青海省海南藏族自治州人民政府

州級物業管理行政主管部門應當發布住宅小區物業服務星級標準，明確物業服務內容和標準。

州級價格行政主管部門應當會同同級物業管理行政主管部門制定星級服務收費標準，并向社會公布；每三年對收費標準進行評估，根據評估結果調整收費標準，制定、調整收費標準應當通過座談、論證、聽證或者其他公開形式，廣泛征求社會公眾的意見建議。

第五十九條 業主委員會應當依據法律、法規、規章的規定與業主大會選聘的物業服務人訂立書面的物業服務合同，并按規定進行備案。

物業服務合同應當載明下列內容：

（一）提供物業服務符合有關規定的標準、規范；

（二）及時向業主、物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項；

（三）定期聽取業主的意見和建議，接受業主監督，改進和完善服務；

（四）對違法建設、違規出租房屋、私拉電線、占用消防通道等行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告行政執法機關；

（五）發現有安全風險隱患的，及時設置警示標志，采取措施排除隱患或者向有關專業機構報告；

（六）對業主、物業使用人違反臨時管理規約、管理規約的行為進行勸阻、制止，并及時報告業主委員會或者物業管理委員會；

（七）不得侵犯業主的合法權益，不得泄露在物業服務活動中獲取的業主信息；

（八）履行生活垃圾分類管理責任人責任，指導、監督業主和物業使用人進行生活垃圾分類；

（九）配合鄉（鎮）人民政府、行政執法機關和社區居（村）民委員會做好物業管理相關工作。

第六十條 物業服務人應當將下列信息予以公示：

（一）物業服務人的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話；

（二）物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）電梯、消防、監控、人防等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等；

（四）公共水電費用分攤情況、物業管理費與物業專項維修資金使用情況；

（五）房屋裝飾裝修及使用過程中的結構變動等安全事項。物業服務人應當于每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算。業主對公示內容有異議的，物業服務人應當予以答復。

第六十一條 除清潔、綠化、保安、電梯維護管理等專業服務外，一個物業管理區域應當由一個物業服務人統一提供物業服務。物業管理區域內地上或者地下建筑物、設施設備和相關場地不得分割管理。

第六十二條 物業服務人根據物業服務合同的約定，提供下列服務：

（一）物業共有部分及其附屬設施設備的維護和管理；

（二）公共秩序維護、安全防范、車輛停放管理；

（三）環境衛生清潔和公共綠化養護；

（四）物業裝飾裝修管理服務；

（五）物業檔案及相關資料的保管；

（六）其他物業管理服務事項。

第六十三條 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

保障性住房、房改房、老舊住宅小區以及住宅前期物業服務實行政府指導價管理；業主大會成立之后的住宅區及其它非住宅物業服務收費實行市場調節價；物業服務人接受業主委托提供物業服務合同以外的特約服務費實行市場調節價。

實行政府指導價的住宅區公共性物業服務收費，由縣人民政府價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門根據物業服務等級指導標準、物業服務人成本、居民經濟承受能力等因素，制定相應的等級基準價及其浮動幅度和相關物業服務收費標準，并向社會公布。

第六十四條 實行市場調節價的物業服務收費應當遵循質價相符、公平公開、合理誠信的原則，具體標準和方式由物業服務合同約定。物業服務合同期內，物業服務人不得擅自提高物業服務收費標準。如需提高的，物業服務人應當按幢公示擬調價方案、調價理由、成本變動情況等相關資料，與業主委員會協商，并經業主大會同意；沒有成立業主大會的，需經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第六十五條 物業服務人依約履行義務的，業主應當按照物業服務合同約定按時交納物業服務費，不得以物業空置、存在開發建設遺留問題或者放棄共有權利等為由拒絕交納。物業服務費按月計收，最長預收期限不得超過六個月，業主自愿交納的除外。

業主逾期不交納物業服務費的，物業服務人、業主委員會可以通過上門催交、電話催交等形式，督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務人可以依法提起訴訟。經生效司法判決確認后仍不履行的，可以申請人民法院強制執行并按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。

