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日照市物業管理條例

（2024年10月30日日照市第十九屆人民代表大會

常務委員會第二十二次會議通過 2024年11月20日山東省第十四屆人民代表大會常務委員會第十二次會議批準）



目 錄

第一章 總則

第二章 前期物業管理

第三章 業主大會、業主委員會和物業管理委員會

第一節 業主大會

第二節 業主委員會

第三節 物業管理委員會

第四章 物業管理服務

第五章 物業的使用與維護

第六章 監督管理

第七章 法律責任

第八章 附則



第一章 總 則



第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務人的合法權益，改善居住環境，促進社會和諧，根據《中華人民共和國民法典》和國務院《物業管理條例》《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區域內物業的管理、使用、維護、服務以及監督管理活動，適用本條例。

第三條 物業管理應當堅持黨建引領、政府監管、部門協同、屬地管理、業主自治、行業自律、專業服務的原則。

第四條 市、縣（區）人民政府負責本轄區內物業管理工作的組織和領導，將物業管理納入基層社會治理體系，建立物業管理綜合協調和執法責任清單制度，健全執法部門進小區執法的工作機制；應當將物業服務業納入現代服務業發展規劃，完善扶持、激勵政策，推動物業服務行業專業化、產業化、規范化、市場化、智能化。

第五條 市人民政府住房城鄉建設部門是本市物業主管部門，負責全市物業管理活動的指導、監督和管理工作。

縣（區）人民政府物業主管部門負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作。

市、縣（區）人民政府其他有關行政主管部門在各自的職責范圍內，負責物業管理活動的有關監督管理工作。

第六條 鄉鎮人民政府、街道辦事處負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛。

村民委員會、居民委員會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助鄉鎮人民政府、街道辦事處開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。

第七條 物業服務行業組織應當建立和完善物業服務人以及從業人員自律制度，規范行業行為。

第八條 鼓勵建設單位、業主大會或者業主委員會、物業服務人委托物業服務第三方評估機構，開展物業服務的標準和質量評估等活動。

物業服務第三方評估機構應當依照法律、法規和合同約定提供專業服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。



第二章 前期物業管理



第九條 物業服務區域應當根據建設用地規劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮建筑物的規模、物業共用設施設備、社區建設等因素劃分。

分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業服務區域；物業服務區域已經分割成多個自然街區，且其配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃分為不同的物業服務區域。

第十條 建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當持建設用地規劃許可證確定的紅線圖、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案等資料，向物業所在地縣（區）人民政府物業主管部門申請劃分物業服務區域。物業主管部門應當自收到申請之日起二十日內會同鄉鎮人民政府、街道辦事處進行物業服務區域劃分。

物業服務區域劃定后，建設單位在銷售商品房時，應當以圖文形式將下列內容向物業買受人明示，并作為商品房買賣合同的附件：

（一）物業服務區域的范圍；

（二）物業共用部位、共用設施設備名稱；

（三）規劃用于停放機動車、非機動車的車位、車庫數量和位置；

（四）物業服務用房的面積和位置；

（五）生活垃圾收集站點、變電室、換熱站、燃氣調壓站、充電樁、化糞池、公廁等其他需要明示的場所和設施設備；

（六）物業服務人和物業服務標準、服務內容、收費標準等物業服務合同內容；

（七）應當向物業買受人明示的其他內容。

第十一條 物業服務區域劃定后確需調整的，應當形成區域調整方案，明確調整后物業服務區域的道路、綠地、共用部位和共用設施設備的使用、維護等，并經相關物業服務區域內業主依法共同決定。

第十二條 住宅物業的建設單位應當依法通過招標的方式選聘前期物業服務人。

縣（區）人民政府物業主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處應當對前期物業服務人的選聘進行監督。

