最高人民法院民事審判庭

最高人民法院民事審判庭關(guān)于田雅與黃美嬌、黃嬌、曾木樅房屋買賣糾紛一案的電話答復(fù)

1990年8月30日，最高法院民事審判庭

福建省高級人民法院申訴告訴庭：
你院1990年7月4日《關(guān)于田雅與黃美嬌、黃嬌、曾木樅房屋買賣糾紛一案申訴的請示報(bào)告》收悉，經(jīng)研究認(rèn)為，根據(jù)本案的情況：雙方當(dāng)事人買賣關(guān)系成立后，田雅已交付部分房款，黃嬌、曾江孝已將訟爭房的近一半面積交付田雅管理使用多年，且曾武在第二審期間仍同意將自己所得的房產(chǎn)繼續(xù)出賣，加之田雅又再無處可居，若認(rèn)定雙方買賣關(guān)系無效，確實(shí)難于執(zhí)行。據(jù)此，原則上同意你院審判委員會的第二種意見，即可確認(rèn)田雅與黃美嬌、黃嬌、曾武之間的房屋買賣關(guān)系部分有效，部分無效。有關(guān)的具體問題，請根據(jù)本案的實(shí)際情況本著有利于社會穩(wěn)定的精神，做好雙方當(dāng)事人的工作妥善處理。

附：福建省高級人民法院關(guān)于田雅與黃美嬌、黃嬌、曾木樅房屋買賣糾紛一案申訴的請示報(bào)告 閩法〔1989〕告民申字第014號
最高人民法院：
漳州市中級人民法院再審的田雅與黃美嬌、黃嬌、曾木樅房屋買賣糾紛一案，因在適用法律政策上沒有把握，請示我院，我院審判委員會討論中，由于適用法律政策的意見不一致，現(xiàn)請示如下：
（一）案件的基本事實(shí)：
申訴人（原審原告、二審上訴人）：田雅，女，50歲，漢族，福建省東山縣人，現(xiàn)住東山縣銅陵鎮(zhèn)下田街下廟頂511號（原356號）。
對方當(dāng)事人（原審被告、二審上訴人）：黃美嬌，女，66歲，漢族，福建省東山縣人，住東山縣銅陵鎮(zhèn)稅務(wù)局宿舍。
對方當(dāng)事人（原審第三人、二審上訴人）：黃嬌，女，66歲，漢族，福建省東山縣人，住東山縣銅陵鎮(zhèn)文峰街84號。
對方當(dāng)事人（原審第三人曾武的代理人、二審中因曾武死亡列為上訴人）：曾木樅，男，42歲，漢族，東山制鞋廠工人，住東山縣銅陵鎮(zhèn)頂街破沃角252號（原738號），系曾武之次子。
訟爭屋座落在東山縣銅陵鎮(zhèn)下田街下廟頂511號（原356號）內(nèi)有廳一間、房二間、伙食房一間、天井二所，巷路一條、水井一口。該房是曾哈目（1935年亡）、盧慎（1951年亡）夫婦遺產(chǎn)。曾哈目、盧慎夫婦生有二個(gè)兒子，長子曾文（1931年亡），次子曾武（1984年故。）曾文生有三子，長子盧江欽（黃美嬌丈夫，1977年病故），次子曾江孝（黃嬌丈夫，1981年5月病故），三子曾江舜（居住在臺灣）。曾武生有三個(gè)兒子，長子曾木長，次子曾木樅，三子曾木坤。訟爭屋自曾哈目、盧慎夫婦死后一直由黃美嬌、黃嬌兩家居住。由于兩家經(jīng)常發(fā)生口角，1980年3月25日在下田街居委會調(diào)解時(shí)，黃美嬌首先提出賣房，曾江孝、曾武也表示同意。在居委會干部和公安派出所民警主持下，三方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，協(xié)議寫著：“現(xiàn)黃美嬌與曾江孝居住的房屋原系曾江孝、黃美嬌（盧江欽的妻子）、曾江舜的父親和曾武二房共有，因原曾武出祠外居，固先前該房屋一概未曾分析。歷由黃美嬌、曾江孝二叔嫂掌管居住，現(xiàn)叔嫂經(jīng)常口角糾紛，故經(jīng)調(diào)解和三方協(xié)議同意把該房屋出賣。