[ 郭旺生 ]——(2013-3-17) / 已閱6146次
隨著房地產事業的飛速發展，無論是繁華都市還是山村小城，參天高樓猶如雨后春筍，出差數月回家后，可能會發現房前屋后失驚無神地出現一座建筑物或者一塊大廣告牌，依照現在的房地產發展速度，這絕非危言聳聽。
曾經有如此案例：某地產商投放大量廣告，承諾所建物業的別墅區有“無敵江景”，并配有示意圖。李先生見后為之心動，遂購買了一套“江景別墅”。但事后李先生發現開發商在小區靠江一邊豎起了一塊大型廣告牌，剛好遮擋了李先生的視線，李先生與開發商交涉，無果，于是將開發商告上法庭，主張自己有“眺望權”。
眺望權是指要求他人不得在一定范圍內修建建筑物或其他障礙物，以保證自己土地或建筑物的視野的權利。上下求索我國現行法律法規，均未見“眺望權”的芳蹤，但是，我們還是可以找到類似“眺望權”的權利——地役權。
《物權法》第十四章首次規定了取得地役權應當采取書面形式訂立地役權合同及地役權登記的對抗效力。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。所謂地役權，是指因通行、取水、排水、鋪設管線等需要，利用他人的不動產或者限制他人不動產的利用，以提高自己的不動產的便利與效益的權利。換而言之，有關當事人可以通過合同來約定有關地塊的權利義務。
值得注意的是，地役權有個孿生兄弟——相鄰權。所謂相鄰權是指不動產的所有人或使用人在處理相鄰關系時所享有的權利。具體來說，在相互毗鄰的不動產的所有人或者使用人之間，任何一方為了合理行使其所有權或使用權，享有要求其他相鄰方提供便利或是接受一定限制的權利。相鄰權實質上是對所有權的限制和延伸。《物權法》第七章詳細規定了相鄰權的內容。那么，地役權跟相鄰權有何區別呢：1、相鄰權是法定權利，也就是說，無論是否有約定，相鄰各方均享有相鄰權；而地役權是約定權利，只有各方約定了，才會享有的權利； 2、相鄰權強調是“相鄰”，地役權則無此要求； 3、 相鄰權無對價，地役權可有對價； 4、 一般情況下，相鄰權是必須擁有的，否則你無法住下去而地役權是對權利自由處分。
最后，要明確的是，“眺望權”是隱藏于“地役權”當中的，“相鄰權”并沒有包涵“眺望權”的內容。因此，想要擁有“眺望權”，唯有“通過合同約定”。
那么，案例中的李先生的主張能否得到支持呢？李先生與開發商的合同沒有約定該物業有“無敵江景”，但開發商此前的廣告卻明確載明李先生所在的別墅群可以望江，這在合同法領域來看，屬于要約。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”由此可見，李先生有權主張自己的“眺望權”，要求開發商拆除該廣告牌或者解除買賣合同，要求開發商承擔違約責任。
從以上分析看來，消費者在購買商品房的時候，若看重開發商宣傳的“有山水園林”，“有足球場”，“有游泳池”等設施的，最好要求將其加入合同中，若開發商不同意的，應注意保留廣告的相關證據以備日后維權之用。（郭旺生）
他究竟有沒“眺望權”？
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