[ 奚正輝 ]——(2010-10-15) / 已閱10114次
最新房地產政策解讀
奚正輝
2010年4月17日，國務院下發了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號），該政策可謂空前嚴厲，政策出臺之后的2個月內房價小幅下挫，交易量嚴重萎縮，但是3個月之后，價格與價格都出現反彈。由于中國的貨幣政策還非常寬松，經濟穩步快速增長，物價也在上漲，故房地產價格沒有下調。高房價嚴重影響了普通居民的居住問題，導致居民居住困難及改善居住困難。而且，高房價導致居民的收入都花費在房屋上，使其沒有多余的錢去改善其它生活質量，也影響了其它行業的消費與發展。
居住是老百姓的民生問題，政府必須出面解決。近期，國家陸續出臺了嚴厲的政策打壓房價，主要有：2010年9月29日，財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部出臺了《關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》（財稅[2010]94號）。2010年10月7日，上海市市政府批轉《關于進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作若干意見的通知》（滬府發〔2010〕34號）
本律師長期從事房地產交易投資，將新舊政策進行了比較，并簡單總結如下，供需要的讀者參考適用：
一、住房貸款中第二套住房認定標準
若有下例情形之一，就被認定是第二套住房貸款（其首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，停止發放住房貸款）：
1、借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統（含預售合同登記備案系統）中其家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）已登記有一套成套住房的；
2、借款人已利用貸款購買過一套住房（即使該住房已經出售），又申請貸款購買住房的。
二、契稅政策變化
對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
注：增加了該住房屬于家庭唯一住房。
三、個人所得稅的變化
對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。
注：原來規定是可以先繳納保證金，1年內重新購房可以退保證金。但是對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，依舊免征個人所得稅。
四、限購房屋
2010年10月7日起，暫定上海市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房(含二手房）。對違反規定購房的，房地產登記機構不予受理房地產登記。
五、境外人購房
1、境外機構和個人在中國境內不得購買非住宅，除非先設立外商投資企業。
2、境外機構在境內設立的分支、代表機構和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。（內部要求只能買一套）
奚正輝 律師 上海中建中匯律師事務所
