[ 孟慶林 ]——(2012-6-6) / 已閱8717次
[案情]
某市房地產(chǎn)公司擁有該市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)北路商品房住宅小區(qū)項(xiàng)目，未取得商品房預(yù)售許可證。房地產(chǎn)公司于2011年2月向社會(huì)發(fā)出認(rèn)購(gòu)商品房廣告。同年3月2日，李某（乙方）與房地產(chǎn)公司（甲方）簽訂了認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，約定：“乙方認(rèn)購(gòu)甲方開(kāi)發(fā)區(qū)北路住宅小區(qū)8號(hào)樓2單元16層02號(hào)樓房一套，建筑面積170平方米，單價(jià)每平方米11888元，總價(jià)202.096萬(wàn)元；乙方選擇以認(rèn)購(gòu)金方式支付甲方606288元，并在協(xié)議簽訂當(dāng)日一次付清；甲方具備簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》條件時(shí)向乙方通知，乙方在收到通知15日內(nèi)，到甲方接待中心簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，如乙方逾期未簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，本協(xié)議自然解除，甲方有權(quán)另行出售房屋，乙方交納的認(rèn)購(gòu)金不予退還。”協(xié)議簽訂當(dāng)日，李某向房地產(chǎn)公司交納了626288元的認(rèn)購(gòu)金。
2011年10月，李某要求與房地產(chǎn)公司解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，退還認(rèn)購(gòu)金及利息，被房地產(chǎn)公司拒絕。李某遂向法院提起訴訟，要求判定雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)無(wú)效并返還認(rèn)購(gòu)金及利息。
[分歧]
案件審理中，對(duì)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)的性質(zhì)與效力有不同認(rèn)識(shí)：第一種意見(jiàn)認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)是雙方當(dāng)事人經(jīng)過(guò)充分、自愿、協(xié)商的結(jié)果，房地產(chǎn)公司在銷(xiāo)售手續(xù)不全的情況下，以認(rèn)購(gòu)房屋形式簽訂協(xié)議書(shū)并不違背法律，李某毀約行為不應(yīng)予以支持。第二種意見(jiàn)認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)名為商品房認(rèn)購(gòu)，實(shí)為商品房買(mǎi)賣(mài)，違反了法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效合同。
[評(píng)析]
筆者同意第二種意見(jiàn)。
一、認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)實(shí)為商品房買(mǎi)賣(mài)合同
1.認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)包含了商品房買(mǎi)賣(mài)的主要內(nèi)容。認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)從形式上看是一個(gè)預(yù)約，其約定的是將來(lái)簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同才是本約。預(yù)約當(dāng)事人所負(fù)的是誠(chéng)信協(xié)商義務(wù)，本約當(dāng)事人所負(fù)的是給付義務(wù)。預(yù)約合同分為未包含主要條款的預(yù)約和包含主要條款的預(yù)約，其中包含主要條款的預(yù)約可轉(zhuǎn)化為本約或者應(yīng)當(dāng)視為本約。就買(mǎi)賣(mài)合同而言，是否具備主要條款就是看是否具備了標(biāo)的物及其價(jià)格條款。具備了主要條款的預(yù)約，應(yīng)視為買(mǎi)賣(mài)合同而不是預(yù)約。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）第五條規(guī)定：“商品房認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)購(gòu)等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為買(mǎi)賣(mài)合同。”該規(guī)定對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要內(nèi)容的界定，應(yīng)當(dāng)理解為具備了該條所規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物及價(jià)格條款即為主要內(nèi)容，而不能機(jī)械地理解為必須具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的十三項(xiàng)全部條款（當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名、住所，商品房基本狀況，商品房銷(xiāo)售方式，商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間，交付使用的條件及時(shí)間，裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾，供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益責(zé)任，公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬，面積差異的處理方式，辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜，解決爭(zhēng)議的辦法，違約責(zé)任，雙方約定的其他事項(xiàng)）或者必須達(dá)到十三項(xiàng)一半以上的多數(shù)條款才能達(dá)到買(mǎi)賣(mài)合同主要內(nèi)容的標(biāo)準(zhǔn)。本案的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)對(duì)雙方當(dāng)事人的名稱(chēng)、姓名、住所、房屋的基本狀況、房?jī)r(jià)的確定方式及總價(jià)款等實(shí)質(zhì)性條款均作了明確的約定，因此，該認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)具備了商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容。
