廣西壯族自治區人大常委會

　　業主委員會任職期間有下列情形之一的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當組建換屆選舉籌備組，并由籌備組按照籌備召開首次業主大會會議的有關規定，組織召開業主大會會議；業主大會應當啟動提前換屆選舉程序：

　　（一）作出的決定嚴重違反法律、法規的；

　　（二）業主委員會連續六個月不履行或者不正確履行職責，經街道辦事處或者鄉鎮人民政府責令限期整改后拒不改正的；

　　（三）按照本條例第三十二條規定遞補后，業主委員會委員仍不足五人的；

　　（四）業主委員會無法正常履行職責的其他情形。

　　換屆選舉經費在公共收益中列支。

　　自換屆選舉籌備組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間，業主委員會不得組織召開業主大會會議對下列事項作出決定：

　　（一）選聘、續聘、解聘物業服務人；

　　（二）調整物業收費標準；

　　（三）除嚴重影響物業正常使用的緊急情況需要立即對物業共用部位、共用設施設備進行緊急維修、更新、改造之外的物業維修、更新、改造等重大事項；

　　（四）其他重大事項。

　　第四十一條　鼓勵業主大會建立業主委員會委員任中審計和離任審計制度。審計可以委托專業審計機構實施，費用在公共收益中列支。

　　第四十二條　業主委員會委員資格自行終止或者被罷免，或者業主委員會換屆的，應當在十日內移交其保管的有關財務憑證、業主名冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物。

　　業主委員會委員資格自行終止或者被罷免的，向業主委員會移交。

　　業主委員會換屆的，由上一屆業主委員會向新一屆業主委員會移交。

　　拒不移交本條第一款規定的檔案資料、印章和財物的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府督促移交，并可以向轄區公安派出所請求協助。

　　第四十三條　有下列情形之一的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府可以組建由業主代表、居（村）民委員會代表等組成的物業管理委員會：

　　（一）不具備成立業主大會條件的；

　　（二）具備成立業主大會條件但因各種原因未成立的；

　　（三）業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會的。

　　物業管理委員會作為臨時機構，組織業主共同決定物業管理事項，推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。物業管理委員會自業主大會依法選舉產生業主委員會之日起停止履行職責，并在十日內與業主委員會辦理移交手續。

　　物業管理委員會的人員組成，應當在物業管理區域內顯著位置公示。

　　物業管理委員會及其人員相關事項適用本條例關于業主委員會及其委員的有關規定。物業管理委員會組建、運行、職責、任期以及監督管理等具體辦法由自治區人民政府住房城鄉建設主管部門制定。



第三章　前期物業管理



　　第四十四條　住宅小區的建設單位應當在辦理預售許可或者現房銷售備案前，通過招投標方式選聘物業服務人，簽訂前期物業服務合同，制定臨時管理規約。建設單位應當在招標文件中對物業服務人的信用提出相應要求；物業服務人在編制投標文件時應當載明信用信息。投標人少于三人或者建筑面積在三萬平方米以下的，經物業所在地的縣級人民政府住房城鄉建設主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務人；擬選聘物業服務人應當注明其信用信息。

　　住宅小區的建設單位與物業服務人按照招投標文件簽訂前期物業服務合同后，不得簽訂背離招投標文件實質性內容和前期物業服務合同的補充協議。

　　第四十五條　建設單位應當參照人民政府住房城鄉建設主管部門制定的前期物業服務合同和臨時管理規約示范文本制定前期物業服務合同和臨時管理規約，并自簽訂和發布之日起十五日內報物業所在地的縣級人民政府住房城鄉建設主管部門備案。前期物業服務合同和臨時管理規約內容與示范文本內容不一致的，應當在備案時作出書面說明。

　　前期物業服務合同和臨時管理規約作為建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同的附件。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約和履行依法簽訂的前期物業服務合同予以書面承諾。

　　前期物業服務合同的期限一般不超過五年。合同有效期內，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。前期物業服務合同期限屆滿前九十日，由業主依法共同決定是否續聘；前期物業服務合同期限屆滿，業主沒有依法共同作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人仍按照原物業服務合同繼續提供服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期，當事人可以隨時解除不定期物業服務合同。

　　首次業主大會會議通過的管理規約生效的，臨時管理規約失效。

　　第四十六條　新建物業交付使用前，建設單位和前期物業服務人應當在物業所在地的縣級人民政府住房城鄉建設主管部門的指導、監督下，按照國家有關規定和前期物業服務合同約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，確認現場查驗結果，形成查驗記錄。未進行承接查驗的，不得交付使用。

　　實施承接查驗時，應當邀請街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居（村）民委員會派人參與現場查驗，必要時可以聘請第三方機構予以協助。

