[ 杜舒舒 ]——(2013-1-18) / 已閱16240次
1、 消費者的范圍：
根據《消費者權益保護法》中消費者的定義，這里作為商品房買受人的消費
者，側重保護的是指為生活居住需要而購買住宅性商品房的買受人，購買商鋪、寫字樓等投資、經營性房產的不應包括在內。但對于購買的是幾套房，筆者認為不宜在進行區分。
2、 已付全部房款或大部分房款問題：
對于實踐中如何確定大部分房款問題，單純從字面理解，至少應當在50%以上，當然各地高院可根據具體情況出臺相關細則。所統計的付款金額應當截止承包人與發包人協議折價或者承包人向法院申請之日。這里存在兩個可能的爭議，承包人和發包人串通損害買受人利益，如“倒簽”協議，將約定的折價日期早于買房人付款之日（對間隔較短的筆跡，司法筆跡時間鑒定難以準確鑒別）。買房人購房合同無效的情況下，能否依該規定主張權利。此外，更多的情況是，發包人弄虛作假或與第三方所謂的“買房人”惡意串通，明知承包人已經行使優先權的情況下，簽訂虛假購房合同，搞假付款損害承包人利益。這都是司法實踐中應當注意審查的問題。
五、建設工程施工合同無效的情況下能否主張建設工程優先受償權？
如同建設工程施工合同無效的情況下，依據《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，價款結算可以參照該無效合同進行結算一樣，筆者認為，在法律未明確規定的情況下，從保護建筑企業和建筑工人基本利益的角度，同樣可主張建設工程優先受償權，但起算時間應當以實際竣工日期起算。
筆者注：本文純粹筆者結合現行法律規定所作的學術性探討，并不以任何現實成功案例或其它權威著作為依據，僅供讀者參考，如有不同觀點，歡迎批評指正。
撰稿人： 江蘇君遠律師事務所 杜舒舒 律師
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