[ 張生貴 ]——(2012-5-11) / 已閱8493次
房改房的產(chǎn)權(quán)人要求同住人騰房需要慎重對待
原告要求被告騰房，主要理由是取得了居住房屋的所有權(quán)，以所有權(quán)人身份要求被告騰房，從全案客觀事實判斷，雙方之間的爭議主要在于法律適用方面，裁判時即考慮國務(wù)院關(guān)于房改的政策，又考慮被告的基本人權(quán)保障，根據(jù)涉案房屋的權(quán)源，正確合理地做出裁判。被告一家人長期居住在涉案房屋內(nèi)，是共同居住人，1997年9月被告與房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司訂立《北京市城市住宅房屋拆遷安置補助協(xié)議書》，此協(xié)議第二條確定被告為被安置人；第三條第2項內(nèi)容確定“過渡期至1999年9過渡期滿后安置到一號樓2門501房”。被告以拆遷被安置人的身份居住，其中之一的居住人未成年，在居住房所在地的學(xué)區(qū)內(nèi)接受義務(wù)教育，未成年人的法定居住權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo。
2、前后兩個拆遷政策對被安置人權(quán)利有不同規(guī)定：
原、被告共同居住期間，原告通過房改政策取得涉案房屋的所有權(quán)，這種情況下，原告能否依據(jù)自己是所有權(quán)人，就可以獨自使用已購拆遷安置房，并主張被告騰讓，從現(xiàn)有法律法規(guī)政策查知，原告的訴訟請求不能得到支持，北京市第二中級人民法院靳起、盛蔚編寫的《公房、房改房及經(jīng)濟適用住房糾紛案例答疑》中明確，已購拆遷安置房的購買人不得獨自使用，無權(quán)要求同住人搬離此房，已購公有住房屬于特殊房屋，帶有政策性、福利性和保障性功能，涉案房屋的來源不同于商品房和普通私房，所以，其產(chǎn)權(quán)的確定也有別于商品房和普通私房，通過來源最終確定使用權(quán)。
本案拆遷發(fā)生于1997年，根據(jù)舊版拆遷條例規(guī)定，拆遷必須兼顧被拆遷房屋的所有人和使用人，所以，雖然原告后來以成本價購買了訴爭房屋，但這房屋中還有被告一家的安置利益，現(xiàn)原告要求獨自享有排他使用權(quán)，法院不應(yīng)予以支持。按照常理，所有權(quán)人對所有物享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，但是本案訴爭的房屋屬于拆遷安置的公有房屋，由于其來源特殊，其所有權(quán)的行使也不同于一般的私有房屋，雖然產(chǎn)權(quán)人寫的是原告，但其中還有被告一家的居住使用權(quán)利，原告不能獨自享有排他使用權(quán)。
北京市高級法院的司法指導(dǎo)意見對此有明確規(guī)定，相關(guān)法院的司法判例針對公有住房人取得所有權(quán)后，要求同住人搬離的訴訟請求均未獲法律支持。
被告人依據(jù)拆遷安置補償協(xié)議的規(guī)定居住涉案房屋，并承擔(dān)了裝修、家具、電器等基本費用，十多年來被告一直維護管理此房居住至今。2002年公租房成本價房改時被告出資購買，被告居住狀況未發(fā)生變化。
3、已購公有住房是國家關(guān)于公房管理的特殊制度，性質(zhì)上是國家分配的一種福利。公正妥善的裁處房改房產(chǎn)權(quán)人與共居人之間的爭議，必須以國務(wù)院房改配套政策為大前提，《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（十八）規(guī)定，職工按成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買公有住房，每個家庭只能享受一次，購房的數(shù)量必須嚴(yán)格按照國家和各級人民政府規(guī)定的分配住房的控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。《北京市職工購買公有住宅樓房管理辦法》第3條、第4條規(guī)定，承租戶購買公有住宅樓房實行限量，購房人購買承租公房按家庭人口計算。足見國務(wù)院及北京市政府規(guī)定，公有住房的銷售對象是承租公房的整個家庭，并以家庭成員同意購買為前提，一個家庭只能享受一次，不是承租方個人。公有住房的出售對象具有特定性，購房主體是城市承租公有住房的家庭成員，帶有很強的政策性，這是公有住房的福利性決定的。原告機械地以“取得產(chǎn)權(quán)就有權(quán)根據(jù)自己的意愿攆走非產(chǎn)權(quán)人”的思維是錯誤的，與國務(wù)院房改政府及保障困難家庭居住條件若干規(guī)定相背離。