第十三條 建設單位應當與選聘的物業服務人訂立前期物業服務合同，前期物業服務合同中應當載明下列內容：

（一）物業承接查驗費用承擔；

（二）物業服務內容、服務標準、收費標準和委托代收費事項；

（三）分項服務的標準（含人員配置）和費用分項測算；

（四）分項費用和主要成本變動聯動調整的約定；

（五）是否委托物業服務第三方評估機構，擬采取的評估標準以及方法；

（六）物業服務用房（含業主委員會辦公用房）面積和位置；

（七）共用部位、共用設施設備清單；

（八）業主共有資金專用賬戶的設立、查詢方式，以及利用共用部位、共用設施設備開展經營活動所得收益的核算以及分配辦法；

（九）合同解除的條件和違約責任；

（十）與前期物業服務有關的其他事項。

普通住宅前期物業服務合同約定的物業費收費標準應當在政府指導價規定的浮動幅度內，并與物業服務規范規定的服務標準相對應。

第十四條 建設單位在銷售物業前應當制定臨時管理規約。臨時管理規約應當包含下列內容：

（一）使用、維護物業共有部分的規則；

（二）使用物業專有部分的權利和義務；

（三）維護物業服務區域公共秩序的權利和義務；

（四）分擔物業服務區域費用的方式；

（五）建設單位履行監督物業服務人服務質量的義務；

（六）建設單位更換前期物業服務人的條件；

（七）消防安全防范義務；

（八）違反臨時管理規約應當承擔的責任；

（九）其他有關事項。

臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

第十五條 建設單位與物業買受人訂立商品房買賣合同，應當將已備案的前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備清單及其產權歸屬資料等作為約定的內容。

第十六條 建設單位無償配置的物業服務用房應當為地面以上能夠使用的房間，具備水、電、通風、采光、簡單裝修等使用條件，且設有服務廳、辦公用房、衛生間等，依法屬于全體業主共有，不得擅自改變用途。

第十七條 新建住宅物業交付使用十五日前，建設單位應當按照前期物業服務合同約定與物業服務人完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗。物業與竣工驗收資料不符的，由建設單位負責整修。

建設單位應當在縣（區）人民政府物業主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處的監督下，按照規定向物業服務人移交物業服務用房和下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖以及分戶驗收等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）電梯等特種設備和消防設施的設計、制造、安裝合格證、質量證明書、監督檢驗報告等安全技術檔案；

（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（五）業主名冊；

（六）物業服務必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單，并書面承諾補交的具體期限，最長不超過十日。

第十八條 建設單位應當與物業服務人簽訂物業承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

第十九條 前期物業服務期間，有下列情形之一的，建設單位應當依法重新選聘物業服務人：

（一）物業服務人提前解除合同的；

（二）物業服務人擅自撤離的；

（三）物業服務人被吊銷營業執照的；

（四）法律、法規規定的其他情形。

建設單位應當自新的物業服務人確定后十日內，將更換物業服務人的情況告知物業買受人。

第二十條 前期物業服務期間，建設單位已經注銷或者無法履行相關義務，但是尚未成立業主大會的，物業服務人應當自退出物業服務區域六個月前書面告知業主以及物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處。

鄉鎮人民政府、街道辦事處應當在物業服務人退出前，依法組織業主決定管理模式。



第三章 業主大會、業主委員會和物業管理委員會

第一節 業主大會

第二十一條 一個物業服務區域依法成立一個業主大會，并選舉產生業主委員會。業主大會由物業服務區域內全體業主組成。

物業服務區域內業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會職責。必要時，鄉鎮人民政府、街道辦事處，村民委員會、居民委員會應當給予指導。

第二十二條 符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：

（一）已交付的業主專有部分面積的比例達到百分之五十以上；

（二）已交付的業主人數的比例達到百分之五十以上；

（三）向首位業主交付滿兩年且已交付的業主人數的比例達到百分之二十五以上。

第二十三條 符合首次業主大會會議召開條件的，建設單位應當將業主入住情況在二十日內報告鄉鎮人民政府、街道辦事處，同時報送下列資料：

（一）業主名冊；

（二）物業服務區域證明；

（三）房屋以及建筑面積清冊；

（四）規劃總平面圖；

（五）交付使用共用設施設備清單；

（六）物業服務用房配置資料；

（七）成立業主大會必需的其他資料。

專有部分面積占比百分之五以上或者人數占比百分之五以上的業主聯名向鄉鎮人民政府、街道辦事處提出召開首次業主大會會議書面請求的，鄉鎮人民政府、街道辦事處應當責令建設單位在十日內報告業主入住情況。符合業主大會會議召開條件的，建設單位應當依據前款規定報送資料。

建設單位已經注銷的，前期物業服務人應當報告業主入住情況，并提供有關資料。

第二十四條 鄉鎮人民政府、街道辦事處應當自收到建設單位（前期物業服務人）的報告或者業主的申請之日起六十日內組建業主大會籌備組，也可以根據物業服務區域實際情況主動組織成立籌備組。

