[ 奚正輝 ]——(2016-4-6) / 已閱9256次
買房遭遇限購后如何抉擇：繼續(xù)履行合同或承擔違約責任
文/奚正輝、赫少華|房地產(chǎn)律師
遠聞（上海）律師事務所
閱讀提示：
2016年3月25日上午10點，上海市人民政府辦公廳轉發(fā)市住房城鄉(xiāng)建設管理委等四部門《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干意見》的通知（滬府辦發(fā)〔2016〕11號），文件規(guī)定：
從嚴執(zhí)行住房限購政策：提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社會保險的年限，將自購房之日起計算的前3年內在本市累計繳納2年以上，調整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。該政策把累計2年改為了連續(xù)5年。
由于限購政策，導致買賣合同無法正常過戶。雙方都會遇到一些問題：是否要承擔違約責任，買賣合同是否可以繼續(xù)履行等。
最近本律師接待了多起限購的案例：
參閱案例：
案情：
2016年1月，買受方張某支付了5萬定金給出售方陳某，購買閔行區(qū)一套公寓房，約定2016年3月30日簽署買賣合同并支付首付款。由于限購政策的原因，張某雖然滿2年但是不滿5年，張某無法簽署正式的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，無法購買該房屋。
律師觀點（奚正輝）：
本案中，排除其他或有的違約行為，若純粹是因為限購政策的原因，屬于不可抗力，可以免責。所謂不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。
法律規(guī)定：因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任。若當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，則不能免除責任。
實務中，存有觀點，認為限購背景下的問題應適用情勢變更。
張某由于要置換房屋，之前將自己所有的房屋出售給了李某，雙方簽署了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，李某支付了首付款。現(xiàn)張某是否可以要求因為自己限購不能置換房屋，故要求解除《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。
律師觀點（奚正輝）：
通常是不能要求解除合同的，當然也不排除可能性，還是有機會的。
因為法律規(guī)定：合同成立以后，客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，一方當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據(jù)公平原則，并結合案件的實際情況確定是否解除。
參閱案例：
案情：
2015年10月，蔣某向謝某購買嘉定區(qū)一套公寓房，雙方網(wǎng)簽了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，蔣某支付了40%的首付款，剩余房款貸款支付。蔣某到2016年4月社保才滿2年。
根據(jù)交易中心的登記規(guī)定，蔣某必須在網(wǎng)簽時符合購房資格，由于其簽約時不具備購房資格，必須在社保滿2年時重新簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。
若蔣某在2016年4月重新簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，則不符合新政，不滿5年，也不具備購房資格，無法辦理過戶，不能辦理轉移登記。
律師觀點（奚正輝）：
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