見，如何認定這類合同的法律效力，法學理論和司法實務界存在不同看法。

《中華人民共和國合同法》第二百七十九條規定：“建設工程竣工后，發包人應當根據施工圖紙及說明書、國家頒發的施工驗收規范和質量檢驗標準及時進行驗收。驗收合格的，發包人應當按照約定支付價款，并接收該建設工程。建設工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《中華人民共和國建筑法》第六十一條規定：“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規定的其他竣工條件。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十七條規定：“房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。”《中華人民共和國消防法》第十條第三款規定：“按照國家工程建筑消防技術標準進行消防設計的建筑工程竣工時，必須經公安消防機構進行消防驗收；未經驗收或者經驗收不合格的，不得投入使用。”《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。”基于此，有意見認為，建筑方應當確保建筑工程質量和安全符合國家的建筑安全標準，該標準是建筑行業的核心，未通過竣工驗收即簽訂房屋租賃合同的當事人應承擔合同無效的法律后果。

還有意見認為，租賃房屋經竣工驗收合格不應是租賃合同生效的必要條件。理由在于四個方面：1．無論從目的解釋的角度還是從體系解釋的角度來看，上述法律法規中的“驗收合格方可交付使用”的規定都不是一種效力性強制性規定，而是一種管理性強制性規定。②2．根據《村莊和集鎮規劃建設管理條例》規定，農村居民住宅建設開工的審批手續，由省、自治區、直轄市人民政府規定。實踐中各地對于農村住宅建設的審批權一般都是由提出申請的村民所在村的村民委員會掌握。因此，農村居民房屋的設計、施工、驗收均缺少具體、嚴格的標準。尚無依據認定農村村民建設個人住宅缺少消防設計或者未經竣工驗收本身構成違法，當然也談不上使用、出租這類房屋違法。3．除了新開發的房地產項目，城市中一些形成于不同年代的古、舊建筑也完全有可能不符合現在的消防設計、施工標準，甚至可能根本沒有相應的消防設施，現行法律沒有也不可能規定這類房屋一概不允許使用、出租。4．從公眾聚集場所未經消防安全檢查或者經檢查不符合消防安全要求的處罰規定看，公安消防機關處罰的對象是公眾聚集場所的開辦者或經營者，而不是開辦者或經營者之外的出租房屋者。

另有意見認為：依據合同法理論及相關立法精神，依法必須經過公安消防機關驗收的房屋，未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同，因違反標的需確定、可能和合法的合同有效要件之規定，應當認定合同相對無效。但在一審法庭辯論終結前經消防驗收合格，租賃標的物符合法律規定，無效合同經過補正已變為有效，且效力具有溯及力，自合同成立時發生效力。

本書認同第二種意見，除上述理由外，還因為：上述法律中“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”的立法本意在于防止不安全建筑投入使用，從而確保安全事故的不發生或少發生，但一項建筑工程是否安全除可通過“竣工驗收合格”這一途徑證明外，還可通過“專業鑒定”或“司法鑒定”等途徑確定，不能因未經竣工驗收合格就認定一定不安全。

摘自《土地、房屋租賃疑難問題理論解答與案例指引》P35-37頁，人民法院出版社2018年7月出版。內容簡介：土地、房屋租賃疑難問題理論解答與案例指引試圖在大數據分析的基礎上，運用民商事法學的基本原理和我國相關法律、法規和司法解釋的ZUI XIN規定，對我國土地、房屋租賃活動中常見的40多個疑難問題進行系統深入的理論和實務探討，并以真實的司法案例加以指引。希望借此，能對相關司法現狀的改善有所助推，對律師等辦理相關案件有所裨益，對當事人從事相關活動有所幫助。

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