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公告信息 |
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| 成功案例 |
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[案情]宋某與妻子王某長期不和。2003年8月23日，宋某私自與馬某達成購房協議，將其名下的夫妻共有房屋以90000元的價格賣給馬某，并按相關規定辦理了房屋產權過戶手續。2004年2月，王某將宋某與馬某二人告上法庭，請求法院確認該房屋買賣合同無效。
[分歧]對本案如何處理，有兩種不同意見。
第一種意見認為，宋某未經財產共有人王某同意，擅自出賣其與王某所共有的房屋，侵犯了王某的財產所有權，宋某與馬某的房屋買賣合同應認定為無效合同，馬某基于該合同取得的房屋應當返還給王某。
第二種意見認為，馬某購買該房屋時是善意的，并且馬某已經支付了對價，馬某在購買房屋時沒有義務審查該房屋的所有權是否涉及其他人的利益。依照我國法律規定，善意有償取得的財產是合法有效的，因此，法院應駁回王某的訴訟請求。
[評析]筆者同意第二種意見。理由是：
一、從本案的事實來看，爭議的房屋所有權應是宋某和王某所共有的夫妻共同財產，但由于我國法律對房屋這類不動產所有權采取的是登記確認主義，登記上的記名人才是法律意義上的所有權人，因而登記具有公示物權及物權變動的效力。王某并未被登記為該房屋產權所有人，其不是法律意義上的所有權人，因此無法對抗第三人。
二、最高人民法院《關于貫徹執行民法通則若干問題的意見》第八十九條明確規定：共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效；但第三人善意、有償取得該項財產的，應當維護第三人合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。本案宋某出具了其作為爭議房屋唯一所有權人的產權證書，并以自己的名義與馬某辦理了房屋所有權過戶手續，馬某沒有理由不相信該房屋是宋某一人所有的。宋某在處分房屋時的存在權利瑕疵，馬某對此無從所知，并且對此不存在故意或過失。況且馬某購房支付的價格也是公平合理的，即為對價。綜上所述，馬某在購買房屋時已盡到了買方的義務，因此，馬某在取得該房產時是善意有償的。依照善意保護和善意取得制度，應認定該買賣合同有效，房屋應歸馬某所有，法院應駁回王某的訴訟請求。
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