該房屋出賣款4500元正，經(jīng)調(diào)解和三方協(xié)議，把該款均分四份。曾武應(yīng)分得1125元、曾江孝應(yīng)分得1125元、黃美嬌應(yīng)分得1125元、曾江舜應(yīng)分得1125元。因現(xiàn)曾江舜在臺未回，分得的款項(xiàng)暫由江孝和黃嬌各代收伍百陸拾貳元伍角，如以后曾江舜歸回，曾江孝和黃美嬌具應(yīng)把代收款項(xiàng)如數(shù)交還。……。該房屋現(xiàn)已出賣，以后各方俱不得重買回居住。”協(xié)議還對曾哈目夫婦遺下的家具進(jìn)行分析，留下曾江舜的份額。房屋由許欽介紹賣給田雅，同日又立下《賣房屋斷根契》，曾武、曾江孝、黃美嬌、許欽及代書人歐福祥均在賣契上簽字蓋章。賣斷契寫：“立出賣房屋斷根契字人曾江孝、曾武、黃美嬌承先父遺下房屋三人同意出賣址在城關(guān)鎮(zhèn)下田街下廟仔頂門牌314號全座房屋出賣，托中招得董擔(dān)（田雅丈夫）就頭承買。三方同意出賣價(jià)格人民幣肆千五百元正，現(xiàn)交來定款人民幣二百一十元正，每人收人民幣七十元正。門窗戶扇俱各齊全。自賣厝之日起交還厝期間四個(gè)月。并且辦理土地證手續(xù)完整交過買主。”立《賣房屋斷根契》時(shí)田雅不在場，由許欽將定金付給曾武、曾江孝、黃美嬌各70元。第二天，黃美嬌又到居委會要求曾武償付往年修理房款，曾武不同意，居委會干部對許欽講，由于曾武不付修房款，不要把1125元款全部交給曾武。據(jù)庭審時(shí)曾武、黃美嬌、黃嬌講，賣房前他們沒對田雅講過有共有人曾江舜在臺灣，田雅也說不知道有其他共有人的事。1982年6月東山縣城關(guān)鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃辦公室根據(jù)縣法院要求對訟爭屋進(jìn)行估價(jià)為2924元。田雅買房時(shí)將自己原住房賣掉，于1980年5月至9月，分三次付給曾江孝房款1400元，8月交付給曾武房款300元。同年12月，曾江孝將自己居住的后房一間、廳一間、天井一塊交給田雅居住使用。當(dāng)田雅要求黃美嬌交房時(shí)，黃美嬌反悔。1982年6月以后，黃美嬌寫了三封信給曾江舜，告訴有關(guān)賣房的事，曾江舜于同年9月9日從臺灣來信表示：“這是祖遺產(chǎn)業(yè)，無論怎么樣都不能出賣”。這之前曾江舜從未來過信，1982年至今也僅來過4封信。
（二）原審情況
1981年3月，田雅以向黃美嬌、曾武、曾江孝買有平房一座，因黃美嬌拒不交給房屋為由向東山縣人民法院城關(guān)人民法庭起訴。城關(guān)法庭經(jīng)審理認(rèn)為：被告人黃美嬌、關(guān)系人曾武、黃嬌的丈夫曾江孝于1980年3月25日在下田居委會達(dá)成協(xié)議，自愿把房屋賣給田雅，三方已收取賣厝款計(jì)人民幣1910元，田雅也于同年農(nóng)歷十二月初二搬入居住。在達(dá)成房屋買賣協(xié)議時(shí)，田雅并不知道共有人曾江舜在臺灣。因此，該房屋買賣關(guān)系有效。但因曾江舜現(xiàn)尚在臺灣，在未取得其同意之前本應(yīng)保留其應(yīng)得房產(chǎn)，而不應(yīng)該把其應(yīng)得的房產(chǎn)份額出賣后把款代管保留。于1982年6月29日以（82）東城民審字第04號判決書判決：
一、被告人黃美嬌、關(guān)系人曾武、黃嬌三人共有的址在城關(guān)鎮(zhèn)下田街下廟頂356號平房一座的天井兩所、大廳一間、屏后房一間、巷路一條、伙食房一間、水井一口賣給原告人田雅所有，買賣關(guān)系有效，買厝款人民幣3375元，原告人田雅要付給黃美嬌、曾武、黃嬌各人民幣1125元。