籌備組可以由業主代表和街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區黨組織、村民委員會、居民委員會、建設單位、前期物業服務人等委派的代表組成。籌備組人數應當為七人以上的單數，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。籌備組組長由鄉鎮人民政府、街道辦事處代表擔任。建設單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。籌備組中的業主代表可以由業主自薦或者居民委員會推薦產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府確定。

籌備組應當自成立之日起十日內，將成員名單和工作職責在物業服務區域內顯著位置公告，公告時間不少于七日。業主對籌備組成員有異議的，由鄉鎮人民政府、街道辦事處協調解決。

前期物業服務人應當配合籌備組開展工作。

籌備組正式開展籌備工作前，縣（區）人民政府物業主管部門或者鄉鎮人民政府、街道辦事處應當對籌備組成員進行指導。

第二十五條 籌備組負責下列籌備工作：

（一）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

（二）確定首次業主大會會議召開時間、地點、方式和議題；

（三）擬訂管理規約草案和業主大會議事規則草案；

（四）確定業主委員會委員、候補委員候選人產生辦法和名單；

（五）制定首屆業主委員會選舉辦法；

（六）完成首次業主大會會議的其他準備工作。

第二十六條 劃定為一個物業服務區域分期開發建設的建設項目，先期開發部分符合業主大會成立條件的，可以成立業主大會、選舉產生業主委員會。

首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

第二十七條 召開業主大會會議，可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見或者電子投票的形式。采用電子投票方式實名投票的，應當核實業主身份。

采用集體討論形式的，可以由全體業主參加，也可以以幢、單元、樓層為單位，推選業主代表參加。

業主代表參加業主大會會議三日前，應當書面征求其所代表的業主意見；凡需業主投票表決的，表決票應當經本人簽名，由業主代表在業主大會投票時如實反映。業主代表出席業主大會會議不得委托他人。業主代表不能參加業主大會會議的，其所代表的業主應當另行推選。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交全體業主，由業主本人或者其委托的代理人實名簽署意見；無法送達的，應當在物業服務區域內顯著位置公告。需業主投票表決的，表決意見應當由業主本人或者其委托的代理人簽名。

鄉鎮人民政府、街道辦事處或者其委托的村民委員會、居民委員會應當對采用書面征求意見形式召開業主大會會議的情況進行指導監督。

第二十八條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議的召開時間和臨時會議的召開事由，由業主大會議事規則約定。

召開業主大會定期會議，應當于會議召開十五日前將會議內容書面告知鄉鎮人民政府或者街道辦事處、村民委員會或者居民委員會。鄉鎮人民政府或者街道辦事處、村民委員會或者居民委員會應當對業主大會會議的召開進行指導，并對業主大會會議表決情況予以監督。

業主委員會未按照業主大會議事規則要求召開業主大會臨時會議的，鄉鎮人民政府、街道辦事處應當責令其限期召開；逾期仍未召開的，鄉鎮人民政府、街道辦事處應當在十日內組織召開。

第二十九條 業主大會會議表決結果和決定應當以書面形式向全體業主公告。

業主大會通過的決定對全體業主具有約束力。

第三十條 業主大會應當建立規范的財務管理制度。住宅專項維修資金、共有部分經營收益、業主大會和業主委員會工作經費等的收支管理，應當符合財務管理規定，并定期在物業服務區域內顯著位置公示。

鼓勵業主大會或者業主委員會委托專業機構對業主大會、業主委員會工作經費、公共收益等進行審計，審計結果向全體業主公開。

業主委員會應當妥善保管財務原始憑證、會計賬簿等會計資料。

第二節 業主委員會

第三十一條 業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主監督。

業主委員會應當由五人以上的單數組成，委員只能由業主擔任，每屆任期不超過五年，可以連選連任。

業主委員會的活動經費以及委員報酬，從業主共有部分的收益中提取，或者由全體業主承擔，具體辦法與標準由業主大會決定。

第三十二條 業主委員會成員候選人可以通過下列方式產生：

（一）社區黨組織、村民委員會、居民委員會推薦；

（二）業主自薦或者聯名推薦。

鼓勵符合條件的村民委員會成員、居民委員會成員、社區黨組織成員、黨代表、人大代表、政協委員依法參選業主委員會成員。

第三十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持業主大會決議、業主大會議事規則、管理規約、業主委員會委員名單和基本情況等資料，向物業所在地縣（區）人民政府物業主管部門和鄉鎮人民政府、街道辦事處備案。

前款規定的備案事項變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內書面報告備案單位，并在物業服務區域內顯著位置公告。

