[ 白婷婷 ]——(2013-3-13) / 已閱6333次
【要點提示】
商品房交付使用時未取得竣工驗收，未向購買者提供質量保證書和住宅使用說明書，造成損害的，應由開發經營公司承擔賠償責任。
【案件索引】
陜西省城固縣人民法院（2012）城民初字第00863號。
【基本案情】
原告：余某，饒某某。
被告：某某房地產開發有限責任公司，李某某。
原告余某于2003年12月21日與某某地產開發有限責任公司售房部負責人李某某簽訂房屋定購協議，購買該公司18號樓東一單元五樓東戶住宅房一套，據該合同內容李某某出具收據收取原告購房款65000元，收取購房契稅、維修基金、工本費2400元。該房2004年交付原告使用時未取得竣工驗收，也未按合同約定和相關規定簽訂物業管理合同。2012年5月21日下大雨，原告房頂大面積漏水，原告及時報告李某某，李某某之妻姜某某帶人對樓頂排水口堵塞物進行了清理。此次漏水，致原告屋頂、墻、門窗、家具、家電等被水浸泡受損。經查，該樓東一單元6棟東戶家餐廳上方樓頂排水溝內沿有一76×28公分缺口,缺口底部距排水溝底部高11公分,排水溝外沿高17公分，內沿高39公分(防水處理高22公分)，原告房屋漏水正是由于該缺口所致。經城固縣價格認證中心鑒定，原告的財產損失為人民幣18170元。另查明18號樓建設單位為某某房地產開發有限責任公司，李某某為該樓項目負責人。
【爭議焦點】
商品房實際交付多年但未取得竣工驗收，保修期限如何起算，發生質量問題責任應由誰承擔，構成本案爭議焦點。
【審判情況】
城固縣人民法院根據原、被告雙方提交的證據，依照《中華人民共和國民法通則》第四十三條、第一百零六條和《城市房地產開發經營管理條例》第三十一條第一、二款、《建設工程質量管理條例》第五十八條第一項之規定，作出如下判決：
由被告某某房地產開發有限責任公司賠償原告余某、繞某某財產損失18170元，限本判決生效后十日內支付清潔。
本案財產損失評估費500元，由被告某某房地產開發有限責任公司承擔。
案件宣判后，被告已于指定期限將金錢給付義務履行完畢。
【評析】
近年來，因房地產質量引起的訴訟案件逐年上升，開發商售出房屋后，一般將保修責任委托給物業公司或施工企業，當購房者提出房屋質量問題時，常遇到開發商、物業公司和施工方相互推諉，難以協調，致使問題久擱不決。
本案中，原告起訴要求被告承擔房屋質量責任，而被告認為原告屋內進水浸泡，已超過《房屋建筑工程質量保修辦法》第七條第二款“屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻的防滲漏為5年”的保修期限，不應承擔責任。《建設工程質量管理條例》中明確規定，建設工程經驗收合格的，方可交付使用，未組織竣工驗收，擅自交付使用，造成損失的，依法承擔賠償責任；《城市房地產開發經營管理條例》規定，“房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書”。本案中，商品房屬于開發企業未經竣工驗收擅自交付，且未向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書，也未落實物業管理，保修期限起算時間就無法確定，故被告認為交付房屋已超過5年保修期限的說法并不成立，依法該樓的質量責任仍在開發經營企業，故無論該樓樓頂排水溝內沿缺口是施工單位遺留質量缺陷，還是第三方造成質量缺陷，某某房地產開發有限責任公司作為18號樓的開發經營公司，均應承擔由此造成的損失。
作者：陜西省城固縣人民法院 白婷婷 王洪安