　　承接查驗后，建設單位應當與物業服務人簽訂物業承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在的問題和解決方法及其時限、雙方權利義務、責任歸屬等進行明確。物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等效力。

　　物業承接查驗的費用由建設單位承擔，但是另有約定的除外。

　　第四十七條　建設單位應當在物業承接查驗前二十日內向物業服務人移交下列資料：

　　（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、綠化工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；

　　（三）供電、供水、供燃氣、通信、有線電視等準許使用文件；

　　（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

　　（五）物業服務用房的清單；

　　（六）按照國家有關規定承接查驗所必需的其他資料。

　　建設單位未在前款規定的期限內全部移交前款所列資料的，應當列出未移交資料的詳細清單，并書面承諾補交的具體期限。

　　第四十八條　物業服務人應當自物業交接后三十日內，持以下資料的復印件并加蓋公章，向物業所在地的縣級人民政府住房城鄉建設主管部門辦理物業承接查驗備案：

　　（一）物業承接查驗協議；

　　（二）建設單位移交資料清單；

　　（三）查驗、交接記錄；

　　（四）與承接查驗有關的其他資料。

　　報送資料齊全的，物業所在地的縣級人民政府住房城鄉建設主管部門應當予以備案并將備案意見抄送街道辦事處或者鄉鎮人民政府。報送資料不齊全的，物業所在地的縣級人民政府住房城鄉建設主管部門應當責令物業服務人限期補齊。

　　物業服務人應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主或者買受人，并將物業承接查驗資料作為物業管理檔案長期保存。

　　物業服務人擅自承接未經查驗的物業，因房屋質量、物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，應當依法承擔賠償責任。

　　物業承接查驗資料屬于全體業主共有，業主有權免費查詢。

　　物業服務合同終止的，原物業服務人應當及時將物業承接查驗檔案向業主委員會移交。

　　第四十九條　建設單位應當按照國家規定及合同約定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。建設單位委托物業服務人保修的，應當與物業服務人另行簽訂委托協議并在物業管理區域內向業主公示。

　　在物業保修期限和保修范圍內發生質量問題的，物業服務人應當向建設單位發出保修通知，建設單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

　　第五十條　物業服務用房由建設單位無償配置，由全體業主共有，其費用列入開發建設成本，任何單位和個人不得擅自變更用途和位置，也不得占用、轉讓、抵押。

　　物業服務用房包括物業辦公用房和業主委員會用房。建設單位應當按照不低于物業管理區域內總建筑面積千分之二的比例且不少于一百平方米的標準配置。業主委員會用房占物業服務用房比例不超過百分之二十且面積不低于二十平方米。物業服務用房應當為地面以上，具備水、電、網絡、通風、采光等基本使用條件的房屋。沒有配置電梯的物業服務用房所在樓層不得高于標準層二樓。

　　人民政府自然資源（城鄉規劃）主管部門應當按照本條第二款的規定核定物業服務用房的位置和面積，在建設工程規劃許可證附圖上注明物業服務用房的具體位置和面積。

　　建設單位申請房屋預售許可證時，不得將物業服務用房納入可銷售范圍。物業服務用房應當與所在樓棟同時交付使用。

　　第五十一條　分期建設的物業，前期未配置足額物業服務用房的，建設單位應當在前期物業服務合同備案時按照本條例第五十條第二款規定劃出相應面積的房屋，臨時替代物業服務用房。臨時替代物業服務用房不能抵押、轉讓。物業服務用房配置達到規定標準后，解除對臨時替代物業服務用房的抵押、轉讓限制。

　　第五十二條　前期物業費按照不同物業的使用性質和特點，實行政府指導價和市場調節價。政府指導價由設區的市、縣級人民政府發展改革主管部門會同同級人民政府住房城鄉建設主管部門，根據物業類型、物業服務等級、服務成本和物價指數變動等情況，分類制定相應的基準價和浮動幅度，每三年調整一次并向社會公布。

　　業主或者物業服務人因政府指導價變動需要調整前期物業費標準的，應當按照前期物業服務合同約定，根據自治區物業服務等級評定的有關規定先行核定物業服務等級后，按照核定的物業服務等級在政府指導價的范圍內調整。

　　第五十三條　建設單位與前期物業服務人應當按照設區的市、縣級人民政府物業費相關規定，在前期物業服務合同中明確約定各項收費標準。建設單位出售物業時，不得承諾或者代物業服務人承諾或者約定減免物業費。