第三十四條 業主委員會辦公用房從物業服務用房中安排。前期物業服務人應當自首屆業主委員會依法備案之日起五日內，向業主委員會移交辦公用房。

業主委員會應當持物業主管部門或者鄉鎮人民政府、街道辦事處出具的備案證明，依法刻制、使用、管理印章和開設賬戶。業主委員會應當建立工作檔案和印章管理等制度，業主委員會印章應當指定專人保管。

第三十五條 業主委員會履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，向業主大會報告工作；

（二）編制業主大會年度預算、決算方案；

（三）擬訂需要提交業主大會決定事項的方案；

（四）組織和監督物業專項維修資金的籌集和使用；

（五）制定檔案和印章管理制度，制作和保管會議記錄、共有物業檔案、會計憑證、會計賬簿、財務報表等有關文件以及印鑒，并建立相關檔案；

（六）每半年至少公示一次公共收益的使用情況；

（七）督促業主、物業使用人遵守管理規約；

（八）協調解決因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（九）法律、法規規定或者業主大會賦予的其他職責。

業主委員會未履行本條例規定相關職責損害業主合法權益的，由物業所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處責令限期履行；逾期未履行的，通告全體業主，必要時組織召開業主大會會議決定有關事項。

第三十六條 業主委員會成員有下列行為之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其成員資格：

（一）阻撓、妨礙業主大會行使職權或者拒不執行業主大會決定；

（二）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關文件、資料，或者擅自使用業主大會、業主委員會印章；

（三）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務人簽訂、修改物業服務合同；

（四）侵占、挪用業主共有資金，將業主共有資金借貸給他人或者以業主共有資金為他人提供擔保；

（五）違規泄露業主信息；

（六）侵害業主合法權益的其他行為。

第三十七條 業主委員會任期屆滿九十日前，鄉鎮人民政府、街道辦事處應當指導、協助成立換屆選舉小組，由換屆選舉小組組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。

第三十八條 業主委員會成員職務在任期內終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的財物等移交業主委員會。

業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于全體業主的財物等移交給新一屆業主委員會；逾期未選舉產生新一屆業主委員會的，移交給鄉鎮人民政府、街道辦事處。

未在規定期限內移交的，鄉鎮人民政府、街道辦事處應當督促其移交。

第三節 物業管理委員會

第三十九條 住宅小區有下列情形之一的，應當成立物業管理委員會，作為臨時機構履行物業管理職能：

（一）不具備成立業主大會條件的；

（二）具備成立業主大會條件但未成立，經物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處兩次組織后仍不能成立的；

（三）未選舉產生業主委員會或者業主委員會未完成換屆選舉，經鄉鎮人民政府、街道辦事處兩次指導后仍不能選舉產生業主委員會或者新一屆業主委員會的；

（四）業主委員會不履行職責一年以上，無法正常開展工作，需要調整或者重新選舉業主委員會的，經鄉鎮人民政府、街道辦事處兩次指導后調整未成或者未能選舉產生新一屆業主委員會的。

第四十條 物業管理委員會由鄉鎮人民政府、街道辦事處組織成立，由業主代表以及鄉鎮人民政府或者街道辦事處、村民委員會或者居民委員會、建設單位等派員組成。建設單位不參加的，不影響物業管理委員會的成立。

物業管理委員會由七人以上的單數組成。其中，業主成員不少于百分之五十，由鄉鎮人民政府、街道辦事處在業主中推薦產生。

物業管理委員會成員名單應當在物業服務區域內顯著位置公告。

第四十一條 物業管理委員會成立之日起十日內，鄉鎮人民政府、街道辦事處應當將成立情況書面告知物業所在地縣（區）人民政府物業主管部門。

物業主管部門應當加強對物業管理委員會的指導和監督。

第四十二條 物業管理委員會應當依法履行職責，就物業共同管理事項征求全體業主意見，形成業主共同決定。

符合業主大會成立條件的，鄉鎮人民政府、街道辦事處應當及時組織召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會。物業管理委員會自業主委員會選舉產生之日起停止履行職責，并應當在七日內向業主委員會移交相關資料和財物，移交后自動解散。



