[ 盧慶波律師 ]——(2020-10-17) / 已閱4688次
買樓必知的法律常識：你買樓究竟買了什么？
作者：盧慶波律師
單位：廣東廣信君達律師事務(wù)所（東莞辦公室）
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關(guān)鍵詞：民法典 買樓 商品房 一物一權(quán) 建筑物區(qū)分所有權(quán)
前言：最近買樓賣樓十分火爆，親朋好友不斷來電咨詢。為更好地回答大家問題，專門制作“買樓必知的法律常識”特輯。大家都會說買樓，卻不知究竟買了什么回來？本文就是探討這個問題，以供參考。
一、首先，了解一下獨棟住宅的所有權(quán)與商品房的所有權(quán)的區(qū)別。
（一）獨棟住宅的所有權(quán)。獨棟住宅的所有權(quán)通常是一物一權(quán)。例如，我們農(nóng)村的住宅，通常就是一個土地證，有的也辦有一個房產(chǎn)證，現(xiàn)在基本上都兩證合一，它們都有一個共同點：房與房之間都是獨立的產(chǎn)權(quán)證，互不干涉，十分清晰。這就是一物一權(quán)！
（二）商品房的所有權(quán)。商品房的所有權(quán)卻是一物多權(quán)，且部分權(quán)利是共有的，在法律上叫“建筑物區(qū)分所有權(quán)”。何謂“建筑物區(qū)分所有權(quán)”？這個詞最早來源于日本民法，后來，中華民國時，民法專家引入國內(nèi)。《民法典》第二百七十一條規(guī)定：建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。由以上規(guī)定可見，建筑物區(qū)分所有權(quán)包括如下三個方面的權(quán)利，這三方面權(quán)利是一個不可分離的整體。你買的商品房基本同時具備如下三個權(quán)利：
（1）對專有部分的所有權(quán)。“專有部分”就是我們平時說“自己的家”。業(yè)主可以行使如下權(quán)利：對“自己的家”直接占有、使用、出租、出借，還可以用來抵押貸款或出售給他人。
（2）對共有部分享有共有權(quán)。“共有部分”即“自己的家”以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線、小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)管理用房以及其他公共場所等共有部分，業(yè)主享有：占有、使用、收益、處分的權(quán)利；對建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫有優(yōu)先購買的權(quán)利。
（3）對共有部分享有共同管理的權(quán)利。業(yè)主有權(quán)對共用部位與公共設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護等事項通過參加和組織業(yè)主大會或選舉業(yè)主委員會進行管理。
二、了解第一點后，大概清楚買樓賣樓，究竟買了什么賣了什么吧？
（一）買樓，實際上就是買了 一個“建筑物區(qū)分所有權(quán)”。表面上買了一套房，即專有部分的所有權(quán)，實際上，還同時買了后面兩個不可分割的權(quán)利：一個是對共有部分享有共有權(quán)；另一個是對共有部分享有共同管理的權(quán)利。有人說，可否只要“自己的家”，其它我一切放棄？回答：不可以！這三個權(quán)利是如影隨形，永不分離！
（二）賣樓，實際上就是賣了 “建筑物區(qū)分所有權(quán)”。表面上賣了一套房，即專有部分的所有權(quán)，實際上，還同時轉(zhuǎn)讓了后面兩個不可分割的權(quán)利：一個是對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)；另一個是對共有部分享有共同管理的權(quán)利。
這回明白了吧！
三、買樓買回了權(quán)利的同時，也買回了義務(wù)，即業(yè)主享有“自己幸福之家”的同時，也必須履行相應(yīng)的法定義務(wù)。如使用自己的住宅（即專有部分所有權(quán)）時，不得危及整幢建筑物的安全，不得損害相鄰業(yè)主的合法權(quán)益，例如，裝修自己房子時，不能破壞建筑物的主體結(jié)構(gòu)；又如，不得在住宅里面存放易燃易爆等危險物品。對共有部分行使共有權(quán)時，要遵守法律法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主大會通過的約定。還有，業(yè)主要依法認繳建筑物公共維修資金等。