　　自前期物業服務合同簽訂之日至物業交付使用之日發生的前期物業費，由建設單位承擔；自物業交付使用之日至前期物業服務合同終止之日發生的前期物業費，由建設單位和買受人按照物業買賣合同的約定承擔。物業交付使用時，除物業買賣合同另有約定外，物業服務人不得向買受人收取任何費用。

　　物業管理區域內已竣工驗收但尚未出售或者尚未交付給買受人的房屋、車位等物業，其前期物業費由建設單位按照該區域同類物業的標準全額支付。

　　第五十四條　未達到成立業主大會條件，前期物業服務人退出的，建設單位應當按照選聘前期物業服務人的規定和物業買賣合同中物業服務方面相關約定，通過招投標重新選聘物業服務人，并報告物業所在地的縣級人民政府住房城鄉建設主管部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府，同時在物業管理區域顯著位置公告。新物業服務人確定后的十五日內，建設單位應當將招投標情況書面告知全體業主。

　　重新選聘的物業服務人的信用等級不得低于原物業服務人信用等級，物業服務等級標準不得低于原前期物業服務合同約定的等級標準，物業收費標準不得高于原前期物業服務合同約定的標準。



第四章　物業管理服務



　　第五十五條　接受業主委托的物業服務企業應當具有獨立法人資格，擁有相應的專業技術人員，具備為業主提供物業管理專業服務的能力。

　　電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的維修和養護，應當委托具有資質的專業機構或者人員實施。

　　第五十六條　業主大會選聘物業服務人前，業主委員會應當擬訂選聘方案并經業主大會會議審議通過。選聘方案應當包括擬選聘物業服務人的信用信息、服務實績要求、物業服務等級及收費標準、物業服務合同期限和選聘方式、評分標準、評委組成等內容。

　　除續聘物業服務企業外，鼓勵通過招投標方式選聘物業服務企業。招投標具體辦法由自治區人民政府住房城鄉建設主管部門制定。

　　業主大會選聘物業服務人的物業服務合同期限一般不超過五年，具體期限由業主依法共同決定。

　　第五十七條　自治區人民政府住房城鄉建設主管部門應當制定物業服務合同示范文本，并向社會公布。

　　物業服務合同示范文本一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、物業專項維修資金的使用、物業服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。

　　簽訂或者變更物業服務合同應當加蓋業主大會印章，并自簽訂或者變更之日起十五日內，由物業服務人將物業服務合同報物業所在地的縣級人民政府住房城鄉建設主管部門備案。縣級人民政府住房城鄉建設主管部門應當自收到之日起十五日內抄送物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

　　提倡業主或者業主大會參照人民政府住房城鄉建設主管部門制定的物業服務合同示范文本與物業服務人簽訂物業服務合同。

　　第五十八條　業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

　　物業服務期限屆滿前，物業服務人要求提前解除物業服務合同的，應當提前九十日書面通知業主或者業主委員會，并在物業管理區域內顯著位置公告，但是合同對通知期限另有約定的除外。

　　提前解除物業服務合同的，業主委員會應當在業主大會作出決定或者接到物業服務人書面通知后的三十日內依照業主大會議事規則，組織召開業主大會會議，選聘新的物業服務人。

　　第五十九條　物業服務合同期限屆滿前九十日，業主應當依法共同決定續聘或者另聘物業服務人。決定解聘原物業服務人的，應當提前六十日書面通知原物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

　　物業服務人決定在物業服務合同期限屆滿后不再提供物業服務的，應當在物業服務合同期限屆滿前九十日書面通知業主或者業主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。

　　物業服務合同期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘的決定，物業服務人繼續提供服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。

　　第六十條　物業服務人享有下列權利：

　　（一）根據法律、法規規定，臨時管理規約、管理規約、物業服務合同等約定，對物業及其環境、秩序進行管理；

　　（二）依照物業服務合同約定收取物業費；

　　（三）法律、法規規定，臨時管理規約、管理規約、物業服務合同等約定的其他權利。

　　任何單位和個人不得強制物業服務人代收有關費用或者提供無償服務。

　　第六十一條　物業服務人應當按照法律、法規規定和臨時管理規約、管理規約、物業服務合同的約定以及有關物業管理的技術標準和行業規范提供服務，執行業主大會、業主委員會的決定。

　　物業服務人應當及時向業主、物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項，及時對業主提出的意見和建議進行答復并改進和完善服務。

　　物業服務人發現業主、物業使用人在物業使用過程中有違反法律、法規規定以及臨時管理規約、管理規約行為的，應當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，對違反法律、法規規定的行為應當報告街道辦事處、鄉鎮人民政府或者有關主管部門，對違反臨時管理規約、管理規約的行為應當及時報告業主委員會和居（村）民委員會。