第四章 物業管理服務



第四十三條 物業主管部門應當加強對物業服務人的監督管理，開展物業服務人信用評價，促進物業服務行業提高服務水平。

物業服務人應當按照國家和省有關規定組織從業人員參加技能培訓，提高從業人員素質和技能水平。

第四十四條 鼓勵業主大會采用招標投標方式選聘物業服務人。業主委員會應當依據法律、法規的規定與業主大會選聘的物業服務人訂立物業服務合同。

物業服務合同應當載明下列內容：

（一）物業服務內容、服務標準、收費標準和委托代收費事項；

（二）分項服務標準（含人員配置）和費用分項測算；

（三）分項費用和主要成本變動聯動調整的約定；

（四）物業服務標準的評估標準與方法；

（五）物業服務用房、專項維修資金的管理與使用；

（六）利用業主共用部位、共用設施設備開展經營活動所得收益的核算和分配辦法；

（七）雙方的權利義務；

（八）違約責任、履約保證措施、合同期限、合同解除的條件；

（九）與物業服務有關的其他事項。

物業服務人在物業服務合同簽訂之日起十日內，應當將合同副本報物業所在地縣（區）人民政府物業主管部門備案。

第四十五條 物業服務人應當按照物業服務合同約定提供相應服務，并遵守下列規定：

（一）符合國家、省和本市規定的技術標準、規范；

（二）及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項；

（三）定期召開業主懇談會，聽取業主、物業使用人的意見和建議，及時受理業主、物業使用人投訴；

（四）未經本人同意或者非因法定事由，不得向其他單位和個人透漏業主、物業使用人信息；

（五）做好物業服務區域內的門衛、巡邏、技防監控等秩序維護和安全防范工作，并接受公安機關的指導檢查；

（六）維護管理車輛停放、通行秩序；

（七）配合供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、垃圾清運等專業經營單位進入物業服務區域開展服務，并提供便利；

（八）制定消防安全制度、滅火和應急疏散預案，做好消防控制值守工作，開展消防安全宣傳教育和防火檢查，消除火災隱患；

（九）配合做好社區管理的有關工作。

第四十六條 終止或者解除物業服務合同（含前期物業服務合同），應當依據合同履行告知義務；合同未約定告知期限的，應當提前六十日書面告知。

自物業服務合同解除之日起十日內，原物業服務人應當與業主委員會、新物業服務人辦理下列交接事宜：

（一）業主和物業的基礎檔案；

（二）物業服務中形成的物業服務檔案；

（三）物業服務用房和業主共有的其他房屋、場地和財物；

（四）物業共用設施設備及其改造、維修、運行、保養的有關資料；

（五）電梯等特種設備的安全與節能技術檔案；

（六）消防等專項設施設備技術手冊、維護保養記錄等資料；

（七）利用共用部位、共用設施設備經營的有關資料，預收、代收和清算欠收的有關費用；

（八）物業服務期間配置的固定設施設備資料；

（九）應當移交的其他資料。

第四十七條 新的物業服務人應當與原物業服務人、業主委員會共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，制作查驗記錄并簽字。

新的物業服務人承接物業時，應當與原物業服務人、業主委員會簽訂物業承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

第四十八條 物業服務人應當將下列信息在物業服務區域內顯著位置公示并及時更新：

（一）物業服務人項目負責人基本情況、聯系方式、物業服務電話；

（二）物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）電梯、消防、燃氣、熱力等設施設備日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等；

（四）公共水電費用分攤情況，物業共用部位和共用設施設備經營所得收益以及使用情況；

（五）房屋裝飾裝修以及使用過程中應當注意的安全事項；

（六）價格、物業等主管部門監督電話；

（七）應當公示的其他信息。

業主、物業使用人對公示內容有異議的，物業服務人應當予以答復。

第四十九條 物業服務人未經業主大會或者業主委員會同意，不得擅自在物業服務區域內進行下列活動：

（一）改變物業共用部位、共用設施設備規劃用途；

（二）設置營業攤點；

（三）允許他人利用共用部位、共用設施設備從事廣告宣傳等；

（四）收取或者提高占用業主共有道路或者其他場地施劃車位的場地占用費；

（五）應當由業主大會或者業主委員會決定的其他事項。

第五十條 物業服務收費根據物業的種類、特點以及物業服務階段等，分別實行政府指導價和市場調節價。實行政府指導價的，物業服務收費基準價以及浮動幅度由價格主管部門會同物業主管部門依法制定。

經業主或者物業使用人同意，物業服務人可以有償提供物業服務合同以外的服務，收費標準由雙方約定。

第五十一條 業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。

物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

已竣工但尚未出售或者尚未交付物業買受人的物業，物業費由建設單位支付。

物業交付后長期空置的，其物業費收費標準應當在物業服務合同中約定。

第五十二條 物業費可以采取酬金制或者包干制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。

物業費實行酬金制的，預收的物業服務支出費用屬于代管性質，為所交納的業主所有。除合同約定的物業服務人收取的酬金外，物業服務人不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

