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  • 共有人優(yōu)先購買權(quán)若干問題探究

    [ 劉新發(fā) ]——(2012-3-16) / 已閱9094次

      三、優(yōu)先購買權(quán)競合問題探析

      (一)共有人優(yōu)先購買權(quán)和債權(quán)優(yōu)先購買權(quán)的競合

      民通意見第118條規(guī)定了出租人出賣出租房屋的,承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán);而合同法第230條也規(guī)定了出租人租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。這就產(chǎn)生了共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)競合的情形,在這種情況下,筆者認(rèn)為處理的原則應(yīng)該是,在同等的價(jià)格條件下,共有人優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán),其理由有:其一,共有人本來就是共有財(cái)產(chǎn)的所有人,與共有財(cái)產(chǎn)的聯(lián)系較為密切,有利于其他共有人對接受者的信任,其二,共有關(guān)系先于租賃關(guān)系的發(fā)生,即是先發(fā)生的物權(quán)相對于承租人的物權(quán)較先,根據(jù)國外立法的一般規(guī)則—物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則,共有關(guān)系的購買權(quán)屬于物權(quán)范疇,而承租人的購買權(quán)屬于債權(quán)范疇,可見共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于債權(quán)的優(yōu)先購買權(quán);其三,依“買賣不破租賃”的原則,承租人不會(huì)因沒有行使優(yōu)先購買權(quán)而使原有租賃合同受到影響,其權(quán)利也不會(huì)受到影響和損害。

      (二)對共有人的優(yōu)先購買權(quán)立法上的檢討完善

      我國對于共有的優(yōu)先購買權(quán)的立法規(guī)定,只是在諸部法律的若干條文中規(guī)定了優(yōu)先購買的權(quán)利,特別是物權(quán)法僅以一條法律條文規(guī)定了共有關(guān)系中按份共有的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)利,而物權(quán)法對于共同共有的優(yōu)先購買權(quán)沒有規(guī)定,因此物權(quán)法未能夠形成一個(gè)統(tǒng)一完整的體系,如上面闡述的與承租人優(yōu)先購買權(quán)的分歧問題,以及對于優(yōu)先購買權(quán)的具體范圍、效力和順序以及行使權(quán)利的條件期限、違反這一制度的救濟(jì)等沒有詳細(xì)的規(guī)定。這樣會(huì)增加在實(shí)務(wù)操作中的實(shí)行的困難度,對于規(guī)范交易秩序沒有強(qiáng)有力的作用。

      針對于上述不足,筆者認(rèn)為,在立法和實(shí)踐之中應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善優(yōu)先共有關(guān)系的優(yōu)先購買權(quán)制度,特別是統(tǒng)一按份共有和共同共有的規(guī)定,盡量克服制度上的缺陷,避免法律條文之間的沖突,建立具體的優(yōu)先購買權(quán)制度,通過對優(yōu)先購買權(quán)制度的范圍、效力、行使的條件,地點(diǎn),期限、競合的優(yōu)先順序、解決沖突的途徑等方面制定優(yōu)先購買權(quán)制度。

      綜上所述,共有人優(yōu)先購買權(quán)是指共有人在共有財(cái)產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓時(shí),就可以轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)份額,作為共有人享有同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)和其他優(yōu)先購買權(quán)競合時(shí)具有較強(qiáng)的效力。雖然對于我國法律規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán)利不夠完善,但是我國法律將來亦會(huì)制定優(yōu)先購買權(quán)制度,使它有利于共有財(cái)產(chǎn)的管理,以實(shí)現(xiàn)物盡其用。

    注釋

    ○1楊立新:《共有權(quán)研究》,高等教育出版社2003年版,第405頁.

    ○2王澤鑒:《民法學(xué)說與判例研究》(第一冊),中國政法大學(xué)出版社1998年版,第505頁.

    ○3張新榮:《試論“優(yōu)先購買權(quán)”及其法律保護(hù)》,法學(xué)1989年第9期.

    ○4江平:《中國物權(quán)法教程》,知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社2007年版,第224頁.


    (作者單位:廣東省連平縣人民法院)

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