[ 俞云鶴 ]——(2012-11-1) / 已閱9514次
六、《業(yè)主大會議亊規(guī)則》示范文本第三十一條：業(yè)主委員會任期屆滿前兩個月，應當書面報告物業(yè)所在地房地產(chǎn)管理部門，積極配合做好換屆選舉工作。
建議修改為：業(yè)主委員會任期屆滿的兩個月前，應當書面報告鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。
法律依據(jù)：
《規(guī)定》第二十四條：業(yè)主委員會任期屆滿的兩個月前，應當書面報告鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。
修改理由：
作為上海市地方性法規(guī)的《規(guī)定》的第二十四條明確規(guī)定“業(yè)主委員會任期屆滿的兩個月前，應當書面報告鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處”，而不是“應當書面報告物業(yè)所在地房地產(chǎn)管理部門”。因此，示范文本第三十一條必須進行相應修改。
七、《管理規(guī)約》示范文本序言：為了維護______（以下簡稱“物業(yè)”）全體業(yè)主、使用人的合法權益，維護公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)變更以及業(yè)主委員會依法有序換屆改選，……。
修改意見：刪除“以及業(yè)主委員會依法有序換屆改選”。
修改理由：
１、《管理規(guī)約》示范文本在序言中，雖然寫明制定本規(guī)約的目的包括規(guī)范“業(yè)主委員會依法有序換屆改選”，但是查遍《管理規(guī)約》示范文本全部條款，卻查不到任何有關“業(yè)主委員會依法有序換屆改選”的內容。
２、事實上，關于“業(yè)主委員會依法有序換屆改選”的規(guī)范，已在《業(yè)主大會議亊規(guī)則》示范文本中予以詳細規(guī)定�！豆芾硪�(guī)約》示范文本不將“業(yè)主委員會依法有序換屆改選”的規(guī)范作為其內容，是正確的。因此，《管理規(guī)約》示范文本的序言，將“業(yè)主委員會依法有序換屆改選”作為制定管理規(guī)約的目的之一，是不妥的。
八、《管理規(guī)約》示范文本第十二條：業(yè)主未按規(guī)定交付物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促其限期交付，業(yè)主逾期仍不交付的，業(yè)主委員會或其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內公布物業(yè)管理服務費收交繳情況，并注明欠交費用的業(yè)主室號進行催討；仍不交付的，業(yè)主大會或其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以向物業(yè)所在地人民法院起訴。
修改意見：刪除“業(yè)主大會或其委托的”文字。
法律依據(jù)：
《物業(yè)管理條例》第六十七條：違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。
《規(guī)定》第四十五條第三款：業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同約定，按時交納物業(yè)服務費；業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促其交納；物業(yè)服務企業(yè)可以依法向人民法院起訴。
修改理由：
《管理規(guī)約》示范文本應當符合法律法規(guī)的規(guī)定，包括符合上海市地方性法規(guī)的規(guī)定。國務院頒發(fā)的行政法規(guī)《物業(yè)管理條例》和上海市地方性法規(guī)《規(guī)定》都明確規(guī)定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會有權督促其交納，但沒有規(guī)定業(yè)主委員會有提起訴訟的權利；但明確規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)有權依法向人民法院起訴。因此，《管理規(guī)約》示范文本第十二條應作相應修改，刪除“業(yè)主大會或其委托的”文字，以符合法律法規(guī)的規(guī)定。
九、《管理規(guī)約》示范文本第二十一條：業(yè)主違反本規(guī)約的約定，業(yè)主委員會有權責令行為人改正，拒不改正的，業(yè)主委員會可以向人民法院提起訴訟。
《專項維修資金管理規(guī)約》示范文本第九條：業(yè)主違反本規(guī)約的約定，業(yè)主委員會有權責令行為人改正，拒不改正的，業(yè)主委員會可以向人民法院提起訴訟。
建議均修改為：業(yè)主、使用人違反本規(guī)約應當承擔相應的民事責任。對違反規(guī)約的，業(yè)主委員會應當予以勸阻、制止；對不聽勸阻的，業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理區(qū)域內就相關情況予以公示；相關業(yè)主可以依法向人民法院提起民事訴訟。
法律依據(jù)：
《中華人民共和國物權法》第八十三條：業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
《規(guī)定》第七十一條：業(yè)主、使用人違反管理規(guī)約應當承擔相應的民事責任。對違反管理規(guī)約的，業(yè)主委員會應當予以勸阻、制止；對不聽勸阻的，業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理區(qū)域內就相關情況予以公示；相關業(yè)主可以依法向人民法院提起民事訴訟。
修改理由：
示范文本應當符合法律法規(guī)的規(guī)定。全國人大通過的《中華人民共和國物權法》和上海市地方性法規(guī)《規(guī)定》都明確規(guī)定，行為人違反管理規(guī)約的，業(yè)主委員會有權責令其改正，但只有因行為人違反本規(guī)約而受到侵害的相關業(yè)主，有權依法向人民法院提起訴訟。因此，應當對《管理規(guī)約》示范文本第二十一條和《專項維修資金管理規(guī)約》示范文本第九條作相應修改，完全引用《規(guī)定》第七十一條的表述，以符合法律法規(guī)的規(guī)定。
(2012年11月1日)
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