[ 傅一波 ]——(2012-4-27) / 已閱7414次
隨著我國住宅建設迅猛發(fā)展，大量住宅小區(qū)投入使用，物業(yè)管理公司與業(yè)主的糾紛也愈來愈多，物業(yè)服務糾紛案件居高不下。贛州市章貢區(qū)法院近年受理物業(yè)糾紛案件劇增，2010年、2011年2月分別是73件、92件，2012年截止到4月20日，就已受理63件。物業(yè)管理涉及干家萬戶，處理不當容易引起連鎖反應，導致矛盾激化并引發(fā)群體性事件，應引起高度重視。
一、物業(yè)糾紛案件的特點
一是原告主要都是物業(yè)公司。該院2010年以來受理的228起案件中，由物業(yè)公司作為原告提起訴訟的達193件，占案件總數(shù)84.6%。二是法律關系眾多難于界定責任。目前，物業(yè)管理糾紛已突破了原先類似業(yè)主拖欠物業(yè)管理費用等法律關系單一，權利義務明確的特點，單個案件涉及眾多法律關系，各主體的權責界定成為審案關鍵。三是勝訴方基本上是物業(yè)公司。針對物業(yè)公司起訴催討物業(yè)管理費，大多數(shù)業(yè)主都以物業(yè)公司提供服務存在瑕疵為由抗辯，但難于提供充足的證據(jù)而不能獲得法律上的支持。該院2010年受理的228起物業(yè)糾紛案件中，物業(yè)公司勝訴的為208件，占案件總數(shù)91.2%。四是呈現(xiàn)群體性特征。在物業(yè)公司起訴催討物業(yè)管理費時，會同時將眾多業(yè)主一并告上法庭。2010年來受理的物業(yè)糾紛中，有11家物業(yè)公司14批次案件起訴，每一批案件至少的達9名業(yè)主，多的達24名業(yè)主。由于物業(yè)服務質量涉及小區(qū)內全體業(yè)主共同利益，形成了共同利益圈，在發(fā)生糾紛時會通過群體行為方式訴訟。
二、物業(yè)服務糾紛案件的主要原因
一是房產開發(fā)商遺留的房屋質量問題。房地產開發(fā)商遺留房屋質量問題，有些開發(fā)項目在規(guī)劃設計、施工階段就先天不足，造成建設與管理脫節(jié)，房產商在房屋出售后一走了之，造成業(yè)主和物業(yè)管理公司之間產生矛盾。受理的228起案件中，有29件涉及此類問題，占物業(yè)糾紛案件的12.7%。
二是物業(yè)公司服務有瑕疵。在受理的228起案件中，有221起案件的業(yè)主提出了類似抗辯，占96.9%。如發(fā)生盜竊、衛(wèi)生差、車輛停放混亂、沒有綠化、公共設施殘破、維修不及時等，業(yè)主都會認為物業(yè)不盡責任。
三是物業(yè)與業(yè)主溝通有障礙。物業(yè)公司與業(yè)主之間是服務合同關系，兩者的法律地位應當平等。業(yè)主與物業(yè)公司對雙方之間的法律關系各有理解，由此產生的權利義務認識就大相徑庭，這種觀念上的巨大差異導致雙方在溝通中存在障礙。四是法律規(guī)定存在瑕疵。根據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。許多業(yè)主認為該條規(guī)定偏袒物業(yè)公司，因為即使有正當理由向物業(yè)提出了，物業(yè)認為理由不正當?shù)模詴稍A。臨街店鋪業(yè)主能享受的物業(yè)服務極少，甚至根本沒有提供服務，但物業(yè)費沒有區(qū)別，業(yè)主提出未享受相應服務應減免費用是有一定道理的。
二、解決對策
一是建議建立和完備對物業(yè)服務費、維修基金的監(jiān)督機制等。完善資金的運行規(guī)則，對資金的支出實行嚴格的分級審核制，防止個別管理人員利用手中的職權侵害業(yè)主利益。
二是建議物業(yè)公司在管理交接之時和開發(fā)商簽訂代為維修房屋的合同。一般的商品房買賣合同都有房屋質保期限，可在交房后業(yè)主很難找到開發(fā)商。物業(yè)公司來解決業(yè)主房屋維修方面的問題，最方便也最經濟。
三是建議物業(yè)公司主動與業(yè)主進行溝通。物業(yè)公司要主動與業(yè)主進行良性溝通，講道理、改進工作方式，或是協(xié)助業(yè)主解決問題，除一些極端特例的業(yè)主外，盡量不要直接采取訴訟方式解決，否則會使矛盾迅速升級。
四是建議處理物業(yè)糾紛宜采取調解方式。針對物業(yè)公司提出的要求繳納物業(yè)費及滯納金等訴訟請求，考慮到物業(yè)服務也存在令業(yè)主不滿意之處，故對業(yè)主逾期繳納的滯納金部分適當?shù)挚畚飿I(yè)公司應承擔的服務瑕疵，調解中物業(yè)公司自愿放棄滯納金的情況也比較普遍。
五是建議行政主管部門要加強對物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化管理。對物業(yè)公司的設立資質，對從業(yè)人員條件等予以明確的規(guī)范。對物業(yè)公司實行隨時抽查和定期年檢的制度。根據(jù)考核情況，實行獎勵和處罰并舉的措施，以提升物業(yè)管理的服務層次。六是物業(yè)公司要恪守誠信，強化自律意識。物業(yè)管理企業(yè)要通過加強宣傳和教育，轉變物業(yè)管理人員的服務意識，樹立市場意識和服務理念，增強物業(yè)管理隊伍的整體素質，提高服務質量，切身為業(yè)主的利益考慮，提高協(xié)調和溝通能力，要靠服務取得業(yè)主信任。