二、該平房的后房一間（已隔成房一間、小廳一間）歸現(xiàn)在臺灣的曾江舜所有，暫由黃美嬌代管。
三、黃美嬌應(yīng)負(fù)責(zé)堵塞后房通向前段伙食房的門路。
黃美嬌不服，上訴到龍溪地區(qū)中級人民法院。龍溪中院認(rèn)為：原審東山縣城關(guān)人民法庭對本案事實(shí)的認(rèn)定部分不清。于1982年12月10日以（82）龍中法民上字第234號民事裁定書裁定：撤銷東山縣城關(guān)人民法庭（82）東城民法字第04號民事判決書；發(fā)回東山縣人民法院重審。東山縣人民法院以原告田雅訴被告黃美嬌的房屋買賣和被告人與第三人曾武、黃嬌互訴的房產(chǎn)繼承糾紛為案由，重新進(jìn)行審理，并于1983年5月4日以（83）東法民字第03號民事判決書判決：
（1）原告田雅與被告黃美嬌、第三人曾武、曾江孝的房屋買賣關(guān)系無效，黃美嬌應(yīng)退還田雅人民幣70元，曾武應(yīng)退還田雅人民幣370元，黃嬌應(yīng)退還田雅人民幣1470元。
（2）城關(guān)鎮(zhèn)下田街下廟頂356號平房一座估值計(jì)人民幣4500元，前天井一所、前廳一間、屏后房一間、巷路一條，估值人民幣2592．5元，劃歸曾武繼承；后進(jìn)房一間、小天井一所、伙食房一間、水井一口，價(jià)值人民幣1907．5元，劃歸黃美嬌、黃嬌、曾江舜共同代位繼承，曾武應(yīng)付給黃美嬌、黃嬌、曾江舜的房屋差價(jià)人民幣340元。
（3）曾武應(yīng)付還黃美嬌房屋維修費(fèi)二分之一即人民幣188元。
（4）屏后房與后天井相連的墻為曾武私墻。屏后房、巷路與伙食房相連的墻為共墻，巷路通向伙食房的門由曾武負(fù)責(zé)堵塞。
（5）曾哈目、盧慎遺下的鐘表一只、柜桌一張、八仙桌一張、桌柜一張、手鏡一個(gè)、大桶一個(gè)、桌一張、柜子一只、圓梯一張黃美嬌、黃嬌、曾江舜共同繼承。
（6）曾武繼承的天井一所、前進(jìn)廳一間、屏后房一間、巷路一條賣給田雅，價(jià)值人民幣2592．5元。
（7）以上房屋的移交、款項(xiàng)的支付、門的堵塞于本判決發(fā)生法律效力之日起的一個(gè)月實(shí)施完畢。同時(shí)，黃美嬌把堆放在前天井、前廳的物件搬遷清楚。

判決后田雅、黃美嬌、黃嬌、曾武均不服，上訴至龍溪地區(qū)中級人民法院。龍溪地區(qū)中級法院認(rèn)為：上訴人黃美嬌和曾江孝、曾武對共有的房屋尚未分析，沒有征得共有人曾江舜同意，就與田雅協(xié)商買賣房屋是不對的，黃美嬌在協(xié)商買賣房屋期間就已反悔，原審法院判決雙方房屋買賣關(guān)系無效是正確的。上訴人田雅要求確認(rèn)該房屋買賣關(guān)系有效與法不符，不予支持。上訴人曾木樅在本院審理中，考慮到黃美嬌、黃嬌住房確有困難，自愿把其父應(yīng)得的房屋份額作價(jià)賣給黃美嬌、黃嬌，雙方自愿達(dá)成協(xié)議。于1984年12月26日以（84）龍中法民上字第175號民事判決書判決：
1．維持東山縣人民法院（83）東法民字第03號民事判決書第一、五、八條的判決。
2．撤銷東山縣人民法院（83）東法民字第03號民事判決書第二、三、四、六、七條的判決。
3．改判：
（1）曾武應(yīng)分得的祖遺房屋份額人民幣2250元賣給黃美嬌、黃嬌、曾江舜。款項(xiàng)在本判決發(fā)生法律效力之日起6個(gè)月內(nèi)全部付給曾武的合法繼承人曾木樅等人。
（2）田雅在本判決發(fā)生法律效力之日起一年內(nèi)將房屋、天井全部歸還黃美嬌、黃嬌、曾江舜居住使用。