　　物業服務人應當建立健全安全管理制度，定期檢查物業管理區域內各項安全防范措施的落實情況，發現有安全隱患的，及時設置警示標志，采取措施消除安全隱患或者向相關專業經營單位報告；發生安全事故或者其他緊急情況時，物業服務人應當及時采取應急處置措施，并按照規定向有關主管部門或者相關專業經營單位報告。

　　物業服務人應當協助成立業主大會、選舉業主委員會，在物業管理區域內為業主大會籌備組和業主大會、業主委員會的活動提供相應的人力、場地等支持。

　　第六十二條　物業服務人應當建立、保存下列檔案和資料：

　　（一）業主共有部分經營管理檔案；

　　（二）小區監控系統、電梯、水泵、消防設施、消防器材、防盜門等物業共用部位、共用設施設備檔案及其改造、維修、運行、保養、檢驗檢測的有關資料；

　　（三）水箱清洗記錄及水箱水質檢測報告；

　　（四）住宅裝飾裝修管理資料；

　　（五）業主名冊；

　　（六）簽訂的供電、供水、垃圾清運、通信網絡等書面協議；

　　（七）物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他資料。

　　第六十三條　物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置如實公示并及時更新下列信息，同時通過其他便捷方式告知全體業主：

　　（一）物業服務人的營業執照、信用信息和服務咨詢投訴電話，項目負責人的基本情況和聯系方式；

　　（二）物業服務內容、服務質量標準，收費項目、收費標準、收費方式等；

　　（三）物業承接查驗情況和物業承接查驗協議；

　　（四）電梯、消防、二次供水等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等；

　　（五）物業專項維修資金使用情況，包括涉及維修、更新、改造項目的明細；

　　（六）水、電等公共能耗總量、明細及費用分攤情況；

　　（七）物業管理區域公共收益收支情況，包括與公共收益相關的合同或者協議等；

　　（八）業主、物業使用人進行房屋裝飾裝修活動的情況；

　　（九）法律、法規規定及物業服務合同約定應當公示的其他信息。

　　前款第一項至第四項和第八項應當持續公示并及時更新，第五項至第七項至少每半年公布一次，公示期不少于三十日。

　　業主對公示內容有異議的，物業服務人應當及時解答。

　　第六十四條　物業服務人不得有下列行為：

　　（一）將物業管理區域內的全部物業服務委托給第三人或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人；

　　（二）挪用或者擅自使用物業專項維修資金和公共收益；

　　（三）擅自改變物業共用部位、共用設施設備和物業服務用房用途；

　　（四）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，擅自侵占綠地、砍伐樹木；

　　（五）擅自利用、許可或者默許他人在公共場地、共用部位從事經營活動，或者利用公共場地、共用部位、共用設施設備進行廣告宣傳等；

　　（六）未依法終止物業服務合同，擅自停止服務或者退出物業管理區域；

　　（七）限定業主、物業使用人購買其指定的商品、裝修裝飾材料或者提供的服務；

　　（八）擅自提高收費標準或者擴大收費范圍、重復收費、捆綁收費以及收取物業服務合同約定外的費用；

　　（九）以部分業主拖欠物業費、不配合管理等為由減少服務內容、降低服務質量標準；

　　（十）采取停止供電、供水、供燃氣等方式催交物業費；

　　（十一）泄露或者擅自使用業主信息，或者對業主進行騷擾、恐嚇、打擊報復、采取暴力行為；

　　（十二）損害業主權益的其他行為。

　　第六十五條　業主應當按照物業服務合同的約定支付物業費。業主與物業使用人約定物業費由物業使用人支付的，業主負有連帶責任。

　　業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以通過信函、電話、短信息等方式催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿后仍不支付的，物業服務人、業主委員會可以在業主戶門、物業管理區域內顯著位置將欠費情況予以公告，物業服務人也可以提起訴訟或者申請仲裁。

　　業主轉讓物業時，應當與物業服務人結清物業費；未結清的，買賣雙方應當對物業費的結算作出約定，并告知物業服務人；約定由買受方支付的，業主負有連帶責任。

　　第六十六條　供電、供水、供燃氣、通信、有線電視等專業經營單位應當根據國家、自治區有關規定及行業技術規范向最終用戶提供裝表到戶、維護到戶、收費到戶的服務。

　　相關專業經營單位不得強制物業服務人代收費用，不得因部分最終用戶未交費而對已交費用戶和物業共用部位、共用設施設備停止服務。委托物業服務人代收費用和對相關設施設備進行日常維修、養護的，應當簽訂書面協議，明確委托事項、委托期限、委托費用及支付方式等。未簽訂書面委托協議的，由相關專業經營單位自行負責相關工作。

