[ 陳璐 ]——(2013-4-12) / 已閱4515次
2005年5月，某房產(chǎn)公司與某實業(yè)公司約定：某房產(chǎn)公司以某大廈前期投入作為出資，某實業(yè)公司保證后期資金投入并在合同訂立后40個月內(nèi)完工。2010年10月，某法院對某房產(chǎn)公司所有的樓層委托司法評估，其“估價假設(shè)”載明“估價結(jié)論是以估價對象享有公共配套設(shè)施、道路交通等為假設(shè)前提�！�
此后，某法院委托司法拍賣，《拍賣特別規(guī)定》載明“拍賣標的物是以其在拍賣時的實際狀況進行拍賣，成交后發(fā)生的費用由買受人承擔(dān)”，某學(xué)校競得該房屋。2011年6月，某實業(yè)公司向某學(xué)校交付房屋并要求其支付后期工程費500萬元，某學(xué)校不予支付。某實業(yè)公司遂訴至法院要求某學(xué)校支付該款項。
本案的爭議焦點在于如何看待“估價假設(shè)”與“拍賣特別規(guī)定”的效力。對此問題存在兩種意見，第一種意見認為應(yīng)尊重“估價假設(shè)”的效力，判決駁回原告的訴訟請求。第二種意見認為應(yīng)以“拍賣特別規(guī)定”為依據(jù)，拍賣后產(chǎn)生的工程費應(yīng)由買受人負擔(dān)，判決支持原告訴訟請求。
筆者同意第二種意見。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》第十三條的規(guī)定，拍賣財產(chǎn)經(jīng)過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價。由此可見，估價報告系人民法院確定拍賣底價的根本依據(jù)。而估價方法是多種多樣的，主要包括成本法、市場比較法、剩余法、假設(shè)開發(fā)法等等，本案采用的就是假設(shè)開發(fā)法。但無論采用哪種方法，均并不能改變拍賣標的物的現(xiàn)實情況、自然狀況以及權(quán)利義務(wù)狀態(tài)。因此，估價報告不宜作為處理本案的依據(jù)。然而，“拍賣特別規(guī)定”卻截然不同，其具有法定的拘束力，只要參與競買，競買人就必須認可其規(guī)定，接受其約束，因為如果將拍賣活動視為要約，則“拍賣特別規(guī)定”就系要約的重要組成部分，而競買人競得該標的，就應(yīng)當視為對要約的承諾。
本案中，“拍賣特別規(guī)定”已經(jīng)明確以標的物在拍賣時的實際狀況進行拍賣，其后產(chǎn)生的所有費用由買受人承擔(dān)。那么，買受人某學(xué)校競買所得的標的物就不應(yīng)當包括后期工程費投入所得的相應(yīng)配套。而某實業(yè)公司對拍賣標的物的后期投入是為某學(xué)校管理事務(wù)，有為某學(xué)校謀取利益的意思，且某實業(yè)公司并沒有法定或者約定的義務(wù)，屬于無因管理的范疇。
同時，也有觀點認為聯(lián)建合同已經(jīng)約定某實業(yè)公司保證項目后期資金的投入并負責(zé)相關(guān)費用，故其應(yīng)當自行承擔(dān)后期建設(shè)費用，不得再向競買人主張該筆費用。筆者認為該觀點有待商榷，因為聯(lián)建合同系某房地產(chǎn)公司與某實業(yè)公司訂立的，并非某實業(yè)公司與某學(xué)校訂立，而合同具有相對性，某實業(yè)公司對某房產(chǎn)公司雖然負有承擔(dān)后期工程建設(shè)費的義務(wù)，但其對競買人不負有該項義務(wù)。同時，某實業(yè)公司也不會因此不當?shù)美驗槟撤慨a(chǎn)公司所有的某大廈房屋已經(jīng)被拍賣，他們之間先前訂立的聯(lián)建合同就處于履行不能的狀態(tài)，故某房地產(chǎn)公司也可以據(jù)此向某實業(yè)公司主張相應(yīng)權(quán)利。
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