Law-lib.com 2021-9-2 14:44:40 人民法院報
村民李某將房屋出售給他人十多年后反悔，并以買受人不是村集體經濟組織成員為由要求要回房子，由此引發了一場官司。近日，江蘇省南通市中級人民法院對這起農村房屋買賣合同糾紛作出維持一審判決的終審判決，駁回了李某的訴訟請求。
2008年年初，家住如東縣岔河鎮古壩村的李某為資金周轉將其自建的農村住宅出售給王某。王某在簽訂合同、付清房款后于2008年4月搬入房屋居住生活。
令王某沒想到的是，自己入住十多年后竟被李某告上了法庭。李某認為，王某不是案涉房屋所在地的農村集體經濟組織成員，且王某在其戶籍所在地擁有宅基地，故雙方簽訂的房屋買賣合同違反了我國法律、行政法規的規定，為無效合同。李某以此為由請求法院確認并要求王某立即返還房屋及附屬用房等。
法院審理后認為，原、被告簽訂的房屋買賣合同為雙方真實意思表示，合同簽訂后，原告履行了交付房屋義務，被告履行了支付房款義務，合同已成立。雖然被告簽訂合同時與原告非同一集體經濟組織成員，但是案件開庭前，被告戶籍已遷入古壩村，成為該村集體經濟組織成員，且已居住十多年，現原、被告均是古壩村經濟合作社成員，合同履行并不會導致宅基地使用權流轉到本集體經濟組織以外，對本集體經濟組織享有的集體土地所有權不構成影響。據此，法院確認原、被告簽訂的房屋買賣合同有效。
法院還認為，李某在缺少資金時賣出房屋并實際履行，在目前房地產市場價格普遍上漲的情況下，又以轉讓農村宅基地違反法律規定為由，要求確認房屋買賣合同無效，其行為亦與民法典倡導的誠實信用原則相悖。綜上，法院判決駁回李某的全部訴訟請求。
李某不服，向二審法院提起上訴。南通中院經審理維持了原判。
■法官說法■
農村房屋買賣合同效力一般分為三種：第一種情形是城鎮居民購買農村房屋行為的效力問題。由于城鎮居民購買農村房屋可能造成農民失地的問題，在司法實踐中，法院往往會以行為人違反社會公共利益來認定此種買賣合同無效。第二種情形是農村村民將農村房屋出賣給其他村的村民。此種情形下，宅基地使用權流轉到本集體經濟組織以外，對本集體經濟組織享有的集體土地所有權構成影響，一般也認定無效。第三種情形是本集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，此種情形下房屋買賣合同一般有效。
本案中，雖然房屋出售時雙方非同一集體經濟組織成員，但被告已在涉案房屋居住十多年之久，該集體經濟組織對宅基地流轉未持異議，現原、被告雙方系同一集體經濟組織成員，雙方之間簽訂的房屋買賣合同應為有效。
日期：2021-9-2 14:44:40 | 關閉 |
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