物業費實行酬金制的，物業服務人應當每年向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預算、決算，每季度公布物業服務資金的收支情況。業主、業主大會或者業主委員會對公布的物業服務資金年度預算、決算和物業服務資金的收支情況提出異議的，物業服務人應當在七日內書面答復。

第五十三條 物業服務人不得以中斷、限時、限量等方式限制、變相限制供水、供電、供氣、供熱或者在開啟門禁、乘用電梯等方面采取限制措施等方式催交物業費。

物業服務人違反物業服務合同約定或者損害業主權益的，業主可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

第五十四條 業主自行管理物業服務區域內建筑物及其附屬設施的，應當對下列事項作出決定：

（一）自行管理的執行機構、管理人；

（二）自行管理的內容、標準、費用和期限；

（三）聘請專業經營單位的方案；

（四）有關自行管理的其他內容。



第五章 物業的使用與維護



第五十五條 業主、物業使用人使用物業，應當按照有利于物業安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面，依法處理相鄰關系。

第五十六條 業主、物業使用人對其所有或者使用的窗戶、陽臺、擱置物、懸掛物等可能影響公共安全的物品和設施承擔安全管理責任。

物業服務人應當加強對物業天面、外墻、樓梯間等共有部分的日常巡查。發現業主、物業使用人使用的窗戶、陽臺、擱置物、懸掛物存在安全隱患的，應當通知業主或者物業使用人及時處理。

第五十七條 業主、物業使用人使用物業，應當遵守有關法律、法規和管理規約、臨時管理規約的規定。物業服務人、業主委員會發現業主、物業使用人有下列違法行為的，應當及時勸阻、制止，向縣（區）人民政府有關行政主管部門報告：

（一）侵占、損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自占用、挖掘物業服務區域內的道路、場地等違反物業管理法律、法規的行為，向物業主管部門報告；

（二）損壞或者擅自改變房屋主體結構、承重結構等違反建筑裝飾裝修法律、法規的行為，向住房城鄉建設部門報告；

（三）違法搭建建筑物和構筑物等違反規劃法律、法規的行為，向綜合行政執法部門報告；

（四）隨意傾倒垃圾、排放污水、拋擲雜物或者露天焚燒物品，擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫等違反市容環境衛生法律、法規的行為，向綜合行政執法部門報告；

（五）損毀樹木、綠地等違反城市綠化法律、法規的行為，向綜合行政執法部門報告；

（六）賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活、制造影響他人的社會生活噪聲等違反治安管理法律、法規的行為，向公安機關報告；

（七）損壞公共消防設施和器材、占用消防通道等違反消防管理法律、法規的行為，向消防救援機構報告；

（八）違法設立工業企業、手工作坊，排放工業廢水、廢氣、噪聲等違反環境法律、法規的行為，向生態環境部門報告；

（九）在建筑物公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口等停放電動自行車或者為電動自行車充電，攜帶電動自行車、蓄電池進電梯或者入戶的行為，向消防救援機構或者當地公安派出所報告；

（十）其他違反法律、法規和管理規約、臨時管理規約的行為，依法向有關行政主管部門報告。

有關行政主管部門在接到物業服務人、業主委員會的報告后，應當依法對違法行為進行處理。

第五十八條 業主、物業使用人不得違反法律、法規以及管理規約、臨時管理規約，將住宅（含車庫、儲藏室）改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約以外，應當經有利害關系的業主一致同意。

第五十九條 物業服務區域內，規劃用于停放機動車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過銷售、附贈或者出租等方式約定。業主要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。

占用業主共有道路或者其他場地用于停放機動車的車位，屬于業主共有，其分配、使用、收費等具體事項由業主大會決定，建設單位、物業服務人不得銷售或者變相銷售。停車服務費標準由業主大會與物業服務人協商確定，并接受業主的監督。

普通住宅前期物業階段業主共有車庫內的車位租賃價格實行政府指導價。公安、消防、搶險、救護、環衛等車輛執行公務、實施作業時，在物業服務區域內臨時停放，物業服務人應當提供便利，且不得收取費用。

物業服務區域內劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉安全出口、消防通道，不得妨礙其他車輛和行人的正常通行。