第六十六條 物業服務人不得有下列行為：

（一）減少物業服務內容、降低物業服務標準；

（二）采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專業服務、催收物業費；

（三）擅自增加收費項目、提高收費標準，超期收取費用；

（四）擅自處分屬于業主的物業共用部分、共用設施設備的所有權或者使用權；

（五）擅自拆除、損壞物業管理區域內的共用設施設備；

（六）擅自撤離或者拒不退出物業管理區域；

（七）終止服務撤離時，拒不移交屬于業主的檔案資料、物品、資金等；

（八）法律、法規禁止的其他情形。

第六十七條 物業管理區域突發失管狀態時，鄉（鎮）人民政府應當確定應急物業服務人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。

提供應急物業服務的，鄉（鎮）人民政府應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容在物業管理區域內公示。應急物業服務期限不超過一年，費用由全體業主承擔,已交納物業費的由原物業服務人予以結算。

應急物業服務期間，鄉（鎮）人民政府應當組織業主共同決定選聘新的物業服務人，協調新的物業服務人和應急物業服務人做好交接。

第六十八條 供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用。業主專有部分使用的，由業主承擔；物業服務人使用的，由物業服務人承擔；部分業主或者全體業主共同使用的，由相關業主共同承擔。

專業經營單位不得對符合條件的用戶無正當理由拒絕服務或者停止服務，不得強制物業服務人代收有關費用或者提供無償服務。

物業服務人接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。

第六十九條 規劃設計為集中供熱的物業管理區域內，業主要求停止供熱的，應當在本供熱期開始三十日前與供熱單位簽訂停熱協議，并交納采暖費總額百分之五十的費用。可能危害其他用戶用熱或者影響室內公共設施安全運行的不得停止用熱。具備供熱計量條件的物業管理區域，應當實行供熱計量收費制度。

第七十條 物業服務人應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作，制定安全防范應急預案。發生突發性自然災害、公共衛生事件、火災和供水、供電、供氣、特種設備等安全事故時，物業服務人在采取應急措施的同時，應當及時向有關部門和專業經營單位報告，并協助做好救助工作。

物業服務人員在從事物業服務活動時，應當依法履行職責，不得侵害公民的合法權益。

第七十一條 業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿九十日前組織召開業主大會，決定續聘或者選聘物業服務人。決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿三十日前與物業服務人續簽物業服務合同。決定選聘新物業服務人的，原物業服務人應當自物業服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域，并配合新選聘的物業服務人接管。物業服務人決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿九十日前書面告知業主或者業主委員會，同時書面告知縣級人民政府物業管理主管部門、鄉鎮人民政府。物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出續聘或者選聘決定，也沒有要求物業服務人退出物業管理區域，原物業服務人按照合同約定繼續提供服務的，物業服務合同有效期自動延續至新的物業合同約定提供物業服務之日止。

第七十二條 物業服務人應當自物業合同終止之日起十五日內，向業主委員會履行下列交接義務:

（一）移交物業服務用房等共有部分及其附屬設施設備；

（二）移交本辦法第五十九條規定的資料；

（三）移交物業檔案、維修和保養物業形成的技術資料及保養記錄；

（四）結清預收、代收和預付、代付的有關費用；

（五）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

物業服務人未辦理退出交接手續，不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務；不得損壞、隱匿、銷毀有關資料和財物。物業服務人拒不移交前款資金、資料和物品并拒絕退出物業管理區域的，業主大會應當及時向社區居委會和縣級房產主管部門報告，并可向轄區內公安機關請求協助；物業服務人有破壞設施設備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的，由公安機關依法處理。

第七十三條 物業服務合同終止后，物業服務人不得以業主欠交物業管理費用或者對業主大會、業主委員會、籌備組及物業主管部門的決定有異議等為由拒絕辦理交接。

　　物業服務人應當在辦理交接至退出物業管理區域期間，維持正常的物業管理秩序。

　　物業服務人退出后，物業服務合同遺留的糾紛等有關問題可以通過協商、調解、仲裁以及訴訟等途徑進行解決。

第七十四條 老舊小區或者開放的住宅樓由鄉鎮人民政府幫助組織成立業主委員會，并選聘物業服務人進行服務；無法選聘的，鄉鎮人民政府應負責或委托社區（村）居（村）民委員會組建簡易物業服務組織視情提供相應的準物業服務。物業主管部門應結合“紅色物業”創建工作，采取物業服務企業主動對接、單位分包、業主自籌等方式兜底托管老舊小區物業工作。