（3）黃美嬌、曾木樅退還田雅的款項(xiàng)，應(yīng)在本判決發(fā)生法律效力之日起一個(gè)月之內(nèi)付清，黃嬌退還田雅的款項(xiàng)，應(yīng)在本判決發(fā)生法律效力6個(gè)月內(nèi)付清。
第二審判決后，由于田雅無處搬遷，判決無法執(zhí)行。田雅不服第二審判決，向漳州中院和東山縣人民法院提出申訴，東山縣人民法院經(jīng)審判委員會討論，認(rèn)為（84）龍中法民上字第175號民事判決有不妥之處，于1988年2月10日以（1988）東法函字第02號函件，向漳州中院提出申訴復(fù)查意見，要求維持東山縣人民法院（83）東法民字第03號民事判決。
漳州中院于1988年12月2日以（1988）漳中法申民字第48號民事裁定書裁定對該案進(jìn)行再審。經(jīng)公開開庭審理，并經(jīng)院審判委員會討論向我院提出以下請示意見：對曾哈目夫婦遺產(chǎn)，曾武與曾文享有同等繼承權(quán)，現(xiàn)曾文與曾武已死亡，曾文與曾武應(yīng)得的遺產(chǎn)份額應(yīng)由他們各自的合法繼承人繼承。原第二審有關(guān)曾哈目、盧慎遺產(chǎn)的繼承的判決是正確的。黃美嬌、曾江孝、曾武在1980年自愿將其共有的房屋賣給田雅，并立下買賣合約字，各人收取定金70元，過后曾武收田雅買厝款300元，曾江孝收1400元。并于同年12月將前進(jìn)屏后房一間、廳一間、天井一塊交付田雅使用至今。田雅為了買厝，已把自己居住房屋出賣，原第二審判決田雅與對方當(dāng)事人房屋買賣關(guān)系無效是不當(dāng)?shù)模�但考慮到該房屋買賣關(guān)系沒有征得共有人曾江舜同意，黃美嬌在出賣房屋的第二天就反悔，所以應(yīng)認(rèn)定田雅與黃美嬌、黃嬌、曾武房屋買賣關(guān)系部分有效，部分無效。即曾武和黃嬌應(yīng)繼承份額買賣關(guān)系有效，黃美嬌和曾江舜應(yīng)繼承份額買賣關(guān)系無效。
（三）我院審判委員會意見：
我院審判委員會于今年4月29日對此案進(jìn)行了討論，一致認(rèn)為處理該案應(yīng)適用1979年最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律的意見》，但對具體適用該意見時(shí)，形成下列兩種意見：
一、買賣關(guān)系無效。該案黃美嬌、黃嬌、曾武、曾江孝事先未征得共有人曾江舜同意而擅自出賣共有房屋，其行為侵害了去臺人員曾江舜的合法權(quán)益，因此，該買賣關(guān)系無效。但由于買方事先不知有共有人在臺灣，沒有過錯(cuò)，黃美嬌、曾武、曾江孝應(yīng)賠償買方所受到的損失。
二、買賣關(guān)系部分有效，即曾武、曾江孝可繼承份額有效，黃美嬌、曾江舜可繼承份額無效。曾江孝不僅收了定金、房款、而且將他所住的房屋（約占訟爭屋一半）交付田雅使用和管理至今，曾武收了定金和部分房款，并在法院第二審期間還同意出賣房屋，因此，曾武、曾江孝可繼承份額買賣關(guān)系應(yīng)認(rèn)定有效；去臺人員曾江舜事前無法知道，事后不同意賣房，黃美嬌收定金后反悔，未收房款，亦未交付房屋，因此，該二人可繼承份額買賣關(guān)系應(yīng)認(rèn)定無效。此外，該房屋買賣是由于原房屋使用人黃美嬌、黃嬌不和引起的，田雅在買房時(shí)不知道有共有人在臺，為買訟爭房而賣掉了原住房，并實(shí)際使用管理了約占訟爭屋一半的房屋。根據(jù)1979年最高法院《關(guān)于執(zhí)行民事政策法律的意見》亦應(yīng)認(rèn)定部分買賣有效。
1990年7月4日