[ 佟靜怡 ]——(2013-1-29) / 已閱8022次
近年來，隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化和住房商品化的快速發(fā)展，房屋所有權(quán)也逐漸由政府所有轉(zhuǎn)為個人所有。政府逐漸退出了房屋管理這一領(lǐng)域，對物業(yè)的管理漸漸由房管局移至物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展，對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴大就業(yè)起著積極的作用。在物業(yè)管理快速發(fā)展的同時，物業(yè)糾紛不斷，業(yè)主滿意程度較低，物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件在全國法院審理范圍內(nèi)都呈逐年上升的趨勢。
所謂物業(yè)服務(wù)合同糾紛，是指在某一特定區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)在依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同實施物業(yè)管理和服務(wù)的過程中，與業(yè)主或者業(yè)主委員會、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因物業(yè)管理與服務(wù)、服務(wù)收費、安全管理等利益沖突而產(chǎn)生的糾紛，是一種較為普遍的民事糾紛。
一、物業(yè)服務(wù)合同糾紛產(chǎn)生的原因
1、業(yè)主對物業(yè)管理公司的所提供的服務(wù)不滿意。隨著人們生活水平的提高，人們對物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的需求量迅速增加，從而對服務(wù)質(zhì)量的要求也在相應(yīng)提高。實踐中，許多業(yè)主都反映物業(yè)管理公司對于小區(qū)環(huán)境的管理沒有達到其預(yù)期，履行義務(wù)不到位。如：小區(qū)的綠化沒到位，小區(qū)的衛(wèi)生不合格、垃圾處理不及時，甚至提出小區(qū)安全隱患大，經(jīng)常有自行車、摩托車被盜的情況發(fā)生。在這種情況下，許多業(yè)主以此為由，拒絕或者拖延交納物業(yè)費。
2.物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律規(guī)范、規(guī)章制度不健全，行政管理工作不夠完善
我國的物業(yè)管理產(chǎn)生于20世紀(jì)80年代，起步較晚，制度不成熟，相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)法律規(guī)范、規(guī)章制度的發(fā)展也較為滯后。直到2003年，國務(wù)院頒布了具有里程碑意義的行政法規(guī)《物業(yè)管理條例》，該條例將前期物業(yè)管理其納入法制軌道，彌補了前期物業(yè)管理缺失的境況，使規(guī)范前期物業(yè)管理市場有法可依。2007年3月《物權(quán)法》出臺，對建筑物區(qū)分所有權(quán)作出明確規(guī)定，確立了物業(yè)管理的一些基本制度，提出了一些解決物業(yè)管理問題的原則，但是，伴隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的興起，物業(yè)管理領(lǐng)域的問題愈加復(fù)雜而多樣化，沒有可依據(jù)的對應(yīng)規(guī)范，從而造成一些糾紛長期難以解決，困擾當(dāng)事人和行政主管機關(guān)，規(guī)范、制度和管理工作上的缺陷和漏洞，為糾紛的產(chǎn)生提供了人為環(huán)境條件。
3、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般由開發(fā)商選聘，而不是由全體業(yè)主或業(yè)主委員會選聘。
由于前期物業(yè)公司一般是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系企業(yè)，也許是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立的下屬公司，也就是我們通常所說的“父與子”關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主往往不會去區(qū)分物業(yè)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)且是兩個獨立的民事主體，而認(rèn)為他們就是一家的。所以業(yè)主往往會以房屋質(zhì)量問題或房屋規(guī)劃、綠化率未達承諾為由，拒絕支付物業(yè)費。
4、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)之間的服務(wù)合同約定不明，對服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、收費項目及收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項均沒有約定。
由于物業(yè)管理缺乏相應(yīng)的行業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，且物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)管理企業(yè)管理和服務(wù)的義務(wù)約定又較為概括，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在對物業(yè)管理本身的認(rèn)識上存在較大差距，業(yè)主認(rèn)為既然已經(jīng)交納了物業(yè)服務(wù)費，那么一旦居住過程中出現(xiàn)了任何問題，物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)當(dāng)管，否則就不交付費用，
二．物業(yè)合同糾紛的特點
1、案件數(shù)量增長幅度快。
近幾年，物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件在全國法院審理范圍內(nèi)都呈逐年上升的趨勢。從案件數(shù)量上看，我院2008年受理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件140起，2009年受理380起，2010年截止到4月份已受理279件，在案件受理數(shù)量上呈現(xiàn)出不斷增長的趨勢。從這些數(shù)據(jù)中能夠看出，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間相處的并不和睦，問題也逐年增多。
2、糾紛具有群體性，群眾影響大。
由于一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域只有一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)，往往涉及一棟樓的業(yè)主，甚至整個小區(qū)的業(yè)主，因而規(guī)模往往很大，且矛盾激烈，群體一方自恃人多勢眾，給法院施加壓力。因此，物業(yè)公司遇到的問題往往具有同一性質(zhì)，特別是在物業(yè)費的收交、公共設(shè)施的維修以及供水、用電或采暖等公共性服務(wù)方面，極易引發(fā)群體性訴訟。且由于是群體性訴訟，在審理此類糾紛時，法官需做大量的調(diào)查和調(diào)解工作，調(diào)解難度大，調(diào)解率低，很多案件要經(jīng)過二審程序。
