山東省日照市人大常委會

物業費實行酬金制的，物業服務企業應當每年向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，每季度公布物業服務資金的收支情況。業主、業主大會或者業主委員會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出異議的，物業服務企業應當在七日內書面答復。

第五十九條　物業服務企業不得以業主拖欠物業費、不配合管理等理由，中斷或者以限時限量等方式限制或者變相限制供水、供電、供氣、供熱，以及實施損害業主合法權益的其他行為。

物業服務企業違反物業服務合同約定或者損害業主權益的，業主可以依法申請仲裁或者提起訴訟；物業服務企業不履行仲裁裁決或者生效判決的，由物業主管部門記入物業服務企業信用檔案。

第六十條 物業服務企業有下列行為之一的，除依法應當承擔相應的法律責任以外，由物業主管部門記入信用檔案：

（一）在物業服務招標投標活動中提供虛假信息，騙取中標的；

（二）物業服務合同依法解除或者終止后拒不撤出物業管理區域的；

（三）撤出時未按照規定辦理交接手續，或者未按照規定移交資料的；

（四）未按照規定和合同約定履行房屋安全監管義務，導致物業管理區域內發生重大房屋安全事故的；

（五）故意泄露業主、物業使用人信息的；

（六）對業主、物業使用人進行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報復的；

（七）違反法律、法規規定的其他行為。

第六十一條 物業服務企業應當向縣級人民政府物業主管部門定期報送信用檔案信息、統計報表等資料。

第六十二條 物業服務項目實行項目負責人責任制。

物業項目負責人有下列行為之一的，除依法應當承擔相應的法律責任以外，應當錄入物業服務企業信用檔案：

（一）騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的；

（二）擅自改變物業管理區域內物業服務用房、共用部位和共用設施設備用途的；

（三）擅自決定占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的；

（四）擅自利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營的；

（五）因管理失職造成人身傷害、財產損失等重大責任事故的；

（六）被價格主管部門認定亂收費或者收費不規范，拒不改正的；

（七）嚴重損害業主利益的其他行為。

第六十三條 業主自行管理物業管理區域內建筑物及其附屬設施的，應當對下列事項作出決定：

（一）自行管理的執行機構、管理人；

（二）自行管理的內容、標準、費用和期限；

（三）聘請專業經營單位的方案；

（四）有關自行管理的其他內容。

第五章 物業的使用與維護

第六十四條 業主或者物業使用人使用物業，應當按照有利于物業安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面，依法處理相鄰關系。

第六十五條 業主或者物業使用人使用物業，應當遵守有關法律、法規和管理規約、臨時管理規約的規定。物業服務企業、業主委員會發現業主或者物業使用人有下列違法行為的，應當及時勸阻、制止，并向縣級人民政府有關行政主管部門報告：

（一）侵占、損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地等違反物業管理法律、法規的行為，向物業主管部門報告；

（二）損壞或者擅自改變房屋主體結構、承重結構等違反建筑裝飾裝修法律、法規的行為，向建設行政主管部門報告；

（三）違法搭建建筑物和構筑物等違反規劃法律、法規的行為，向綜合行政執法部門報告；

（四）隨意傾倒垃圾、排放污水、拋擲雜物或者露天焚燒物品，擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫等違反市容環境衛生法律、法規的行為，向綜合行政執法部門報告；

（五）損毀樹木、綠地等違反城市綠化法律、法規的行為，向綜合行政執法部門報告；

（六）賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活、制造影響他人的社會生活噪聲等違反治安管理法律、法規的行為，向公安機關報告；

（七）損壞公共消防設施和器材、占用消防通道等違反消防管理法律、法規的行為，向公安機關消防機構報告；

（八）違法設立工業企業、手工作坊，排放工業廢水、廢氣、噪聲等違反環境法律、法規的行為，向環境保護主管部門報告；

（九）其他違反法律、法規和管理規約、臨時管理規約的行為，依法向有關行政主管部門報告。

有關行政主管部門在接到物業服務企業、業主委員會的報告后，應當依法對違法行為進行處理。

第六十六條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅（含車庫、儲藏室）改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約以外，應當經有利害關系的業主同意。