2.房地產(chǎn)公司已按約定收取了購(gòu)房款。認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)約定李某選擇認(rèn)購(gòu)金方式支付房地產(chǎn)公司606288元，并在協(xié)議簽訂當(dāng)日一次付清，這里的認(rèn)購(gòu)金應(yīng)為購(gòu)房款，而不是定金。首先，定金作為法定擔(dān)保方式，需要在合同中明確約定。認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中約定的認(rèn)購(gòu)金并沒(méi)有明確為定金。其次，定金擔(dān)保是雙務(wù)的，即支付了定金的一方不履行合同無(wú)權(quán)要求返還本金，收受定金一方不履行合同應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。認(rèn)購(gòu)協(xié)議僅約定李某逾期不簽《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，房地產(chǎn)公司有權(quán)解除協(xié)議，并對(duì)認(rèn)購(gòu)金不予返還。但該協(xié)議并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)公司違約返還認(rèn)購(gòu)金作出約定。再次，定金的數(shù)額不能過(guò)大。依據(jù)擔(dān)保法第十一條的規(guī)定，定金不得超過(guò)合同標(biāo)的20%。而認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)約定的認(rèn)購(gòu)金已高于總房?jī)r(jià)的30%。因此，本案李某支付的認(rèn)購(gòu)金不是作為擔(dān)保的定金，而是李某交納的部分購(gòu)房款，而且其數(shù)額已高于總房?jī)r(jià)款的30%。目前我國(guó)銀行購(gòu)房按揭貸款的首付額度是總房?jī)r(jià)的30%，本案李某支付的認(rèn)購(gòu)金正好符合按揭貸款購(gòu)房商業(yè)模式中首付開(kāi)發(fā)商價(jià)款的數(shù)額。因此，李某向房地產(chǎn)公司支付的認(rèn)購(gòu)金實(shí)際是向其支付全部的首付款。顯然，李某依據(jù)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)的約定履行了商品房買(mǎi)賣(mài)合同房屋價(jià)款的給付義務(wù)，房地產(chǎn)公司收取了首付房屋價(jià)款，并出具了收據(jù)。因此，符合出賣(mài)人已按照約定收取購(gòu)房款的條件。
因此，根據(jù)《解釋》第五條的規(guī)定，本案認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
二、認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)為無(wú)效合同
城市房地產(chǎn)法第四十五條、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十五條均規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房，應(yīng)當(dāng)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十二條規(guī)定，不符合商品房銷(xiāo)售條件的，不得向買(mǎi)房人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。根據(jù)合同法第五十二條規(guī)定，違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。本案房地產(chǎn)公司在沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的情況下以?xún)?nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)的形式公開(kāi)向社會(huì)不特定的人員銷(xiāo)售商品房，其行為違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。《解釋》第五條的規(guī)定正是為了確保前述法律、法規(guī)的執(zhí)行，將以認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)購(gòu)等合法形式掩蓋非法買(mǎi)賣(mài)商品房目的的行為定性為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。并在第二條明確規(guī)定：出賣(mài)人未取得商品房許可證明與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但在起訴前取得商品房許可證明的，可以認(rèn)定有效。
總之，雙方當(dāng)事人訂立的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)具備了商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，且出賣(mài)人依據(jù)約定收取了購(gòu)房款，符合《解釋》第五條的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。在原告李某起訴時(shí)，房地產(chǎn)公司并未獲取商品房預(yù)售許可證，因此，應(yīng)認(rèn)定認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)為無(wú)效合同。
（作者單位：陜西省高級(jí)人民法院）
