Law-lib.com 2021-12-7 14:29:00 人民法院報
房子是中國老百姓最關注的話題之一，近年來，得益于城市化進程，價格相對實惠的拆遷安置房成了二手房交易市場中的“香餑餑”，但因拆遷安置房交易的限制性條件較多，此類房屋買賣中存在較多潛在風險。筆者梳理了浙江省衢州市柯城區人民法院近年來審理的涉拆遷安置房買賣糾紛的案件，發現這類房源買賣手續多、周期長，身處瞬息萬變的市場，在后續實際交付中有較大風險或變化——有時房子還沒過戶，房價卻已翻了幾番，有時期房可以交付了，卻發現因種種原因無法過戶……
拆遷房入住4年卻未能過戶
房東：妻子不認可，協議無效
2003年，身為浙江省衢州市柯城區西區最早一批拆遷戶的龔先生，為了滿足自己“蒔花弄草，修籬烹茶”的排屋夢，在拆遷協議簽訂不久便將自己分配到的5套安置房全部拋售，其中一套安置房被鄭先生以每平方米1000多元的價格購得。
兩人簽訂房屋轉讓協議后，鄭先生當即付清了全部房款。之后，安置小區竣工并完成交付，鄭先生也收拾完畢入住新家。這一住就是4年，時過境遷，房價水漲船高，鄭先生卻因為房價的不斷上漲而感到憂慮。
因為龔先生一直未到拆遷辦辦理房屋過戶手續，鄭先生至今都無法將房子過戶到自己名下，在多次聯系對方卻一直被搪塞后，鄭先生預感到隱藏在雙方之間的“雷”可能將被引爆。
果然，在又一次過戶要求被拒絕后，憤怒的鄭先生將龔先生訴至柯城區人民法院，要求將訟爭的房產權變更登記至其名下。
庭審中，龔先生認為當年雙方簽訂的房屋轉讓協議未經其妻子簽字，其妻子自始至終未認可協議，且已提出異議，故雙方簽訂的協議屬于無效協議，不同意過戶請求。
后經承辦法官對雙方釋法析理，耐心協調，最終雙方達成調解協議，由龔先生夫婦配合房屋產權辦理過戶，同時由鄭先生對龔先生夫婦適當補償。
法官提醒，買賣雙方要選擇社會信譽高、有保障的中介機構，買方對房屋是否屬于夫妻共同財產、是否存在其他共有人要核實準確，如屬于共有財產的，要求夫妻雙方或者其他所有權人共同在合同上簽字。
3年時間拆遷期房價格翻番
房東：房子不賣了，我付你違約金
2018年，衢州市柯城區斗潭小區進行危房改造。在斗潭小區擁有一套住房的汪先生夫婦想著盡快變現，便與有購房意向的陳先生簽訂斗潭安置期房轉讓協議，約定將拆遷安置所得的位于衢州市斗潭東區的期房以175萬元的價格出售給陳先生，并約定相關權利義務。協議簽訂后，陳先生向汪先生夫婦支付了全部購房款175萬元。
今年3月，斗潭安置房建成并達到交付條件，該片區房價也大幅上漲，汪先生夫婦遲遲不協助陳先生辦理產權登記及過戶手續，并企圖通過支付違約金的方式解除買賣合同。陳先生為維護自身合法權益，向柯城區法院提起訴訟，要求繼續履行合同，依法辦理房產登記及過戶手續。
“你的心情我可以理解，但是陳先生他當時全款付清了，你現在違約，他的損失也很大�！背修k法官動之以情，曉之以理，耐心地給雙方釋法析理。
通過進一步了解得知，原來陳先生和汪先生夫婦是多年的朋友，當初賣房時還因為這份情誼在期房評估價的基礎上優惠了5萬元，雙方也都不想因為這套房子導致關系變差。
最終，多年的交情讓雙方都愿意各退一步，達成一致意見，陳先生在價格上給予汪先生夫婦一定補償，合同繼續履行。調解結案后，本案已自動履行完畢。
法官提醒，現實生活中，不斷上漲的房價往往引誘賣方違約，支付少量的違約金達到解除合同的目的，從而以更高的價格再賣一次。要注意，房屋買賣合同系買賣雙方在自愿、平等的基礎上達成的契約，一旦達成，各方均應嚴格遵守。如達成協議后，買賣雙方有反悔造成違約的，均應承擔相應的違約等民事責任。
拆遷期房被查封導致無法過戶
房東：離婚了，房子還沒分清楚
2019年8月4日，魯女士與孫先生夫婦簽訂房地產轉讓合同，約定將位于衢州市柯城區某安置小區房產（期房）轉讓給魯女士，總房價119.6萬元，定金20萬元，首付款60萬元（含定金），并約定了相關權利義務。合同簽訂后，魯女士支付了購房首付款60萬元。
今年3月，案涉房產建成并已符合交付條件，但滿心期待新房的魯女士卻發現因房東孫某個人債務問題，該房產已于2020年被案外人查封，原本合同上約定的權利義務統統成了泡影。被這個情況澆了一盆冷水的魯女士和孫先生夫婦協商不成，無奈之下訴至柯城區法院，要求解除買賣合同和返還已付購房款，并雙倍返還定金，共計80萬元。
承辦法官在審理中發現，被告夫婦倆在賣房后沒過多久就離婚了，這套拆遷安置房現在不僅是查封狀態，還是要進行分割的夫妻共有財產，庭審中了解情況后的魯女士更覺得這套房子“身份”復雜，解除合同的訴求也更加強烈。后經法院主持調解，被告同意解除合同，并返還魯女士購房款和雙倍定金共計80萬元。
法官提醒，由于拆遷安置期房的交付及辦證時間較長，在等待交付的過程中可能發生房屋因業主的債務被查封等導致不能繼續履行的情形，雙方也常常因房款、定金等問題產生糾紛。
觀察思考
近年來，隨著城市化建設進程的推進，許多郊區或農村拆遷戶安置到多套房屋，有些買受人認為價格相比周邊房屋更加便宜便決定購買，但是購買這類房源時要小心謹慎，因為拆遷安置房有以下幾個特點。
首先，辦理房產證周期長，在等待交付的過程中可能發生房屋因業主的債務被查封等導致不能繼續履行的情形，雙方也常常因房款、定金等問題產生糾紛。
其次，房產證要先辦理到拆遷戶名下，再過戶到買受人名下，其中隱藏許多風險，一旦拆遷戶出現一房多賣或拒不從拆遷辦辦理原始產權登記的情形，買受人處于十分被動地位。
再者，還有政策性的問題，例如當地對于稅費的調整、銀行對于放款政策的調整等，都可能使買賣雙方產生新的糾紛。
購房是大事，無論是買方還是賣方都要對交易過程中的風險有所防范。因此，購房者在選擇這類房源時，除了要找社會信譽高、有保障的中介機構外，自己也得做足功課，買方在簽訂此類房屋買賣合同時，應當注意安置房屬于家庭共有財產的性質，協議須經家庭共有人（配偶、父母、子女等）一致簽字后生效。為避免今后可能發生的糾紛，應當對共有人身份進行審核，防止遺漏共有人簽字，導致協議未成立或未生效。
同時要注意的是，房屋買賣合同系買賣雙方在自愿、平等基礎上達成的契約，一旦達成，雙方均應遵循誠信原則，嚴格按照合同約定履行義務，如果任意違約，將會產生雙倍返還定金、賠償房屋差價損失等一系列嚴重后果。
日期：2021-12-7 14:29:00 | 關閉 |
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