[ 奚正輝 ]——(2010-9-20) / 已閱6377次
買方借貸款不能之由無權(quán)要回定金
奚正輝
2010年4月9日，買方劉女士通過中介公司向閆先生購買上海市海川路一套公寓房，買賣雙方簽署了《委托購買意向書》，約定：轉(zhuǎn)讓總價為100萬，7日內(nèi)簽署買賣合同并支付總房款的50％，在過戶當(dāng)日支付剩余的全部房款并交房。當(dāng)日，買方向賣方支付了定金伍萬元。
賣方購買的該房屋是期房，還未取得小產(chǎn)證，雙方無法簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。2010年4月14日，雙方簽署了中介公司擬定的《定金合同》。當(dāng)日，買方又支付了定金45萬元，賣方把全套鑰匙交付給買方裝修房屋。
2010年5月12日，買方發(fā)函提出因為貸款政策變化要求解除合同，歸還全部定金，賣方?jīng)]有同意。2010年5月25日向法院起訴要求歸還全部定金50萬元。
本案的爭議焦點一：買方貸款不能是否屬于情勢變更
2010年4月17日，國務(wù)院出臺了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號），對二套、三套房貸進(jìn)行了嚴(yán)格的控制，政策異常嚴(yán)厲，很多購房人都因為貸款不能無法履行買賣合同。買方認(rèn)為因為政策出臺，導(dǎo)致其貸款不能，屬于情勢變更，買方無需承擔(dān)違約責(zé)任。賣方認(rèn)為本案中買方簽署的《委托購買意向書》與《定金合同》都沒有提到買方要貸款，從約定的付款日期可以推定是一次性付款，因為貸款通常是要等他項權(quán)證辦出后才放款，本案約定是過戶當(dāng)日支付剩余的全部房款。鑒于買方無需貸款購買該房屋，故買方不能適用情勢變更原則。
爭議焦點二：定金的比例
賣方在庭審中明確表示小產(chǎn)證已經(jīng)辦出，愿意按原來約定將房屋出售給買方，是買方因為政策出臺擔(dān)心房價下跌不想購買該房屋，買方違約事實清楚，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賣方要求沒收全部定金。
法院認(rèn)為：買方累計支付了定金50萬元，定金占到總房價的50％。根據(jù)《擔(dān)保法》第九十一條的規(guī)定：“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。”故賣方只能沒收定金20萬，其余30萬因為超過20％無效，理應(yīng)返還給買方。
奚正輝 上海中建中匯律師事務(wù)所 律師