第六十條 建設單位、物業服務人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除管理費等合理成本之后，屬于業主共有。

業主委員會應當將共有部分經營收益單獨列賬，并將收支情況定期在物業服務區域內公示。前期物業服務期間未成立業主委員會的，共有部分經營收益可以由前期物業服務人代為收取并單獨列賬管理、定期公示。業主對共有部分經營收益收支情況有異議的，可以要求查詢有關財務賬簿，業主委員會、物業服務人應當配合。

第六十一條 業主長期空置物業的，應當告知物業服務人，并與物業服務人就緊急情況處置等事項簽訂協議。

簽訂物業服務合同時，物業服務人應當主動向業主提示房屋空置的風險。

第六十二條 業主、物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知物業服務人；按照規定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續。

物業服務人應當將房屋修繕、裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主、物業使用人，業主、物業使用人和房屋修繕、裝飾裝修單位或者個人應當遵守。

業主、物業使用人在房屋裝修前，未告知物業服務人或者辦理批準手續的，物業服務人可以按照管理規約、臨時管理規約規定禁止裝飾裝修車輛、施工人員進入物業服務區域。

第六十三條 業主、物業使用人進行涉及高空作業、有限空間作業、明火作業等特種作業活動的，應當提前告知物業服務人，并提供相關特種作業證件和批準文書。物業服務人有權按照物業服務合同約定和管理規約、臨時管理規約規定進行監督。

第六十四條 業主轉讓、出租物業專有部分、設立居住權或者依法改變共有部分用途的，應當及時將相關情況告知物業服務人。

第六十五條 物業服務區域內共用部位、共用設施設備存在安全隱患時，物業服務人應當設置相應的警示標志，采取具體防范措施，并立即向業主委員會和有關行政管理部門報告。

第六十六條 物業服務區域內有下列情形之一的，可以應急使用住宅專項維修資金：

（一）屋面、外墻防水嚴重損壞的；

（二）電梯發生故障影響正常使用，需要立即維修的；

（三）消防設施存在嚴重故障，需要立即維修的；

（四）建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動的；

（五）玻璃幕墻炸裂的；

（六）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

（七）地下車庫以及其他地下公共空間雨水倒灌的；

（八）其他危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要實施應急維修、更新和改造的。

出現需要應急維修情形時，物業服務人應當將有關情況報告業主委員會，經現場查驗確認后立即組織維修。

未聘用物業服務人或者物業服務人不履行組織維修責任的，由相關業主將有關情況報告業主委員會確認后組織維修。

應急維修工程竣工驗收后，應當將使用維修資金總額，維修、更新、改造方案，工程決算報告，驗收合格證明以及業主分攤情況等在物業服務區域內顯著位置公示。

第六十七條 在國家規定的保修期限內，物業由建設單位負責維修。保修期限屆滿后，業主對專有部分負責維修、養護；業主專有部分以外的共用部位、共用設施設備，由物業服務人按照物業服務合同負責維修、養護，合同約定由業主共同維修的，按照規定使用住宅專項維修資金；未交存住宅專項維修資金的，由相關業主共同承擔。

住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅物業的業主，應當在辦理不動產登記前，按照規定交存住宅專項維修資金。

第六十八條 業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。



第六章 監督管理



第六十九條 市、縣（區）人民政府應當建立和完善物業管理工作綜合考核制度，定期對物業管理工作進行監督檢查，并納入年度工作目標責任制考核。

第七十條 縣（區）人民政府物業主管部門應當履行下列職責：

（一）物業服務行業監督檢查，定期開展物業服務質量專項檢查；

（二）本轄區內物業服務區域劃分、前期物業服務招標投標、業主委員會備案等監督管理工作；

（三）物業服務人信用信息征集、核查和監管工作；

（四）指導、服務鄉鎮人民政府、街道辦事處調處物業管理矛盾糾紛；

（五）房屋安全、房屋租賃等監督檢查；

（六）法律、法規規定的其他職責。

第七十一條 鄉鎮人民政府、街道辦事處應當明確專門機構，履行下列職責：

（一）組織、指導業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主委員會依法履行職責；

（二）組織成立物業管理委員會；

（三）監督選聘物業服務人；

（四）監督物業服務項目的移交、接管；

（五）建立物業管理矛盾投訴調解機制，調解物業管理矛盾糾紛；

（六）指導社區居民委員會建立物業糾紛調解委員會制度；

（七）法律、法規規定的其他職責。

第七十二條 鄉鎮人民政府、街道辦事處應當組織業主、業主委員會、物業服務人、物業主管部門、公安派出所、村民委員會或者居民委員會、綜合行政執法、專業經營單位等方面代表協調解決下列問題：

