[ 邱勝奎 ]——(2011-1-24) / 已閱13065次
建設(shè)工程竣工驗收合格的標(biāo)志——兼談商品房交房條件
邱勝奎
根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第58條及《商品房銷售管理辦法》第40條的規(guī)定，商品房在未組織竣工驗收或驗收不合格的情況下，不得擅自交付使用，否則將被處以工程合同價款2%至4%的罰款。也就是說，買賣雙方就商品房簽定買賣簽定合同后，賣方至少應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗收合格后方可將商品房交付使用。
從立法體系來看，《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》是由國務(wù)院頒布的，屬于“行政法規(guī)”的范疇。而根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，將直接導(dǎo)致合同條款的無效。再根據(jù)《合同法解釋二》關(guān)于管理性規(guī)范與效力性規(guī)范的區(qū)分，筆者認(rèn)為《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第58條應(yīng)當(dāng)屬于效力性規(guī)范，即：一旦雙方的約定與此相悖，則約定無效。因為建設(shè)工程質(zhì)量不僅涉及到使用人的人身財產(chǎn)安全，更涉及到公共安全等重大公共利益。（備注：對于管理性規(guī)范和效力性規(guī)范的區(qū)分，合同法司法解釋二并未作出十分明確的界定，從實際操作的角度來看，也無法進行明確區(qū)分，在一定程度上可以歸屬為法官的自由裁量范疇。就理論界對此兩個概念的區(qū)分來看，筆者對王利明先生的觀點深為認(rèn)同，有興趣的讀者可以查閱。）
通過以上介紹，我們知道了：商品房交付使用的首要前提是必須通過竣工驗收合格。那么，什么叫做“竣工驗收合格”，驗收合格的標(biāo)志是什么？
就此問題，筆者曾與多位法律人士交流、探討，形成了兩個觀點，一種觀點認(rèn)為：應(yīng)以建設(shè)主管部門頒發(fā)的《竣工備案登記證》作為工程竣工驗收合格的標(biāo)志；另一種觀點認(rèn)為，應(yīng)以建設(shè)、施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計單位（下稱“五單位”）共同出具的《竣工驗收報告書》作為竣工驗收合格的標(biāo)志。筆者同意第二種觀點。
第一種觀點認(rèn)為：根據(jù)《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理辦法》的規(guī)定，工程竣工驗收應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)提交工程所在地縣級以上的建設(shè)主管部門備案。而建設(shè)主管部門作為人民政府對建設(shè)工程的授權(quán)監(jiān)管代表，有權(quán)利監(jiān)督工程質(zhì)量，如發(fā)現(xiàn)問題，也有權(quán)督促整改或重新驗收。因此只有獲得建設(shè)部門頒發(fā)的備案登記證后，方可視為監(jiān)管部門對建設(shè)工程質(zhì)量的最終認(rèn)可，建設(shè)工程才完全竣工驗收合格。而五單位自行組織或參與的驗收，并沒有建設(shè)主管部門的介入，報告書中也未體現(xiàn)建設(shè)主管部門的任何書面意見，說明該工程并未取得監(jiān)管部門的最終認(rèn)可，不能以此認(rèn)定竣工驗收合格。并且，五單位作為一般的市場經(jīng)濟體，并不具備行政監(jiān)管職能，其作為市場主體的根本目標(biāo)是追求經(jīng)濟利益的最大化。由市場經(jīng)濟體對涉及到自身經(jīng)濟利益的建設(shè)工程進行竣工驗收，使其兼具了運動員和裁判的身份而缺失了行政部門的監(jiān)管，其角色定位是沖突的，與我國乃至世界大部分國家針對建設(shè)工程一直秉行的全程嚴(yán)格監(jiān)管原則相矛盾，無法確保公共安全和社會利益。
對上述理由在一定程度上是否符合情理，筆者在此不論。單就是否符合現(xiàn)行法律法規(guī)做如下闡述：
建設(shè)工程竣工驗收的問題，涉及到兩個行政規(guī)章：《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行規(guī)定》（驗收規(guī)定）和《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理辦法》（備案辦法）。
“驗收規(guī)定”對工程驗收應(yīng)具備的條件、驗收組織者、驗收參與者、驗收流程等作了較為詳細(xì)的規(guī)定。“驗收規(guī)定”第九條：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)……向建設(shè)行政主管部門備案”。從這一條文，我們能得出的信息是：備案的前提是竣工驗收合格，換句話說，在備案前，該工程必須是竣工驗收合格的，否則無法進行備案。
“備案辦法”第四條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)…….向…..備案�！睆倪@一條文，我們能得出的信息同樣是：備案前，工程必須竣工驗收合格，否則不能備案。
結(jié)合這兩個行政規(guī)章來看，我們得出的結(jié)論是：竣工驗收合格是備案的前提，未竣工驗收合格將無法備案；而備案則是竣工驗收合格的必然結(jié)果。持第一種觀點的人，將備案這一結(jié)果作為竣工驗收合格的前提，在邏輯上是矛盾的。
雖然“備案辦法”規(guī)定，建設(shè)主管部門有權(quán)決定重新對工程進行竣工驗收，但這僅是建設(shè)主管部門行使監(jiān)督權(quán)的方式之一，從“備案辦法”第12條的規(guī)定來看，如備案機關(guān)決定重新驗收，在備案之前已投入使用并因重新備案給使用人造成損失的，由建設(shè)單位承擔(dān)賠償責(zé)任。這一“賠償責(zé)任”很顯然是民事責(zé)任而非行政責(zé)任，換句話說，只要五單位驗收合格了，即便備案部門要求重新驗收，建設(shè)單位也不會因此而構(gòu)成行政違法，無需承擔(dān)行政責(zé)任，只是構(gòu)成合同違約或民事侵權(quán)的，應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。
因此，筆者堅持這一觀點，即建設(shè)工程竣工驗收合格的標(biāo)志是：“五單位”依法定程序共同出具《竣工驗收報告書》且報告書載明工程已竣工驗收合格。
那么，竣工驗收合格是否就成為了商品房交付使用的唯一條件呢？答案是否定的。首先，商品房的交付還有其他法定條件，如提交質(zhì)保書及使用說明書（實踐中稱為“兩書”）等；其次，從民法的角度看，商品房交付與其他任何貨物的交付沒有本質(zhì)的區(qū)別，除遵循法定條件外，還可由買賣雙方根據(jù)“意思自治”的原則進行約定。為保護買方權(quán)益，買方可約定“竣工驗收合格并經(jīng)備案后方可交付使用”，甚至還可約定“竣工驗收合格、備案登記且按約定裝修完畢并經(jīng)空氣質(zhì)量檢驗機構(gòu)檢驗達(dá)標(biāo)后方可交付使用”…….
〈全文完〉
申明：本文僅是筆者就日常工作所遇法律問題在論證過程中的隨筆，存在疑問后臨時總結(jié)，不作為正式、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼撐�；筆者在寫作前并未進行全面系統(tǒng)的法律調(diào)研，寫作后也未進行修改、刪減，錯誤再所難免，歡迎隨時指正。
