[ 黃建平 ]——(2012-11-23) / 已閱7150次
一、 問題的提出
《合同法》 第二百三十條：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利”。《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“解釋”）第二十一條規定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他損害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任，人民法院應予以支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持�！北緱l解釋的出臺，在司法解釋層面上規定了承租人在優先購買權受侵害時可以獲得損害賠償的權利，但對于承租人要求損害賠償的請求權基礎及在何種情況下可以獲得賠償等均沒有明確規定，相關的法律法規缺乏對于承租人優先購買權被侵害時的法律救濟手段的規定。該司法解釋雖然規定了承租人可以依法主張侵權的損害賠償，但是沒有規定賠償的方式及標準，因此缺乏實際操作性。如果承租人的優先購買權遭到侵害時，承租人要求房主以什么方式賠償？賠償數額如何計算？這些問題還有待法律進一步明確。故對該條解釋之規定，仍有討論之必要。
二、損害賠償之請求權基礎
鑒于解釋已經確定了承租人優先購買權的性質系債權，故本文不再討論承租人優先購買權性質為物權或形成權時的請求權基礎，只討論在承租人優先購買權的性質為債權時的不同觀點。
對損害賠償之請求權基礎，目前有不同的看法，主要有侵權責任說、締約過失責任說、違約責任說和獨立責任說等四種。
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《合同法》第二百三十條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利�！蓖ㄕf認為，承租人以同等條件優先購買權的權利，系法律賦予承租人的一種強制締約請求權。王澤鑒先生認為，在法有明文規定強制締約的情形，該項法律系屬保護他人的法律，應有第184條第2項適用。即侵害強制強制締約請求權的，應屬于侵權行為，須通過侵權責任法來進行保護。
（二）締約過失責任說
王利明先生認為，違反強制締約義務的，應承擔締約過失責任。其原因在于：一方面，違反強制訂約義務，發生在締約階段；另一方面，違反強制訂約義務也會造成信賴利益損失。
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梁慧星先生認為，《合同法》第二百三十條規定的房屋承租人優先購買權，只能是一種法定債權，不具有對抗租賃房屋買受人的效力。如果出租人未通知承租人而將租賃房屋賣給了別人并已辦理產權過戶，承租人以出租人侵害承租人優先購買權為由向法院起訴，則法院只能根據合同法的規定追究出租人的違約責任。實務界也有人支持違約責任說，認為解釋第二十一條規定的損害賠償責任不屬于侵權責任和締約過失責任，而應屬于合同責任。
（四）獨立責任說
有學者認為，強制締約不宜納入侵權責任體系，而應將其定位在與締約過失責任、違約責任向并列的與合同相關的責任類型。崔建遠先生也認為，站在立法論的立場，制定中國民法典或修訂合同法時，專設法律條文集中規定締約義務人無正當理由拒絕締約的法律后果，亦不失為一種可以接受的方案，在保持現行《合同法》第58條的前提下，尤其如此。
三、未經起訴行使優先購買權而直接起訴損害賠償的處理
出租人未通知承租人，擅自將房屋出售給買受人的，承租人可起訴行使優先購買權，但某些情況下，為保護善意第三人的交易安全，承租人行使優先購買權的請求將不被法院所支持。此時，承租人轉而以出租人侵犯其優先購買權，要求給予損害賠償的請求，是合理的，應當得到法院的支持。
然而，如果承租人未曾起訴要求行使優先購買權，直接起訴要求出租人因侵犯其優先購買權而賠償損失的，應當如何處理？
承租人的優先購買權是一種形成權，只有在承租人確有行使該權利的意思，且提供與買受人同等的交易條件時，才談得上其優先購買權被侵犯的問題。經法院審查房屋買賣已經過戶且買受人為善意，駁回承租人的訴請后，承租人才能以出租人為被告提起優先購買權的損害賠償之訴。
問題在于，如租賃合同并未經過登記，承租人需要承擔買受人對房屋存在租賃或承租人并未放棄優先購買權已經知情的舉證責任。當承租人無法取得證據時，要求其先進行一個基本無望取勝的訴訟，無疑對承租人不公，增加了當事人的訴訟成本，也造成了司法資源的浪費。
筆者認為，在上述情況下，不應以未曾起訴行使優先購買權而一概駁回。法院應當首先追加買受人為無獨立請求權的第三人，經過庭審查明買受人是否善意。如查明買受人為善意，承租人主張其有意行使優先購買權并能證明其有能力提供同等條件，而出租人又無法舉證證明承租人已放棄行使優先購買權的，當可認定承租人的優先購買權因出租人的過錯而無法行使，支持承租人對出租人賠償損失的訴請。如果查明買受人為惡意，則應當向承租人進行釋明，告知其變更訴請為行使優先購買權并追加買受人為被告。如承租人經釋明后拒絕行使優先購買權的，可視為其無意行使該權利，則出租人不存在對其優先購買權的侵害，其主張出租人賠償損失的訴請也就應當不予支持。
四、對買受人是否善意的認定標準
一般認為，對買受人的善意與否，應當根據租賃合同是否登記、買受人是否知曉租賃事實判斷。但筆者認為，即使買受人知道房屋已經租賃，其未必明知承租人有行使優先購買權的意圖。承租房屋只是行使優先購買權的條件，權利的真正行使尚取決于承租人的意思表示。故如買受人雖知道租賃事實存在，但善意地相信承租人已放棄或無力行使優先購買權，則其信賴利益和交易安全應當受到法律保護。
對于買受人是否知道租賃事實的判斷標準，首先取決于租賃合同是否登記，租賃合同經過登記，則推定買受人應當知情。此外，根據交易習慣，購買房屋之前買方必定要前往看房。對承租人居住使用的房屋，買受人在看房時是很有可能發現房屋已被承租的。如買受人未前往看房即進行買賣并過戶，則其與出租人串通的可能性較大，此時可推定買受人為惡意。當然，如出租人克意隱瞞房屋租賃的事實，選擇承租人不在房屋內的時機帶領買受人看房，或買受人在承租人占有房屋之前已經看房完畢，或買受人過去就對房屋情況熟知而無需看房，則其可能無法發現房屋在交易時已被出租。對此，法院應根據雙方提供的證據、陳述細節上的邏輯性、是否符合常理等因素判斷原告是否經過看房而對租賃事實知情。
對于已知租賃事實的買受人是否知道承租人有意行使優先購買權的判斷標準問題，在已知房屋租賃的情況下，善意的買受人均應當對承租人是否行使優先購買權予以關注。因此，買受人應當就其合理信賴承租人已放棄行使優先購買權承擔舉證責任。有觀點認為，買受人應當直接聯系承租人并征詢其意見，或至少曾對直接聯系進行過合理的嘗試，方可證明為善意。但實踐中買受人往往缺乏直接聯系承租人的條件，其只能依據出租人的說辭或提供的證明判斷承租人的態度，并依靠出租人的中介和承租人交涉，故不宜直接聯系承租人與否作為判斷標準。筆者認為，應當以出租人是否曾向買受人提供可合理信賴的承租人表示放棄優先購買權的證明，來判斷買受人對此是否為善意。
五、損害賠償的數額確定
本文認為，出租人侵害承租人優先購買權，使得承租人無法購買租賃房屋的，承租人要求出租人承擔賠償責任的范圍，應包括以下幾個方面：
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