[ 文穎 ]——(2006-5-22) / 已閱122755次
第十條 規(guī)劃、設計變更的約定。
經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內(nèi)， 書面通知買受人：
（1）該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向；
（2）____________________________________________________________；
（3）____________________________________________________________；
（4）____________________________________________________________；
（5）____________________________________________________________；
（6）____________________________________________________________；
（7）____________________________________________________________。
買受人有權在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權退房。
買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起_____天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按 __________利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。
[釋義]本條是對有關商品房規(guī)劃、設計變更的程序、范圍及法律后果的約定。
本條款的提示點：
1、本條款的法律依據(jù)為《商品房銷售管理辦法》第二十四條的規(guī)定，該條款為：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。”
2、本條所謂的規(guī)劃、設計變更包括法定變更和約定變更兩種。法定變更是指商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化的變更；約定變更是指合同雙方當事人在合同中明文約定的影響商品房質(zhì)量或者使用功能的規(guī)劃、設計變更。如開發(fā)商將原設計應用的現(xiàn)澆樓板改為預制樓板，將原設計使用的隔音材料改為非隔音材料等。但是有的規(guī)劃、設計事項在原合同中沒有約定，并且不影響商品房的質(zhì)量和使用功能的，如開發(fā)商將原設計的普通電話線預埋變更為加裝以太網(wǎng)預埋，電線桿位置變更等，開發(fā)商可以不通知購房人。
3、購房人的權利限制條款：本條要求購房人在接到開發(fā)商變更通知之日起15日內(nèi)作出要求退房的書面回復，逾期未回復的，視為接受變更。這就涉及到一個重要期間的證據(jù)問題，建議（1）開發(fā)商在通知購房人時，必須書面通知各購房人，而且必須要求各購房人書面簽收通知并注明簽收時間，對不作書面簽收的購房人，應采用公證送達的方式予以證據(jù)保全；（2）購房人在書面回復開發(fā)商時，亦同樣要求開發(fā)商書面簽收并注明簽收時間，對不作書面簽收的開發(fā)商，應采用公證送達的方式予以證據(jù)保全。
4、“買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。”是一個法律白條。這類語句使用在一份全國適用的示范文本中，有失起草者的基本水準。試問，在已經(jīng)出現(xiàn)危機或者糾紛的情形下，作為弱勢群體的購房人還有能力“應當”與開發(fā)商達成新的補充協(xié)議。因此，這一句話完全可以視為沒有。
第十一條 交接。
商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋 交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔。
由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：
___________________________________________________________。
[釋義]本條是對商品房交接程序的約定。
本條款的提示點：
1、 開發(fā)商交付房屋的標準：
房屋達到交付使用條件＋《住宅質(zhì)量保證書》＋《住宅使用說明書》
本條的規(guī)定較本合同第八條的規(guī)定嚴格。如當事人在第八條中約定商品房經(jīng)驗收合格即滿足交付條件，但由于本條款的存在，開發(fā)商在交房時就不能僅僅滿足竣工驗收一項條件，而應滿足更全面的“房屋達到交付使用條件”。在長沙市去年的一個案例中，某樓盤因為在交房時未能取得消防驗收而被法院裁決延期交付房屋，判令給付購房人逾期交房違約金。
2、《住宅質(zhì)量保證書》：《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商對所售商品房承擔質(zhì)量責任的法律文件，其中應當列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應當按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔保修責任。 商品房保修期從開發(fā)商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。具體保修期限與保修范圍是：地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內(nèi)；屋面防水為3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面為1年；地下室及管道滲漏為1年；墻面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為1年；門窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年；燈具、電器開關損壞為6個月；管道堵塞為2個月；供熱供冷系統(tǒng)設備為一個采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定。
3、《住宅使用說明書》：《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內(nèi)容：（1）、開發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位；（2）、結構類型；（3）、裝修、裝飾注意事項；（4）、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；（5）、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；（6）、門、窗類型，使用注意事項；（7）、配電負荷；（8）、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；（9）、其他需說明的問題。住宅中配置的設備、設施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應附于《住宅使用說明書》中。
4、 購房人不接受房屋的特殊約定：
在各個樓盤交房的過程中，存在一個普遍現(xiàn)象，就是部分購房人消極對待接收房屋。原因有很多，如購房人對房屋的某處質(zhì)量問題提出異議、購房人不愿按期支付購房尾款或維修基金、購房人不愿簽訂物業(yè)管理服務協(xié)議等等。如果購房人在沒有正當理由的情形下拒絕或者消極對待接受房屋，就會給開發(fā)商造成被動。因此，一般情況下，有經(jīng)驗的開發(fā)商會在本條款的空格處加上一句常見的約定：“入住通知送達七日內(nèi)未接受房屋的，從第八日起視為房屋已經(jīng)如約交付，房屋的風險歸買受人承擔，房屋的物業(yè)管理費及其他相關費用也由買受人承擔。”
第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權糾紛和債權債務糾紛。因出賣 人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權登記或發(fā)生債權債務糾紛的，由出賣人承擔
全部責任。
___________________________________________________________。
[釋義]本條是對商品房產(chǎn)權瑕疵處理方式的約定。
本條款的提示點：
法律依據(jù)：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條、第三十八條的規(guī)定：
第三十七條規(guī)定：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；（三）依法收回土地使用權的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權屬有爭議的；（六）未依法登記領取權屬證書的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
第三十八條規(guī)定了以出讓方式取得土地使用權的不得轉(zhuǎn)讓的兩種情形：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。
第十三條 出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任。
出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定（附件三）的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下述第______種方式處理：
1.出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。
2._______________________________________________________________。
3._______________________________________________________________。
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