第六十七條 物業管理區域內，規劃用于停放機動車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過銷售、附贈或者出租等方式約定。業主要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。

占用業主共有道路或者其他場地用于停放機動車的車位，屬于業主共有，其分配、使用、收費等具體事項由業主大會決定，建設單位、物業服務企業不得銷售或者變相銷售。停車服務費標準由業主大會與物業服務企業協商確定，并接受業主的監督。

業主共有車庫內的車位租賃價格實行政府指導價。公安、消防、搶險、救護、環衛等車輛執行公務、實施作業時，在物業管理區域內臨時停放，物業服務企業應當提供便利，且不得收取費用。

物業管理區域內劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉安全出口、消防通道，不得妨礙其他車輛和行人的正常通行。

第六十八條 業主長期空置物業的，應當告知物業服務企業，并與物業服務企業就緊急情況處置等事項簽訂協議。

簽訂物業服務合同時，物業服務企業應當主動向業主提示房屋空置的風險。

第六十九條 業主、物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續；按照規定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續。

業主、物業使用人修繕、裝飾裝修房屋的，應當與物業服務企業簽訂裝飾裝修服務協議。協議中應當明確裝修保證金的收取、扣除、退還和保證事項，允許施工的時間，廢棄物的清運方式、臨時存放位置、委托清運費用標準以及違約責任等。住宅裝修保證金每戶不得高于二千元。

物業服務企業應當將房屋修繕、裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主、物業使用人，業主、物業使用人和房屋修繕、裝飾裝修單位或者個人應當遵守。

業主、物業使用人拒不辦理登記、批準手續的，物業服務企業可以按照管理規約、臨時管理規約規定禁止裝飾裝修車輛、施工人員進入物業管理區域。

第七十條 住宅物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位，負責入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新，并承擔相關費用。法律、法規另有規定的，從其規定。

住宅用水表、電能表、燃氣表、熱能表等計量器具使用期限屆滿的，應當由供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位負責免費換裝經強制檢定合格的計量器具。

專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時，業主應當配合。

第七十一條 物業管理區域內共用部位、共用設施設備存在安全隱患時，物業服務企業應當設置相應的警示標志，采取具體防范措施，并立即向業主委員會和有關行政管理部門報告。

電梯等特種設備應當在投入使用前或者投入使用后三十日內，向負責特種設備安全監督的管理部門辦理使用登記，取得使用登記證書和登記標志。登記標志應當置于該特種設備的顯著位置。

電梯等特種設備應當在檢驗合格有效期屆滿前一個月申請定期檢驗，未經定期檢驗或者檢驗不合格的，不得繼續使用。

第七十二條 在國家規定的保修期限內，物業由建設單位負責維修。保修期限屆滿后，業主對專有部分負責維修、養護；業主專有部分以外的共用部位、共用設施設備，由物業服務企業按照物業服務合同負責維修、養護，合同約定由業主共同維修的，按照規定使用住宅專項維修資金；未交存住宅專項維修資金的，由相關業主共同承擔。

住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅物業的業主，應當在辦理不動產登記前，按照規定交存住宅專項維修資金。

第七十三條 物業保修期滿后，住宅共用部位、共用設施設備發生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進行維修、更新和改造的，可以按照規定啟動住宅專項維修資金應急維修程序。

應急維修涉及電梯等特種設備和消防設施的，應當依法取得相應主管部門或者檢驗機構出具的檢驗報告、驗收合格意見書或者其他合格證明。

第七十四條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業費。業主未按照約定交納物業費的，物業服務企業可以通過在物業管理區域顯著位置公示等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