老舊小區的具體標準由縣人民政府制定。

第七十五條 業主共同決定對物業實施自行管理的，應當就管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔、人員雇傭、管理費用等事項共同作出約定。

自行管理可以采取由業主直接執行管理事務、選舉業主委員會或者成立其他管理機構統一執行管理事務以及業主共同決定的其他形式進行。自行管理應當推選管理負責人。

第七十六條 自行管理的業主委員會、管理負責人應當在物業管理區域內每半年公布管理費用的收支情況。業主針對收支情況提出的詢問，業主委員會、管理負責人應當及時答復。

第七十七條 縣級人民政府物業管理主管部門、鄉（鎮）人民政府和社區居（村）民委員會應當指導幫助本轄區內自行管理的小區做好物業服務工作，協調物業管理與社區建設的關系。

第七十八條 縣級以上人民政府物業管理主管部門應當加強物業服務人從業人員培訓，定期對物業服務人的資質條件和服務質量進行規范化考核。



第六章 物業的使用和維護



第七十九條 業主、物業使用人對物業的使用和維護應當遵守法律、法規、管理規約及業主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

第八十條 物業管理區域內禁止下列行為:

（一）擅自改變按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途；

（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地；

（三）損壞房屋承重結構、主體結構；

（四）違法搭建建筑物、構筑物；

（五）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（六）窗外擺放花盆等易墜物品，高空拋物；

（七）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品，或者存放、鋪設超負荷物品；

（八）排放有毒、有害物質；

（九）隨意堆放、傾倒、拋擲垃圾、雜物和露天焚燒；

（十）制造超標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風；

（十一）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施；

（十二）占用、堵塞消防通道、安全出口，損壞消防設施、器材；

（十三）違反規定擺攤設點、占道經營、停放車輛；

（十四）違反規定飼養動物；

（十五）法律、法規以及管理規約禁止的其他行為。

違反前款規定的，業主、物業使用人有權投訴、舉報，物業服務人、業主委員會應當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當及時依法處理。業主、物業使用人對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業主委員會對侵害業主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第八十一條 業主或者非業主使用人進行房屋裝修的，應當事先告知物業服務人，并不得違反房屋裝修的有關規定。

物業服務人應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主，對業主或者非業主使用人的物業裝修活動進行監督，業主或者非業主使用人應當予以配合。

第八十二條 新建物業的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業交付手續：

（一）水、電納入城（鎮）市管網，安裝分戶計量裝置和控制裝置，并對物業服務用房、共用部位、共用設施設備以及同一物業管理區域內非住宅用戶配置獨立的水、電計量裝置；

（二）在城（鎮）市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成住宅室內外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，并按照規劃要求安裝分戶計量裝置和控制裝置；

（三）電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防范設施設備按照規劃設計要求配置到位；

（四）按照規劃要求完成消防和人民防空工程設施建設；

（五）按照規劃要求完成教育、郵政、文化、醫療衛生、體育、環境衛生等設施以及社區管理用房建設；

（六）按照規劃要求完成小區道路建設，并與城市道路或者公路相連；

（七）按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置；

（八）建筑物及其配套設施的標志標識完整、清晰；

（九）法律、法規規定的其他條件。

第八十三條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務人；物業服務人確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

第八十四條 業主、物業服務人不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務人的同意；物業服務人確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

業主、物業服務人應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

第八十五條 建設單位在組織竣工驗收時，應當通知供水、供電、供氣、供熱、通信等專業經營單位參加；在竣工驗收合格后，應當將物業管理區域內專業經營設施設備移交給專業經營單位負責管理，專業經營單位應當接收并承擔維修、養護和更新的責任，有關費用由專業經營單位承擔。

老舊住宅小區內的專業經營設施設備需要改造的，按專業經營單位要求改造后，業主大會決定移交給專業經營單位管理的，專業經營單位應當接收。

第八十六條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

上述單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

第八十七條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向其收取費用，不得轉嫁戶外管線或者其他設施的損耗和損失。

