[ 周緣求 ]——(2012-7-20) / 已閱26932次
我不由得感嘆，由于《物權法》規定了登記錯誤的賠償制度，登記機構對于遺產過戶登記把關很嚴，近乎不合情理。但是對于實踐中大量存在的將房屋登記在未成年子女名下的行為，卻幾乎沒有任何規則予以制約。如果從法律規范的角度考慮，一般來說，未成年人既不具備完全行為能力，也不具備購買房屋的經濟能力，如何能成為房屋的登記所有權人呢？要么是代持登記，要么是贈與。而從登記機構來說，代持登記是不被許可的。既然如此，完全可以也有必要規范未成年人登記房屋的規則，必須由父母與未成年人簽訂房屋的贈與合同，并辦理公證手續，讓父母充分思量考慮房屋贈與的法律后果，然后再決定是否將房屋登記在未成年子女名下。如此一來，登記在未成年人名下的，就是真正的贈與房屋了。
當然，這也是另一種紙上談兵，登記機構是否愿意這樣做，那些買房子的父母親是不是愿意這樣做，就中國目前的社會現實來說，都很難說。
2．在登記規則規范和變動之前，個人的建議和意見無非兩點：
其一，對于將房屋登記在未成年子女名下的父母而言，應三思而后行，如果沒有足夠的實力真的將房屋贈與給未成年子女，可由夫妻雙方簽訂說明或協議，明確只是暫時登記在子女名下而已，仍作為夫妻雙方共同財產或家庭共有財產，以作為此后可能的離婚分割財產的證據。當然，這樣做會有傷和氣，不大符合中國人的心里習慣。
其二，無論如何，在夫妻雙方離婚分割財產時，對于登記在未成年子女名下的房屋，不宜一概推定為贈與給未成年子女的行為，而應探究和考察當事人真實的意思表示，并根據案件證據和事實情況確定房屋權屬。
作者：江蘇云崖律師事務所 周緣求律師http://blog.sina.com.cn/zhouyuanqiu
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