[ 宋曉鋒 ]——(2010-3-7) / 已閱11734次
二手房交易中“陰陽合同”之法律效力分析
宋曉鋒
1.案情簡介
2008年9月，王某購買李某位于北京朝陽區一套商品房，雙方簽定的《購房合同中》約定的房款總價為126萬。為了避稅，網簽時約定的房款為86萬。王某辦理完產權過戶后向李某共支付房款86萬，并拒絕向李某支付另外的40萬房款，由此形成糾紛。
2.“陰陽合同”之含義及效力分析
2.1在二手房交易過程中，買賣雙方簽訂“陰陽合同”的現象較為普遍。所謂“陰陽合同”，是指在買賣雙方在交易中同時簽訂兩份不同的合同。“陽合同”是給房屋管理部門和稅務管理部門備案的購房合同，價格一般比較；“陰合同”是指雙方當事人私下簽訂并實際履行的合同，價格一般都符合市場行情，充分反映了雙方當事人的真實購買價格。
2.2買賣雙方簽訂“陰陽合同”的主要目的是欺騙登記部門，目的是少繳稅費。那此類合同的效力如何？筆者認為，一般情況下，陰陽合同中“陰合同”有效、“陽合同”無效。
第一，“陰合同”是雙方真實意思表示，合同本身未違反法律法規強制性規定，亦非雙方惡意串通故意損害國家利益，符合合同法的生效要件，雙方均應遵照執行。
第二，“陽合同” 是買賣雙方為了規避應當繳納的稅費而訂立，為辦理過戶需要，雙方并不遵守執行，雖然是當事人雙方真實的意思表示，但這種在納稅申報時故意少列收入的方式嚴重違反了我國稅收征管法的強制性規定，“陽合同”是以合法形式掩蓋少繳稅款的非法目的。
根據《中華人民共和國合同法》第五十二條：“有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會公共利益；(五)違反法律、行政法規的強制性規定”可知，“陽合同”應確認為無效。
本案中，王某與李某簽訂的《購房合同中》是合法有效的，而雙方進行網簽的合同是無效的，王某應再向李某支付房款40萬元。
3. “陰陽合同”之風險
雖然陰陽合同在一定程度上能夠規避目前交易的部分稅費，但是也存在一定的風險。
首先，雙方在合同中做高房價多貸款的行為，是一種的欺詐行為，一旦被發現，貸款銀行可申請此貸款合同無效，并要求貸款方賠償相應損失。
其次，雙方在合同中做低房價少繳稅的行為，是一種法律上明確禁止的逃稅違法行為。一旦被查明屬實，納稅人就要承擔相應的法律責任，當事人不僅要補稅，還要罰款，甚者構成犯罪，面臨牢獄之災。根據《中華人民共和國刑法》第二百零一條之規定，如果逃避交納的數額達到1萬元，買賣雙方當事人就涉嫌偷稅罪，而且還是共同犯罪。
再次，簽訂黑白合同對買賣雙方還存在著其他法律風險。對賣房者而言，如果私下簽訂的另一份合同（黑合同）約定不明確或不詳細，賣房者也有可能被買方鉆了空子，只按照“白合同”的價格支付購房款。如果在過戶前繳納了房款，而賣方違約不賣，卻只賠付房管局簽訂的合同中標示的價格，買方將會遭受大額損失。在此，筆者提醒房屋交易雙方不要為了為了少交稅費鋌而走險，日后難免會有更大的麻煩。
宋曉鋒，河北定州人，管理學學士，法律碩士，北京市丹寧律師事務所律師
主要業務領域：房地產、公司法律事務、勞動爭議、疑難案件訴訟與仲裁
咨詢電話：13121692405
