[ 蔡文龍 ]——(2019-3-29) / 已閱7629次
導讀：房東A,承租人B，B租賃A房屋， B因為各種各樣原因不能繼續租賃原房屋，但房屋租賃期限未到，為了避免因違約產生的法律責任，B想要將房屋繼續租賃給C，這就是我們經常所說的房屋轉租問題，C為此房屋轉租合同關系中的次承租人，以下就對房租轉組過程中的法律問題進行說明。
一、承租人轉租房屋是否要取得房東的同意?
答案是肯定的，根據《合同法》及《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的相關規定“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同” 。根據最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第16條，“出租人知道或者應當知道承租人轉租的，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持，應將非法轉租認定為相對無效合同。”可見，根據法律規定，承租人轉租房屋未取得原房東同意，房屋轉租合同無效，原出租人可以解除合同。或者房東知道承租人轉租房屋，但在六個月內未提出異議，不能直接解除，但可以講合同認定無效而終止。
二、房屋轉租期限如何確定?
根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定，“承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。”房屋轉租期限不能超過原房屋租賃剩余期限。
三、房屋轉租合同成立的具體操作方式有哪些?
1、取得房東書面同意，承租人與次承租人簽訂書面的轉租合同。
2、房東A、承租人B、次承租人C三方簽訂協議，對原租賃合同確定的權利義務關系進行確認。
3、原租賃合同協議解除，由房東A與次承租人C直接簽訂新的租賃合同。
四、轉租合同到期，優先承租權如何保護?
在房屋租賃過程中，一些合同約定，在承租期滿，先承租人享有優先繼續承租權，這種約定是有效的。這實際上是一種預約(合同)，具有債的效力，但在實際操作中建議約定相應的違約金條款，以保證權力實現。
律師提醒：在房屋轉租關系中，出租人一定查看房屋產權證書，確定房屋產權人，一定要取得原房東的書面同意。房屋轉租期限不能超過原合同剩余期限，超過期限部分無效。還要確認原租賃合同是否有轉租約定，如果原合同明確不準轉租，則轉租無效。如果轉租人已繳納部分租賃費用則要查看收據、發票等。如果對合同期滿優先承租權有約定，可以約定相關違約金條款以保證權力實現。（蔡文龍律師：15002593750）