原告的主張于法有悖，根據(jù)《城市公有住房管理規(guī)定》第28條、《北京市人民政府關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》第12條、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見》第119條規(guī)定可見，公有房屋居住權(quán)是特定的同住的權(quán)利，北京高院給北京市第二中級人民法院民一庭（關(guān)于居住權(quán)的答復(fù)）稱：你庭關(guān)于劉士奎與劉鴻宇、劉景、王立紅財產(chǎn)權(quán)屬糾紛一案如何使用法律的請示收悉。經(jīng)研究認(rèn)為，根據(jù)《城市公有住房管理規(guī)定》以及我國公有住房租賃、拆遷、出售的相關(guān)政策，承租、購買公有住房是國家分配給職工的一種社會福利，此種福利的享有人不僅包括承租人，還包括與其共同居住的家庭成員。因此，在本案中，劉毅享有訴爭房屋的居住權(quán)，王立紅。劉鴻宇作為劉毅的配偶和子女與劉毅同住亦屬該房屋的共居人，劉士奎無權(quán)要求劉毅等騰房。劉士奎在以成本價取得該房屋產(chǎn)權(quán)之后，本應(yīng)有權(quán)向劉毅收取一定的房屋使用費，但由于劉士奎與劉毅并未就房屋使用費達成協(xié)議，且雙方之間不屬一般意義上的房主房客關(guān)系，故對劉士奎請求劉毅騰房和補付此前的房屋使用費的請求可不予支持。對于今后的房屋使用費，雙方但是人應(yīng)通過協(xié)商確定，協(xié)商不成，可另行解決。－－北京市高級人民法院民一庭對北京市第二中級人民法院民一庭請示的劉士奎與劉鴻宇、劉毅、王立紅財產(chǎn)權(quán)屬糾紛案的答復(fù)（2003年9月2日）。
4、從執(zhí)法統(tǒng)一及未來執(zhí)行可操作性出發(fā)，符合正義及現(xiàn)代法制精神，需要保障被告及未成年人的居住條件：北京市東城區(qū)人民法院（2003）東民初字第00888號民事判決、北京市第二中級人民法院（2003）二中民終字第04272號民事裁定：北京市東城區(qū)人民法院經(jīng)審理確認(rèn)，公民的合法權(quán)益受法律保護，本案中，訟爭方房雖由謝考進承租，但謝會來、德榮麗作為謝考進的共居人，對訟爭房享有居住權(quán)，現(xiàn)謝考進讓謝會來、德榮麗搬離，對此共居人謝會來、德榮麗明確表示不同意，且二人在本市無其他住房，并不具備騰房條件，故謝考進要求謝會來、德榮麗騰房理由不足，本院不予支持，據(jù)此判決駁回謝考進的訴訟請求，判決后謝考進不服，持原訴請求及理由上訴到北京市第二中級人民法院，后撤回上訴。
類案的客觀事實表明，訴爭房由公房轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房，原被告以較小的對價取得房屋產(chǎn)權(quán)，共同居住人不能成為房屋的所有權(quán)人，不能因此排斥被告及未成年女兒在房屋內(nèi)的居住的權(quán)利。
基于維持公民基本居住之最低保障，確保被告謀生之需求等基本人權(quán)及豁免政策考量，原告不得要求被告搬離。
世界不同法域國家和地區(qū)，一般都明確規(guī)定“保障基本人權(quán)所必需的居住房屋豁免執(zhí)行”（摘自最高院民商事疑難案件裁判觀點），盡量將住房人的痛苦降到最低，不允許對不動產(chǎn)過度執(zhí)行。
雖然被告訴求的居住權(quán)未得支持，但并不等于被告放棄居住權(quán)，不能因為居住權(quán)被駁回，這必然得出騰房的結(jié)論，居住權(quán)未得到支持與騰房主張之間，不是非黑即白的對立關(guān)系，司法訴訟是解決實際問題為目的，以保障基本人權(quán)和平衡利益關(guān)系為目標(biāo)。
所有權(quán)人對占有人提起物權(quán)保護之訴，占有人同時對所有權(quán)人提起占有保護抗辯，就會出現(xiàn)法律保護何方的問題，被告通過公房承租及拆遷安置獲得的居住資格，屬于善意占有應(yīng)當(dāng)優(yōu)先得到保護，否則，無疑是肯定所有人可以用違背基本要權(quán)的方式取回所有物，顯然與禁止私立原則不符合。占有與本權(quán)之間互不妨礙，各自獨立，本權(quán)給占有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，占有人給本權(quán)人造成損害的，亦應(yīng)當(dāng)予以賠償，最終應(yīng)依據(jù)占有人與本權(quán)人之間的法律關(guān)系決定歸屬，法律在維護秩序和保護權(quán)利之間實現(xiàn)其價值目標(biāo)的平衡（轉(zhuǎn)載請注明出處）
張生貴二0一二年四月二十日