　　物業服務人接受相關專業經營單位委托代收相關費用的，不得向業主收取額外手續費等費用。退出物業管理區域的，應當與相關專業經營單位進行代收費用清算。未清算的，相關專業經營單位不得以未收到費用為由停止向最終用戶提供服務。

　　第六十七條　物業服務人退出物業管理區域時應當按照下列規定辦理：

　　（一）與業主或者業主大會選聘的新物業服務人、業主委員會辦理移交手續；

　　（二）沒有業主委員會或者業主委員會不能正常履行職責，且未選聘新物業服務人的，與居（村）民委員會辦理移交手續；

　　（三）業主或者業主大會決定自行管理的，與自行管理的執行人或者負責人辦理移交手續。

　　移交各方應當做好查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題及其處理意見等，并由移交雙方當事人簽字蓋章。

　　第六十八條　除物業服務合同另有約定期限外，物業服務人應當自物業服務合同終止之日起十日內，對下列事項進行交接并退出物業管理區域：

　　（一）移交本條例第四十七條、第六十二條規定的全部物業檔案資料；

　　（二）移交業主共有部分；

　　（三）公共收益的結余；

　　（四）清算預收、代收的有關費用；

　　（五）物業服務合同約定的其他事項。

　　原物業服務人不得以業主欠交物業費、對業主共同決定有異議、與業主大會或者業主委員會有其他糾紛等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業服務人進場服務。原物業服務人拒不移交前款事項或者拒絕退出物業管理區域的，業主委員會或者業主可以向街道辦事處或者鄉鎮人民政府和縣級人民政府住房城鄉建設主管部門報告，并可以向轄區公安派出所請求協助，或者提起訴訟，要求原物業服務人移交前款事項并退出物業管理區域；原物業服務人有破壞設施設備、毀壞賬冊等違法行為的，由公安機關依法處理。

　　第六十九條　物業服務人退出物業管理區域且業主大會尚未選聘新物業服務人的，由業主委員會在街道辦事處或者鄉鎮人民政府監督下，從應急物業服務人備選庫中隨機抽選一家物業服務人，提供供電、供水、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。

　　沒有業主委員會或者業主委員會不能正常履行職責的，經百分之二十以上業主申請，由居（村）民委員會在街道辦事處或者鄉鎮人民政府監督下，從應急物業服務人備選庫中隨機抽選一家物業服務人提供應急服務。

　　提供應急物業服務的，業主委員會或者居（村）民委員會應當將服務事項、負責人員、服務期限、服務費用等相關內容在物業管理區域內顯著位置公示。應急物業服務合同期限最長不超過六個月，費用由全體業主承擔。

　　應急物業服務期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會應當組織業主依法共同決定選聘新物業服務人，協調新物業服務人和應急物業服務人做好交接。

　　應急物業服務人備選庫由設區的市人民政府住房城鄉建設主管部門按照公開、自愿、擇優的原則建立。

　　第七十條　業主或者業主大會決定自行管理的住宅小區，應當制定業主自行管理方案。方案應當經全體業主依法表決通過，并書面向街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案。

　　業主自行管理方案包括下列內容：

　　（一）自行管理的執行人或者負責人及其權利和責任；

　　（二）管理的事項、費用、期限；

　　（三）選聘專業性服務機構的類型、資格條件及選聘的方式，選聘勞務人員的數量、資格條件及選聘的方式；

　　（四）業主支付物業費的標準和方式；

　　（五）自行管理的其他事項。

　　本條例對業主委員會委員、物業服務人的相關規定適用于自行管理的執行人或者負責人。

　　第七十一條　業主或者業主大會決定自行管理的住宅小區，可以將物業管理區域內的秩序維護、清潔衛生、園林綠化、設施設備維修養護、工程施工等專項服務業務委托給專業性服務機構或者個人，專業性服務機構或者個人不得將承接的專項服務業務再次委托給他人。

　　業主自行管理的住宅小區收取物業費等費用需要開具發票的，按照稅收法律、法規相關規定向物業所在地的稅務部門申請領用或者代開，并依法納稅。

　　第七十二條　老舊小區可以通過市場化管理、單位自管、業主自行管理等模式進行管理。

　　縣級人民政府應當根據國家和自治區有關老舊小區整治改造規劃和年度計劃，加強對老舊小區的指導和管理，及時解決老舊小區在物業管理方面的困難和問題。

　　第七十三條　發生突發事件，縣級人民政府有關主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織、指導物業服務人在物業管理區域內落實各項應急處置措施和其他管理措施，并給予物資和資金支持。物業服務人應當按照政府要求開展相關應對工作，業主委員會、業主、物業使用人應當予以配合。