住宅物業管理區域內的公共路燈、樓梯燈、人防工程、車庫、電梯、二次供水、安全防范設施設備的用電及綠化用水用電、消防用水等的收費，應當執行居民用水用電價格標準。

第八十八條 業主應當按照城鄉規劃行政主管部門批準或者房地產權屬證書載明的用途使用物業，不得違反法律、法規以及管理規約，擅自改變物業使用性質。

業主將住宅改變為經營性用房的，應當經有利害關系的業主書面同意后，依法辦理相關手續。

住宅改變為經營性用房的，業主應當及時告知業主委員會、物業服務人。物業服務人應當在物業管理區域內進行公示，并按照非住宅類用房收取物業服務費。

第八十九條 物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位，應當首先滿足業主的需要。建設單位應當與物業買受人在商品房買賣合同中約定車庫、車位的出售、附贈或者出租方式、租售價格、租售時間、租售期限等內容。

第九十條 在物業管理區域內，條件允許并經業主大會同意，可以在業主共有的道路、場地新劃定車位，用于業主停車。新劃定車位不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

車輛停放、收費和管理等事項，由業主大會決定。業主大會決定對車輛停放收費的，參照當地價格主管部門的規定確定收費標準。保障性住房住宅小區車輛停放、收費和管理等事項，由住房保障管理部門決定，收費價格由各縣物價管理部門核定。

業主對車輛停放有保管要求的，應當與物業服務人另行簽訂保管合同。

第九十一條 執行公務的公安、消防、救護、搶險、環衛、郵遞、信息通信等特種車輛，在物業管理區域內臨時停放，免交停車費。因業主需要以及為業主提供配送、搬家、維修等服務的車輛進入住宅物業管理區域臨時停車未超過半小時的，免交停車費。

大型車輛、載有易燃、易爆、劇毒、放射性物品和危險化學品的車輛不得進入住宅小區。

第九十二條 利用業主共有部分及其附屬設施進行經營的，應當經業主大會、物業服務人、有利害關系的業主同意后，按照規定辦理有關手續。經營所得收益，屬于全體業主共有，應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

業主大會決定利用共有部分及其附屬設施進行經營的，可以委托物業服務人代為管理，并向其支付報酬。物業服務人應當將經營所得收益單獨分類列賬，每半年公布一次經營所得收益收支情況，并接受業主的監督。

第九十三條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主或者使用人應當給予配合。

責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務人維修養護，費用由責任人承擔。

第九十四條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

建設單位在辦理房屋所有權初始登記前，應當將物業保修金交存至物業管理主管部門設立的專戶，專項用于保修期內物業的維修。

第九十五條 住宅物業和住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當在辦理房屋入住手續或者房屋所有權登記時，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

專項維修資金的交存、使用、管理按照國家和地方有關規定執行，接受審計、財政主管部門的監督管理及業主的查詢。

第九十六條 專項維修資金專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

業主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存百分之三十的，由業主大會決定續交方案。

第九十七條 發生下列緊急情況時，物業服務人、業主委員會、相關業主、社區居（村）民委員會應當先行采取應急措施，同時由業主委員會向物業所在地物業管理主管部門提出緊急情況維修申請報告，物業管理主管部門接到報告后，應當在三個工作日內辦理相關手續。經核準后，維修、更新和改造的費用在專項維修資金中列支：

（一）屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯、消防、安防等共用設施設備存在嚴重安全隱患的；

（三）樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的；

（四）專用供排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的；

（五）其他危及公共安全和物業使用功能的緊急情況。

發生前款所列情形，未按規定實施維修、更新和改造的，物業管理主管部門可以組織代為維修，維修費用在專項維修資金中列支。

第九十八條 已由專業經營單位接收的專業經營設施設備管理、維修、養護和更新等費用，由專業經營單位承擔，不得從專項維修資金中列支。

專業經營設施設備發生故障或者損壞時，專業經營單位應當及時進行維修、養護和更新，物業服務人、業主應當予以配合。

專業經營單位可以將專業經營設施設備的維護、保養等事宜委托給物業服務人承擔，物業服務人可以按照委托合同向專業經營單位收取報酬。



第七章 法律責任



第九十九條 違反本辦法規定的行為，法律、行政法規已規定法律責任的，從其規定。



第八章 附則



第一百條 非住宅物業的管理服務，參照本辦法執行。

第一百零一條 本辦法在應用中出現的其他具體事項由海南州住房和城鄉建設局負責解釋。

第一百零二條 本辦法自2025年2月22日起施行。2022年4月11日公布的海南藏族自治州人民政府令第4號《海南藏族自治州物業管理辦法》同時廢止。

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