[ 陳召利 ]——(2018-11-14) / 已閱35627次
第七十條：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”
【修改建議】
第七十條：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，歸合法建造人所有，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”
【修改理由】
《物權(quán)法》第七十四條有關(guān)小區(qū)汽車的車位、車庫(kù)的歸屬規(guī)定語(yǔ)焉不詳，究竟屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有還是業(yè)主共有爭(zhēng)議頗大，糾紛甚多，同案不同判現(xiàn)象十分嚴(yán)重，亟需立法予以明確回應(yīng)。但是，《物權(quán)編》第七十條的規(guī)定幾乎原搬照抄《物權(quán)法》第七十四條，回避問(wèn)題。建議借助編纂民法典的機(jī)遇修改與完善該條款。
所有權(quán)的取得方式包括原始取得和繼受取得。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)系通過(guò)合法建造原始取得小區(qū)內(nèi)包括建筑物、汽車的車位、車庫(kù)在內(nèi)等物的所有權(quán)的方式，業(yè)主系通過(guò)買賣等繼受取得建筑物區(qū)分所有權(quán)，而缺乏原始取得小區(qū)汽車的車位、車庫(kù)的所有權(quán)的事實(shí)。之所以設(shè)置“法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外”，一方面是充分考慮到人防車位的特殊性，依據(jù)《人民防空法》等相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)人防工程不享有所有權(quán)；另一方面為政策調(diào)整預(yù)留空間。
1.五、關(guān)于第七十三條
第七十三條：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
（八）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參加表決。決定前款第五項(xiàng)至第七項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參加表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參加表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參加表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參加表決人 數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。”
【修改建議】
“下列事項(xiàng)由全體業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
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