第五章　物業使用與維護



　　第七十四條　業主、物業使用人、業主委員會、物業服務人應當遵守法律、法規和臨時管理規約、管理規約，按照規劃用途安全、合理使用物業。

　　物業管理區域內禁止下列行為：

　　（一）損壞、擅自改變房屋承重結構、主體結構；

　　（二）將房間或者陽臺改為衛生間、廚房；

　　（三）侵占、損壞物業共用部位、共用設施設備；

　　（四）擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，毀壞綠化植物和綠化設施；

　　（五）違法搭建建筑物、構筑物、障礙物，破壞或者擅自改變房屋外觀；

　　（六）違反安全管理規定生產、經營、儲存易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品；

　　（七）擅自架設電線、電纜；

　　（八）從建筑物中拋擲物品；

　　（九）隨意棄置垃圾，將有毒有害廢液排入城鎮污水收集管網，露天燒烤，露天焚燒產生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質；

　　（十）擅自排放超過國家環境噪聲排放標準的噪聲；

　　（十一）占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道、消防車登高操作場地，損壞消防、人民防空設施及器材；

　　（十二）違反法律、法規和臨時管理規約、管理規約飼養動物；

　　（十三）法律、法規和臨時管理規約、管理規約禁止的其他行為。

　　物業管理區域內發生前款行為時，物業服務人、業主委員會、業主、物業使用人有權投訴、舉報、勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告街道辦事處或者鄉鎮人民政府。街道辦事處或者鄉鎮人民政府接到報告并在調查、了解情況后按照法定權限予以依法處置；超出權限范圍的，分別通知人民政府住房城鄉建設、自然資源（城鄉規劃）、公安、消防救援、城市管理綜合行政執法等主管部門到場依法處置。行為人的行為給其他業主和物業使用人造成損害的，依法承擔賠償責任。

　　第七十五條　業主、物業使用人、業主委員會、物業服務人不得違反法律、法規和臨時管理規約、管理規約，將住宅、車位、車庫等改變為經營性用房或者經營場所。確需將住宅、車位、車庫等改變為經營性用房或者經營場所的，應當經有利害關系的業主一致同意，并依法辦理相關手續。

　　第七十六條　業主出租或者轉讓物業的，可以在物業租賃或者轉讓合同中對物業費的支付作出約定，并在合同簽訂后十日內，將承租人或者受讓人的姓名、聯系方式、身份證復印件、租賃期限以及物業費、公共水電分攤支付等事項書面告知業主委員會和物業服務人。

　　第七十七條　業主、物業使用人裝飾裝修房屋，應當遵守法律、法規、臨時管理規約或者管理規約，開工前應當與物業服務人簽訂裝飾裝修管理協議，對房屋裝飾裝修的時間、垃圾處理、噪聲揚塵控制、外立面管控、防盜網和空調室外機安裝以及電梯、消防設施等共用設施設備的保護、禁止行為等注意事項以及違約責任作出明確約定。

　　業主、物業使用人拒絕與物業服務人簽訂裝飾裝修管理協議的，物業服務人可以按照臨時管理規約或者管理規約的規定，禁止裝飾裝修施工人員、材料進入物業管理區域。

　　物業服務人應當派人對裝飾裝修現場進行巡查；巡查時，業主、物業使用人或者裝飾裝修施工人員應當予以配合。巡查人員發現有違反裝飾裝修管理協議的，應當予以勸阻；勸阻無效的，物業服務人應當及時報告相關主管部門。

　　裝飾裝修施工損壞共用設施設備、污染共用部位的，由業主、物業使用人負責修復、清潔；拒絕修復、清潔的，由物業服務人代為修復、清潔，所需費用由業主或者物業使用人承擔。

　　第七十八條　業主、物業使用人對其使用的窗戶、陽臺或者其他設施及其擱置物、懸掛物承擔安全管理責任。物業服務人應當對物業管理區域內的天面、外墻、樓梯間等易于發生安全風險的設施設備和公共區域加強日常巡查，發現業主、物業使用人使用的窗戶、陽臺或者其他設施及其擱置物、懸掛物存在脫落、墜落等安全隱患的，應當及時通知并督促業主或者物業使用人盡快消除安全隱患。

　　第七十九條　新建住宅小區應當規劃和配套建設電動汽車、電動自行車集中停放和集中充電設施。已投入使用的住宅小區，根據實際情況增建、改建電動汽車、電動自行車集中停放場所，完善集中充電等配套設施。

　　禁止在建筑物內的首層門廳、疏散通道、安全出口、樓梯間等影響消防通道暢通的區域停放電動自行車，為電動自行車充電；禁止在標準層二樓以上建筑物專有部分為電動自行車、電動自行車蓄電池充電；禁止違反安全用電要求亂拉電線和插座為電動自行車、電動自行車蓄電池充電。

