[ 蔡英杰 ]——(2010-8-24) / 已閱19698次
根據(jù)《北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于加強本市房地產(chǎn)經(jīng)紀行為管理的通知》（京國土房管市二[2002]1127號），非因房屋中介的原因?qū)е轮薪榉⻊?wù)事項未完成或部分完成的，房屋中介可以要求委托人支付已經(jīng)發(fā)生的必要費用，但應(yīng)在房屋中介合同中載明。業(yè)就是說，如果中介合同沒有明確寫，房屋中介只能收取已經(jīng)發(fā)生的必要費用而非全部費用，即便中介服務(wù)的未完成是非房屋中介造成的。
根據(jù)《北京市關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀信用檔案系統(tǒng)管理若干問題的通知》（京國土房管市二【2002】1128號），在二手房交易時，房屋中介應(yīng)當明確標明房屋售價或售價范圍、各項稅費標準、傭金標準及支付責任方。
上海規(guī)定
根據(jù)《上海市居住房屋買賣、租賃中介經(jīng)紀服務(wù)收費的通知》，上海對房屋買賣中介費實行政府指導(dǎo)價管理，房屋中介可以在指導(dǎo)價上限以下（含指導(dǎo)價），按照服務(wù)項目實行菜單式收費，基本服務(wù)項目收費保準如下：
居住房屋買賣中介經(jīng)紀服務(wù)項目及收費標準
序號 基本
服務(wù)項目 基本服務(wù)內(nèi)容 最高收費標準
買方 賣方
1 權(quán)籍調(diào)查 1、 向房地產(chǎn)交易中心調(diào)查、征詢所交易房屋權(quán)利的來源、現(xiàn)狀、有無抵押、有無權(quán)利限制等，做好書面記錄；
2、 調(diào)查、征詢涉及權(quán)利人的處分要求和條件；核實處分資格、權(quán)利人和相關(guān)人的身份及權(quán)利等。 登記成交價的1% 登記成交價的1%
使用狀況
調(diào)查 1、 收集、調(diào)查、征詢房屋座落環(huán)境、使用年限、有否隱瞞缺陷、房屋內(nèi)的頂、墻、地、門、窗及設(shè)備等是否需要檢測或修復(fù)，設(shè)備轉(zhuǎn)讓價格及有關(guān)費用的結(jié)清情況等；
2、 向物業(yè)管理單位查詢有無租賃、違章搭建、相鄰關(guān)系侵權(quán)，以及維修基金的繳納和使用情況等。
行情調(diào)查 1、 收集、調(diào)查、征詢買賣價格的行情比較、稅費結(jié)算、房屋戶型比較、買賣雙方的心理價格比較、有關(guān)政策變動的影響等；
2、 進行各種形式的信息發(fā)布活動等。
確定成交意向，訂立交易合同 1、 陪同雙方當事人實地踏勘房屋、設(shè)備、環(huán)境；
2、 約定洽談時間、溝通買賣雙方的成交意向；出示和認定權(quán)籍資料、確定當事人身份等；
3、 為成交雙方選擇合同文本，進行簽約指導(dǎo)、見證，如實告知成交雙方買賣合同的約定條款和注意事項、履行方式、支付房款的方式等。
辦理
產(chǎn)權(quán)過戶 雙方當事人過戶手續(xù)資料收集、報告、確認、確權(quán)時間約定，代收代付應(yīng)由客戶支付的稅、費，完成所有交易過戶、戶口遷移、房屋入住手續(xù)。
2 辦理房屋入住有關(guān)手續(xù) 水、電、煤、電話、有線電視等過戶和結(jié)算手續(xù)等。 200元 200元
3 代辦貸款 提供階段性貸款擔保；辦理房地產(chǎn)抵押貸款及登記手續(xù)。 400元 －
4 單獨辦理產(chǎn)權(quán)過戶 雙方當事人過戶手續(xù)資料收集、報告、確認、確權(quán)時間約定，代收代付應(yīng)由客戶支付的稅、費，完成所有交易過戶、戶口遷移、房屋入住手續(xù)。 300元 －
值得稱贊的是，上海市文件更加詳盡和具有可操作性，對于房屋中介的監(jiān)管也更加到位，這主要體現(xiàn)在以下三點：
1、房屋中介接受委托提供買賣中介服務(wù)并收取中介費后，不得就同一房產(chǎn)交易再收取咨詢費。
2、房屋中介辦完產(chǎn)權(quán)過戶、戶口遷移等手續(xù)后，方可向委托方收取中介費，且中介費原則上由買賣雙方平均分攤，買賣雙方也可書面約定中介費分攤辦法。
3、最關(guān)鍵一點，中介費收費標準在一定大程度上低于國家標準，基本上統(tǒng)一為2%。不過，在基本服務(wù)項目以內(nèi)，提供特殊優(yōu)質(zhì)服務(wù)的房屋中介，經(jīng)市物價局會同市房地資源局審核同意，可適當突破收費標準上限，在基本服務(wù)項目以外增加延伸服務(wù)項目的房屋中介，收費項目和收費標準須向市物價局備案。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》（建設(shè)部令第97號），因房屋中介人員過失，給當事人造成經(jīng)濟損失的，由所在中介服務(wù)機構(gòu)承擔賠償責任。在實踐中，房屋經(jīng)紀人違規(guī)承諾、偽造文件幫助當事人貸款、偽造當事人簽名等等現(xiàn)象極為常見。如果發(fā)生上述事項，當事人務(wù)必保留相應(yīng)的證據(jù)，書面文件或錄音錄像等，以便在遭受損失時向房屋中介主張賠償責任。
在2008年的時候，有消息稱發(fā)改委擬降房產(chǎn)中介收費標準，不過相關(guān)的中央層面政策一直沒有出臺，各地結(jié)合區(qū)域情況有對房屋中介收費標準進行調(diào)整的，如合肥等地。
作者；蔡英杰
工作單位：北京市聞澤律師事務(wù)所
聯(lián)系方式：010—58695236；13520108510
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