[ 吳金成 ]——(2010-10-28) / 已閱5516次
淺析業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權
吳金成
業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權，是指權利人即業(yè)主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權、對共有部分的共有權以及因共有關系而產(chǎn)生的管理權的結合。
業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權將建筑物的特定部分作為所有權的標的，似乎與物權客體須為獨立物，以及一物一權原則相違背。其實不然，一棟建筑物分為若干部分，業(yè)主各自擁有每部分的所有權，已成為一種普遍的社會現(xiàn)象，而且這樣也不妨礙物權的公示，不妨礙交易的安全。認識這一點，是正確理解業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權的前提。在實踐中，我們該以什么標準來區(qū)分業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權中專有權的客體呢？筆者認為，要從以下三個方面加以區(qū)分：
1、該部分在構造上具有獨立性，可以與其他部分相區(qū)分和隔離開來。比如，一棟建筑物里的一套住宅就屬于一個獨立的部分。
2、該部分可以用來居住、工作，或者可作其他用途，在使用上具有獨立性。
3、該部分擁有獨立的出入門口，無需借助其他相鄰門戶就可出入。
根據(jù)物權法的規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權的內容，主要包括區(qū)分所有建筑物專有部分的單獨所有權、共有部分的共有權，以及因區(qū)分所有權人的共同關系所產(chǎn)生的管理權。
（一）專有部分的單獨所有權，是指業(yè)主對其專有的部分享有的權利和承擔的義務。專有部分是在一棟建筑物內區(qū)分出來的在構造上和使用上具有獨立性住宅單元和經(jīng)營性用房等其他單元。業(yè)主對該部分具有占有、使用、收益和處分的排他性支配權，不受他人的干擾，具有一般所有權的屬性。同時，該專有部分與建筑物上其他專有部分密切聯(lián)系，具有共同的利益，業(yè)主在行使專有部分的權利時，不得危機整棟建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。
（二）共有部分的共有權，是指業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分所享有的權利和承擔的義務。共有部分通常包括地基、屋頂、樓梯、走廊、電梯、給排水系統(tǒng)、大門、小區(qū)內的公共道路、公共綠地等。共有部分為全體業(yè)主所共有，不得分割，也不得單獨轉讓。業(yè)主轉讓專有部分的所有權的，其對建筑物共有部分所享有的共有權和共同管理權也一并轉讓。
（三）共同管理權，是基于業(yè)主的共有關系而產(chǎn)生的權利義務。他的內容主要有以下幾個方面：
1、業(yè)主有權設立業(yè)主大會并選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會或者業(yè)主委員為的決定，對全體業(yè)主具有約束力。
2、業(yè)主可以決定涉及區(qū)分建筑物的有關事項。比如，制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、籌集和使用建筑物的維修基金，以及有關區(qū)分建筑物的其他的重大事項。
3、業(yè)主可以自行管理建筑物，也可以委托他人代為管理。對聘請的物業(yè)不滿意的，還可以更換。
作者：吳金成。
工作單位：廣西荔浦縣人民法院。