　　第八十條　人民政府自然資源（城鄉規劃）主管部門應當將規劃用于停車的車位、車庫在建設工程規劃許可證的附件中予以注明，同時明確物業管理區域內車位、車庫的配置比例。

　　建設單位應當將規劃車位、車庫的形式或者類型、數量、處置方式等信息向物業買受人公示。用于銷售的車位、車庫，應當在銷售前辦理車位、車庫預售許可或者現售備案。

　　物業管理區域內規劃用于停車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。不出售或者尚未出售的，應當出租給本物業管理區域的業主、物業使用人停放車輛，且不得以只售不租為由拒絕出租，租金按照自治區、設區的市有關規定執行。

　　建設單位、物業服務人應當按季度公示車位、車庫數量和使用信息等。在滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要并提前七日向業主公示后，可以臨時按月將剩余車位、車庫出租給本物業管理區域外的單位或者個人。

　　第八十一條　業主大會成立前，利用物業管理區域內道路、場地、架空層等業主共有部分劃定公共車位停放車輛的，應當在前期物業服務合同和臨時管理規約中明確約定。業主大會成立后，利用物業管理區域內道路、場地、架空層等業主共有部分劃定公共車位停放車輛的，應當經業主大會同意。

　　劃定車位和停放車輛不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道和消防車登高操作場地。在消防車通道沿途設置警示標志、標線，提示嚴禁占用消防車通道停放車輛，確保消防車通道暢通。

　　設區的市、縣級人民政府應當組織交通運輸、公安、住房城鄉建設、大數據、城市管理綜合行政執法等有關主管部門建立停車資源共享協調制度。停車位供需矛盾突出的住宅小區，在其周邊商業配建停車場（庫）、道路具備夜間等時段性停車條件的，縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門應當商有關主管部門提出錯時停車方案。鼓勵業主與住宅小區周邊單位通過協商實現停車資源共享。

　　第八十二條　利用物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備從事商業推廣、停車、廣告等經營活動的，應當按照前期物業服務合同約定或者經業主大會決定。業主大會可以授權業主委員會同意利用全體業主共有部分從事相關活動。

　　利用物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備經營產生的商業推廣、停車、廣告等公共收益歸全體業主共有，并應當單獨列賬。百分之五十以上的公共收益優先用于補充物業專項維修資金，剩余部分可以用于業主大會和業主委員會工作經費、消防設施和消防器材更新、電動車停放充電場所改造、業主委員會審計等經業主大會決定的其他支出。

　　前款所稱的公共收益是指公共收入在扣除適當的經營管理成本后的凈收入。業主大會成立前扣除的比例不得超過公共收入的百分之三十，業主大會成立后的扣除比例由業主大會決定。

　　公共收益應當存入銀行專戶，接受政府監管，并接受業主監督，業主有權查詢與公共收益相關的收支明細、合同、協議等材料。業主大會成立前的公共收益統一存入設立的專門賬戶，并在業主大會成立后轉入業主大會指定的賬戶。

　　物業服務人、業主委員會應當每季度核對一次公共收益賬目，并在物業管理區域內顯著位置公示公共收益收支明細、增值和結存情況。必要時，業主大會可以對公共收益進行審計，審計費用在公共收益中列支。

　　第八十三條　物業保修期限內發生的維修、更新、改造責任和費用，由建設單位承擔；保修期限屆滿后的維修、更新、改造責任和費用，按照下列規定承擔：

　　（一）業主專有部分由業主承擔；

　　（二）物業共用部位、共用設施設備，由業主按照專有部分建筑面積分攤，從物業專項維修資金中支付。未設立物業專項維修資金或者專項維修資金不足的，由業主按照專有部分建筑面積承擔。屬于人為損壞的，費用由責任人承擔；

　　（三）物業管理區域內供電、供水、供燃氣、通信、有線電視等相關管線和設施設備，按照有關規定承擔；

　　（四）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，由物業服務人從業主支付的物業費中支出。

　　業主部分共有部分的維修、更新、改造需要使用物業專項維修資金的，由擁有部分共有部分的業主共同決定并按照專有部分建筑面積分攤；擁有部分共有部分的業主作出的決定不得與業主大會對業主共有部分作出的決定相抵觸。

　　第八十四條　建筑物專有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權益的，相關業主應當及時維修、養護，其他業主應當予以配合。責任人不履行維修養護義務的，可以由物業服務人報經業主委員會同意，或者按照臨時管理規約、管理規約的規定，代為維修、養護，費用由責任人承擔。