3、物業(yè)服務(wù)收費案件所占比例最大，物業(yè)企業(yè)勝訴率高
由物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為原告提起訴訟的案由相對較為單一， 案由幾乎全部為拖欠物業(yè)管理費，而由業(yè)主作為原告提起訴訟的案件則在案由上呈現(xiàn)出多樣化趨勢，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)不符合合同的要求而產(chǎn)生的違約、物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自增收管理費或私自占用綠地、共有區(qū)域，以及在財產(chǎn)、人身等方面對業(yè)主的侵權(quán)等。
相對于業(yè)主個人來講，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為一個企業(yè)還是屬于強勢主體，其一般都有相對較為固定的專業(yè)律師來負(fù)責(zé)企業(yè)的法律業(yè)務(wù)，因此，無論是在法律知識和證據(jù)收集上，還是在訴訟經(jīng)驗方面，甚至是在合同中對責(zé)任的規(guī)避等方面都比業(yè)主更有優(yōu)勢。因此，對于物業(yè)服務(wù)合同糾紛這種新類型案件，由于其在我國產(chǎn)生的時間并不長，無論是審理案件的法官，還是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，都還僅僅是處于不斷地探索階段，那么出現(xiàn)業(yè)主在訴訟中敗多勝少的現(xiàn)象也并不奇怪。
三、解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛的對策
1，完善物業(yè)管理立法，明確和細(xì)化物業(yè)管理的服務(wù)規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及業(yè)主委員會的性質(zhì)和職能。國務(wù)院出臺《物業(yè)管理條例》立足于依法行政，與民事糾紛審判的側(cè)重點有所不同，因此有關(guān)部門還應(yīng)就審判實踐中如何更好地適用條例做進一步協(xié)調(diào)和明確。同時，房產(chǎn)和質(zhì)量監(jiān)督部門應(yīng)對物業(yè)管理的行業(yè)規(guī)范、制度，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進一步明確和細(xì)化，使物業(yè)管理行業(yè)盡快納入法制化和規(guī)范化的軌道，同時也能為法院審理物業(yè)糾紛案件提供較為充分完善的法律依據(jù)。此外，應(yīng)將業(yè)主委員會的性質(zhì)和職能在物業(yè)管理法規(guī)中進行明確，使業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)相對應(yīng)，成為業(yè)主對物業(yè)實施民主、高效、自治化管理，甚至是調(diào)解糾紛的有效途徑。
2、提高開發(fā)商的履約意識及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識
在法院審理的物業(yè)合同糾紛中，近半數(shù)以上的案件是因為房地產(chǎn)開發(fā)商的遺留問題引發(fā)的，主要包括擅自變更小區(qū)規(guī)劃、房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題、配套設(shè)施不全、與售房時承諾偏差太大等。應(yīng)提高房地產(chǎn)開發(fā)商履約意識，讓開發(fā)商意識到，當(dāng)前的行業(yè)不規(guī)范行為獲取的僅僅是一時性的利益，還有可能官司負(fù)身，企業(yè)要想可持續(xù)發(fā)展靠的則是商業(yè)信譽和實力，同時政府部門和行業(yè)協(xié)會等機構(gòu)應(yīng)對開發(fā)商進行必要的引導(dǎo)。
物業(yè)管理企業(yè)缺乏市場經(jīng)濟條件下應(yīng)有的平等主體意識和服務(wù)意識。業(yè)主是物業(yè)管理權(quán)的法定享有者，物業(yè)管理企業(yè)并不當(dāng)然具有物業(yè)管理的權(quán)利，二者之間是平等主體間的服務(wù)和被服務(wù)的民事法律關(guān)系。只有端正了對物業(yè)管理法律關(guān)系的認(rèn)識，才能從根本上提高物業(yè)管理企業(yè)的總體服務(wù)質(zhì)量和水平。
3、完善物業(yè)服務(wù)合同
由于物業(yè)服務(wù)合同制度本身存在的缺陷，是導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同糾紛的根本原因，因此，要從減少物業(yè)服務(wù)合同糾紛，降低物業(yè)服務(wù)合同案件的訴訟率，就必須要確立業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方約定的義務(wù)在物業(yè)管理活動中處于核心地位，并且建立一套完善的物業(yè)服務(wù)合同制度。在如何確定合同內(nèi)容方面，筆者認(rèn)為，在物業(yè)服務(wù)合同中不要籠統(tǒng)約定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助做好維護治安秩序和安全防范工作。”應(yīng)盡量詳細(xì)地在合同中約定物業(yè)服務(wù)公司的義務(wù)。為細(xì)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作任務(wù)，可以在合同中這樣約定：對于治安秩序的維護，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)實行24小時值班、聘請保安N名、安裝監(jiān)控設(shè)備、夜晚巡邏要達到N次（視具體情況由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定）、貴重物品出門要登記檢查。對于安全事故的防范，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)經(jīng)常查看小區(qū)設(shè)施狀況，在事故發(fā)生時及時向有關(guān)部門報告，及時查看受傷者的情況，將其送往醫(yī)院。
合同中過于籠統(tǒng)的規(guī)定，當(dāng)糾紛發(fā)生時，業(yè)主很難確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的具體義務(wù)，只能推定物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有安全保障義務(wù)，而這個義務(wù)是有限的，很顯然對業(yè)主不利。如果將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作任務(wù)細(xì)化，那么業(yè)主就能夠很清楚地了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)是什么，業(yè)主自身的財務(wù)收到損失，就要看物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否違反了合同中規(guī)定的義務(wù)，如果違反，物業(yè)公司就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，這樣更有利于業(yè)主維護自己的利益。
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