（一）業主委員會不依法履行職責的問題；

（二）業主委員會換屆過程中出現的問題；

（三）履行物業服務合同中出現的重大問題；

（四）提前終止物業服務合同的問題；

（五）物業服務人在退出和交接過程中出現的問題；

（六）物業管理與相關專業經營單位協調和配合的問題；

（七）需要協調解決的其他物業管理事項。

第七十三條 市、縣（區）相關行政主管部門應當按照各自職責，負責物業服務區域內下列事項的管理工作：

（一）發展改革部門會同住房城鄉建設部門依法制定實行政府指導價的普通住宅前期物業服務收費基準價及其浮動幅度，并向社會公布，指導、管理和監督公共信用信息目錄內物業服務信用信息工作，協調供電企業對供電設施設備的投資建設、維護、管理，協調做好未移交的既有供電設施設備的交接工作，擬訂電動汽車充電設施發展規劃和扶持政策；

（二）公安機關負責指導物業服務人制定內部治安保衛制度，對業主和物業服務人違反治安管理、燃放煙花爆竹、養犬、噪聲污染等法律、法規規定的行為實施監督檢查，依法查處影響公共安全和公共秩序的違法行為；

（三）自然資源和規劃部門負責對物業服務用房等配套設施的規劃配置和規劃核實，負責對建設項目是否按照規劃許可要求建設實施監督管理；

（四）生態環境部門負責物業服務區域及其周邊生態環境污染防治的監督管理和生態環境監測工作；

（五）綜合行政執法部門負責依法查處違法搭建建（構）筑物、違法設置戶外廣告、擅自破壞綠地、伐移樹木、不按規定實施垃圾分類管理等違法行為，對餐飲服務業油煙污染、建筑施工噪聲污染的行為實施行政處罰；

（六）城市管理部門負責對供水、排水、供熱、燃氣設施設備以及運行維護實施監督管理，協調做好未移交的既有供水、供熱設施設備的交接工作；

（七）市場監督管理部門負責對物業服務價格公示、收費以及電梯等特種設備安全運行情況實施監督檢查，依法查處物業服務區域內違反市場監管法律法規的行為；

（八）消防救援機構和公安派出所按照各自職責對物業服務人履行消防安全職責情況實施監督管理；

（九）衛生健康部門負責物業服務區域內集中式供水、二次供水、現制現售飲用水等生活飲用水的衛生監督管理；

（十）體育部門負責監督指導物業服務區域內配建體育設施的日常管理、維護等工作；

（十一）大數據部門負責將智慧物業納入新型智慧城市建設相關規劃。

第七十四條 鄉鎮人民政府、街道辦事處應當建立物業管理協管聯系人制度，將社區、公安、生態環境、綜合行政執法等有關部門、單位指定的物業管理協管人姓名、職責、聯系方式在物業服務區域內顯著位置公示。

第七十五條 物業主管部門，公安、生態環境、綜合行政執法等行政主管部門，鄉鎮人民政府、街道辦事處應當建立信息共享制度，將物業服務區域內與物業管理有關的情況，及時進行通報。



第七章 法律責任



第七十六條 違反本條例規定的行為，法律、法規已規定法律責任的，從其規定。

第七十七條 建設單位違反本條例規定，拒不移交物業服務用房的，由物業主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

第七十八條 物業服務人違反本條例規定，有下列行為之一的，依照下列規定處罰:

（一）物業費實行酬金制，未按照規定公布物業服務資金年度預算、決算或者季度收支情況的，由縣（區）人民政府物業主管部門責令限期改正，處五千元以上一萬元以下的罰款；

（二）中斷或者以限時限量等方式限制或者變相限制供水、供電、供氣、供熱的，由縣（區）人民政府物業主管部門責令限期改正，可以處一萬元以下的罰款；逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下的罰款。

第七十九條 違反本條例規定，在禁止區域內停放電動自行車或者為電動自行車充電的，責令改正，拒不改正的，由消防救援機構對直接責任人員處一百元以上五百元以下的罰款。

第八十條 市、縣（區）人民政府及其有關部門的工作人員在物業管理工作中，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，對負有責任的領導人員和直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。



第八章 附 則



第八十一條 本條例自2025年4月1日起施行。