第六章 監督管理

第七十五條 市、縣（區）人民政府應當建立和完善物業管理工作綜合考核制度，定期對物業管理工作進行監督檢查，并納入年度工作目標責任制考核。

第七十六條 縣級人民政府物業主管部門應當履行下列職責：

（一）物業服務行業監督檢查，定期開展物業服務質量專項檢查；

（二）本轄區內物業管理區域劃分、前期物業服務招標投標、業主委員會備案等監督管理工作；

（三）物業服務企業信用信息征集、核查和監管工作；

（四）指導、服務街道辦事處（鄉鎮人民政府）調處物業管理矛盾糾紛；

（五）房屋安全、房屋租賃等監督檢查；

（六）法律、法規規定的其他職責。

第七十七條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當明確專門機構，履行下列職責：

（一）組織、指導業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主委員會依法履行職責；

（二）組織成立物業管理委員會；

（三）監督選聘物業服務企業；

（四）監督物業服務項目的移交、接管；

（五）糾正或者撤銷業主大會、業主委員會的違法決定；

（六）建立物業管理矛盾投訴調解機制，調解物業管理矛盾糾紛；

（七）指導社區居民委員會建立物業糾紛調解委員會制度；

（八）法律、法規規定的其他職責。

第七十八條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當建立由業主、業主委員會（物業管理委員會）、物業服務企業、物業主管部門、公安派出所、社區居民委員會、綜合行政執法、專業經營單位等方面代表參加的物業管理聯席會議制度。

物業管理聯席會議主要協調解決下列問題：

（一）業主委員會不依法履行職責的問題；

（二）業主委員會換屆過程中出現的問題；

（三）履行物業服務合同中出現的重大問題；

（四）提前終止物業服務合同的問題；

（五）物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題；

（六）物業管理與相關專業經營單位協調和配合的問題；

（七）需要協調解決的其他物業管理事項。

第七十九條 有關行政主管部門應當按照各自職責，做好物業管理區域內的下列工作：

（一）規劃主管部門負責建設工程的規劃設計及調整變更的管理，協助開展物業管理區域劃分；

（二）價格主管部門負責物業服務收費的監督檢查，受理投訴舉報，依法查處物業服務企業違反價格法律、法規的行為；

（三）質量技術監督部門（市場監督管理部門）負責電梯等特種設備安全監察，規范和監督市場計量行為，依法查處違反特種設備安全管理和計量法律、法規的行為；

（四）工商行政管理部門（市場監督管理部門）負責工商登記管理，對以住宅為住所（經營場所）的，應當審查有關單位出具的有利害關系的業主同意將住宅改為經營性用房的證明材料，依法查處違反工商登記管理法律、法規的行為；

（五）民政部門（社區管理部門）負責社區居民委員會指導、監督業主大會、業主委員會開展自治管理的監督。

第八十條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當建立物業管理協管聯系人制度，將社區、公安、綜合行政執法、環境保護等有關部門、單位指定的物業管理協管人姓名、職責、聯系方式在物業管理區域內顯著位置公示。

第八十一條 物業主管部門，綜合行政執法、環境保護、公安等行政主管部門，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當建立信息共享制度，將物業管理區域內與物業管理有關的情況，及時進行通報。

第七章 法律責任

第八十二條 違反本條例規定的行為，法律、法規已作出處罰規定的，按照法律、法規的規定執行；法律、法規未作出處罰規定的，按照本條例的規定執行。

第八十三條 物業服務第三方評估機構違反本條例規定，出具的評估報告具有虛假內容、誤導性陳述、重大遺漏的，由縣級人民政府物業主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處一萬元以上三萬元以下罰款；造成當事人損失的，應當承擔相應的賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八十四條 建設單位違反本條例規定，未交納首次業主大會會議籌備經費的，由縣級人民政府物業主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

第八十五條 物業服務企業違反本條例規定，有下列行為之一的，依照下列規定處罰:

（一）未按照規定辦理物業承接查驗協議備案的，由縣級人民政府物業主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下罰款；

（二）物業費實行酬金制，未按照規定公布物業服務資金年度預決算或者季度收支情況的，由縣級人民政府物業主管部門責令限期改正，處五千元以上一萬元以下罰款；

（三）中斷或者以限時限量等方式限制或者變相限制供水、供電、供氣、供熱的，由縣級人民政府物業主管部門責令限期改正，可以處一萬元以下罰款；逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

第八十六條 國家機關及其工作人員在物業管理工作中存在玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權行為的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。




第八章 附 則

第八十七條 本條例自2018年1月1日起施行。

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