　　第八十五條　業主應當按照國家和自治區、設區的市有關規定，將首期物業專項維修資金存入人民政府住房城鄉建設主管部門設立的物業專項維修資金專戶。

　　首期物業專項維修資金由建設單位在辦理銷售手續前預交。買受人在簽訂房屋買賣合同時應當向建設單位支付其代墊的物業專項維修資金。

　　物業專項維修資金屬于業主共有，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　人民政府住房城鄉建設主管部門應當按照方便快捷、公開透明、受益人與負擔人相一致的原則，建立健全物業專項維修資金列支預公示、列支后公示、業主即時查詢制度，依法保障物業專項維修資金的正常使用和監督管理。

　　第八十六條　物業專項維修資金的管理，實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。設區的市、縣級人民政府應當建立健全物業專項維修資金的使用、管理和監督制度。

　　業主大會成立前，物業專項維修資金由人民政府住房城鄉建設主管部門代管。業主大會成立后，根據業主大會決定，選擇自行管理或者代管。業主大會選擇自行管理物業專項維修資金的，應當在銀行設立物業專項維修資金賬戶，接受人民政府住房城鄉建設主管部門的監督和指導。

　　第八十七條　物業專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業主應當按照相關規定以及業主大會的決定續籌。

　　國家實施專項維修資金制度之前已交付使用的物業項目、物業專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，公共收益應當優先補足物業專項維修資金。

　　物業所有權發生轉移時，交存的物業專項維修資金隨物業轉移。

　　第八十八條　發生下列嚴重影響物業正常使用的緊急情況，需要立即對物業共用部位、共用設施設備進行緊急維修、更新、改造的，應當及時制定維修、更新、改造的方案并在物業管理區域內顯著位置公告：

　　（一）水泵、水箱（池）發生故障，影響正常使用的；

　　（二）電梯發生故障，電梯專業檢測機構出具整改通知書要求停運的；

　　（三）外墻墻面、建筑附屬構件有脫落危險，有資質的鑒定機構出具鑒定文件的；

　　（四）屋頂或者外墻滲漏，嚴重影響房屋使用，有資質的鑒定機構出具鑒定文件的；

　　（五）專用給排水設施坍塌、堵塞、爆裂的；

　　（六）消防設施和消防器材缺失、破損嚴重，危及公共安全，消防救援機構出具整改通知書的；

　　（七）其他緊急情況。

　　前款規定的維修、更新、改造事項不屬于工程質量保修范圍，需要使用物業專項維修資金的，按照下列規定辦理：

　　（一）業主大會成立前，物業服務人應當持有關材料向物業專項維修資金管理機構申報。管理機構收到申報后五個工作日內按照相關程序審核同意，在物業專項維修資金中直接列支；

　　（二）業主大會成立后，業主大會決定物業專項維修資金由人民政府住房城鄉建設主管部門代管的，物業服務人或者業主自行管理的執行人持有關材料向業主委員會提出列支專項維修資金的申請，經業主委員會審核同意后，向物業專項維修資金管理機構申報，管理機構收到申報后五個工作日內按照相關程序審核同意，在物業專項維修資金中直接列支；

　　（三）業主大會成立后，業主大會決定自行管理物業專項維修資金的，物業服務人或者業主自行管理的執行人應當按照業主大會議事規則的有關規定申領，在物業專項維修資金中列支；

　　（四）業主委員會未在七日內審核同意，且已出現影響房屋正常使用或者人身財產安全情形的，縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門可以組織代為維修，物業專項維修資金管理機構按照相關程序審核同意后，在物業專項維修資金中直接列支。

　　物業服務人先行墊付緊急維修、更新、改造費用的，可以在工程竣工驗收合格后，按規定辦理核銷手續。



第六章　監督管理



　　第八十九條　縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門履行下列職責：

　　（一）研究制定物業管理活動相關政策；

　　（二）對物業服務企業實施分類監管，加強對物業服務質量監督檢查；

　　（三）對物業服務人及其從業人員、業主大會籌備組成員、業主委員會委員進行業務指導、培訓和監督管理；

　　（四）指導監督物業管理招投標活動；

　　（五）對物業承接查驗、物業服務人退出交接活動進行指導和監督；

　　（六）制定臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、前期物業服務合同、物業服務合同等與物業管理有關的示范文本和指導規則；

　　（七）處理物業管理活動中的投訴、舉報；

　　（八）對物業專項維修資金交存、管理和使用情況以及公共收益收支情況進行監督管理；

　　（九）對物業服務人及其從業人員開展信用評價管理；

　　（十）指導監督與物業管理有關的第三方評估；

　　（十一）法律、法規規定的其他職責。

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