[ 劉新發 ]——(2012-3-16) / 已閱9340次
三、優先購買權競合問題探析
（一）共有人優先購買權和債權優先購買權的競合
民通意見第118條規定了出租人出賣出租房屋的，承租人在同等條件下享有優先購買權；而合同法第230條也規定了出租人租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。這就產生了共有人優先購買權與承租人優先購買權競合的情形，在這種情況下，筆者認為處理的原則應該是，在同等的價格條件下，共有人優先于承租人的優先購買權，其理由有：其一，共有人本來就是共有財產的所有人，與共有財產的聯系較為密切，有利于其他共有人對接受者的信任，其二，共有關系先于租賃關系的發生，即是先發生的物權相對于承租人的物權較先，根據國外立法的一般規則—物權優于債權的原則，共有關系的購買權屬于物權范疇，而承租人的購買權屬于債權范疇，可見共有人的優先購買權優于債權的優先購買權；其三，依“買賣不破租賃”的原則，承租人不會因沒有行使優先購買權而使原有租賃合同受到影響，其權利也不會受到影響和損害。
（二）對共有人的優先購買權立法上的檢討完善
我國對于共有的優先購買權的立法規定，只是在諸部法律的若干條文中規定了優先購買的權利，特別是物權法僅以一條法律條文規定了共有關系中按份共有的動產和不動產的優先購買權利，而物權法對于共同共有的優先購買權沒有規定，因此物權法未能夠形成一個統一完整的體系，如上面闡述的與承租人優先購買權的分歧問題，以及對于優先購買權的具體范圍、效力和順序以及行使權利的條件期限、違反這一制度的救濟等沒有詳細的規定。這樣會增加在實務操作中的實行的困難度，對于規范交易秩序沒有強有力的作用。
針對于上述不足，筆者認為，在立法和實踐之中應當進一步完善優先共有關系的優先購買權制度，特別是統一按份共有和共同共有的規定，盡量克服制度上的缺陷，避免法律條文之間的沖突，建立具體的優先購買權制度，通過對優先購買權制度的范圍、效力、行使的條件，地點，期限、競合的優先順序、解決沖突的途徑等方面制定優先購買權制度。
綜上所述，共有人優先購買權是指共有人在共有財產被轉讓時，就可以轉讓的不動產或動產份額，作為共有人享有同等條件下優先購買的權利。優先購買權和其他優先購買權競合時具有較強的效力。雖然對于我國法律規定的優先購買權利不夠完善，但是我國法律將來亦會制定優先購買權制度，使它有利于共有財產的管理，以實現物盡其用。
注釋
○1楊立新：《共有權研究》，高等教育出版社2003年版，第405頁.
○2王澤鑒：《民法學說與判例研究》（第一冊），中國政法大學出版社1998年版，第505頁.
○3張新榮：《試論“優先購買權”及其法律保護》，法學1989年第9期.
○4江平：《中國物權法教程》，知識產權出版社2007年版，第224頁.
（作者單位：廣東省連平縣人民法院）
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