[ 楊東 ]——(2010-5-10) / 已閱7868次
房貸新政下的違約問題
楊東
對正處于瘋狂上漲的中國樓市而言， 4月17日 《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》無疑是一劑猛藥。
通知規(guī)定，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，有關(guān)人士預(yù)測這一政策將會影響到目前約三分之一的貸款買受人。
房產(chǎn)中介也稱，房產(chǎn)調(diào)控措施出臺前后歷來是二手房買賣違約現(xiàn)象的頻發(fā)期。
二套房貸首付50%的政策出來后，很多購房者向筆者咨詢，其中既有買一手房的，也有買二手房的，主要的問題就是貸款可能無法順利辦出，在買賣合同中面臨違約，因此急切地咨詢筆者該怎么辦？
其實(shí)每當(dāng)樓市政策面臨調(diào)整，銀行收緊房貸的時候，購房者都會面臨這個問題。對此筆者的建議是：
第一，應(yīng)選擇品牌房產(chǎn)中介或?qū)I(yè)的房貸機(jī)構(gòu)。一般品牌房產(chǎn)中介、專業(yè)的房貸機(jī)構(gòu)和貸款銀行有著良好的合作關(guān)系，能更具體、更準(zhǔn)確、更及時地得到各大銀行房貸的政策走向，了解各家銀行的審批條件、優(yōu)惠政策以及放貸速度，從而替購房者選擇最適合的貸款銀行。而且一旦開始辦理手續(xù)，相應(yīng)配備的法律文書也較完備、更新也較及時。
第二、簽訂購房的補(bǔ)充協(xié)議，這是非常重要的事項。比如經(jīng)常遇到的遲延放貸問題，可以在二手房買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議中加以約定，此外涉及付款日期的約定不要具體到某日，而可以約定為 “銀行實(shí)際放貸日”，或加上 “以銀行實(shí)際放款日作為準(zhǔn)”。如貸款未獲銀行批準(zhǔn)，則可以約定“因不可歸結(jié)為買賣一方的原因而導(dǎo)致貸款未能被批準(zhǔn)的，雙方均有權(quán)解除合同，互不承擔(dān)違約責(zé)任。”
當(dāng)然，以上針對的是尚未簽訂購房合同的情況。
近日，樓市調(diào)控政策密集出臺，最主要的就是對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。這就給一些已經(jīng)簽訂居間合同或者買賣合同的交易帶來了棘手的問題，對此購房者應(yīng)如何應(yīng)對呢？筆者認(rèn)為，可以考慮從以下幾個角度著手：
第一，目前銀行方面還沒有出臺實(shí)施上述政策的細(xì)則，這也意味著購房者還有搭 “末班車”的可能，所以要抓緊咨詢各大銀行的最新政策，選擇政策最有利于自己的銀行，爭取擠上 “末班車”，盡快辦理房貸。
第二，看一下自己的房屋買賣合同關(guān)于貸款的部分是如何約定的。如果明顯對自己不利，應(yīng)積極和賣方協(xié)商，爭取達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議。此外結(jié)合自己的資金情況，或要求對方給予一定的寬限期限用現(xiàn)金補(bǔ)足原本準(zhǔn)備貸款的部分，或協(xié)議解除買賣合同，返還購房款，給予對方適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。
第三，因房貸無法辦出導(dǎo)致的買賣合同糾紛，可參照的法律條文是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規(guī)定， “商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”
如果是二手房買賣的話，一般補(bǔ)充條款是約定房貸無法辦出則以現(xiàn)金補(bǔ)足，最晚期限為房屋交易過戶日，因此相關(guān)問題還是需要雙方盡可能協(xié)商解決，因為買房人本身是很難預(yù)見到銀行政策變化的。
總之，買賣房產(chǎn)的風(fēng)險是和房價的起伏相伴隨的，在房價處于高位或者低谷的時候，風(fēng)險也最多，糾紛也最容易發(fā)生，買賣雙方都應(yīng)對此有所認(rèn)識。
（作者系上海市房地產(chǎn)注冊經(jīng)紀(jì)人、上海市欣隆律師事務(wù)楊東律師，電話13482524414）
