[ 馬寧 ]——(2006-8-14) / 已閱18220次
《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》解讀
馬寧 上海錦天城律師事務所
2006年7月24日，建設部、商務部、國家和發展改革委員會、中國人民銀行、國家工商行政管理總局、國家外匯管理局（以下簡稱“六部委”）聯合發布了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》（以下簡稱“《意見》”）。該《意見》對外商投資房地產的市場準入、開發經營，以及境外機構和個人購買房產等3大領域，進行了明確規范。《意見》發布后，立刻在業內掀起陣陣波瀾。本文將簡要介紹《意見》的主要內容及其可能存在的問題，希望能對從事有關行業的企業和人士提供一定的指導作用。
一、 嚴格境外機構和個人購房管理
(一) 《意見》規定
《意見》規定，除經批準從事經營房地產的企業外，符合條件的境外機構和個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，具體包含兩種情況：一是境外機構經有關部門批準在境內設立的分支、代表機構，二是在境內工作、學習時間超過一年的境外個人。在境內工作學習不足一年時間的，其住房需求可通過租賃方式加以解決。考慮到港澳臺地區居民和華僑與內地聯系密切，其中很多人雖然沒有在內地學習、工作，但在內地長期生活，允許其在境內購買自住的商品房是有必要的，因此《意見》規定可在境內限購一定面積的自住商品房。
“自用、自住原則按以下政策把握：凡符合條件的境外個人在境內只能購買一套用于自住的商品房，符合條件的境外機構只能在設立分支、代表機構的城市購買用于辦公所需的商品房。”（見《六部門有關負責人就規范房地產市場外資準入答記者問》，以下簡稱“答記者問”）
《意見》還規定，境外機構和個人購買房產必須實行實名制。
（二）潛在問題
1、港澳臺居民和華僑的購房面積如何把握？
《意見》規定港澳臺居民和華僑可在境內限購一定面積的自住商品房，那么，一定面積究竟是多大？是否同境外個人一樣，只能購買一套住房？《意見》對此沒有明確規定。
但北京市建委房屋市場交易管理處在2006年7月20日率先發文（《關于境外機構、個人購買商品房簽約有關問題的緊急通知》，自7月21日起執行），明確稱港澳臺居民和華僑只能在北京購買一套自住房。緊急通知中還說，從2006年7月21日起，凡是不符合規定的機構和個人，開發企業不得與其進行網上簽約，未按規定執行產生的合同糾紛由當事人承擔法律和經濟責任，違規進行網上簽約的房屋交易部門將不予辦理預售登記和轉移登記手續。
考慮到《意見》的落實還取決于地方出臺相關細則，不同地區對“一定面積”可能會做出不同的規定。但根據《意見》的精神，從套數上而非單純的面積上進行設限是比較科學也比較務實的做法。
2、實名制能否有效落實？
《意見》采用購房實名制的初衷是為了更準確地掌握房地產信息，防止某些境外機構和個人違規購買炒作房地產，但此項規定在具體操作中有難度。如一個人用朋友或親戚的名字購買看中的一處物業，對是否實名有鑒別困難。對于港澳臺居民夫妻可否分別用實名制購房？如果不可以，如何控制？實名制的有效落實需要全國信用及購房信息聯網才可以實現，非一地可以控制。
二、 外商投資房地產4道關
1、注冊資本限制：外商投資設立房地產企業，投資總額超過1000萬美元(含1000萬美元)的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。投資總額低于1000萬美元的，注冊資本金仍按現行規定執行。
2、并購企業限制：境外投資者通過股權轉讓及其他方式并購境內房地產企業，或收購合資企業中方股權的，須妥善安置職工、處理銀行債務、并以自有資金一次性支付全部轉讓金。 3、貸款限制：外商投資房地產企業注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開發項目資本金未達到項目投資總額35%的，不得辦理境內、境外貸款，外匯管理部門不予批準該企業的外匯借款結匯。
點評：《意見》制定者希望通過大幅提高外資進入中國樓市的門檻，將部分中小游資擋在門外。
4、合同限制：外商投資房地產企業的中外投資各方，不得以任何形式在合同、章程、股權轉讓協議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。
點評：該規定旨在抑制變相貸款融資，防止境內外聯手的短線炒作行為的發生，避免外資的短期投機獲利行為對我國樓市造成擾亂后果。比如外資以合作入股的方式加入境內房地產企業，但在簽定合同時約定一個固定回報率。這就是變相的貸款利息。外資其實對項目操作沒有任何介入。
三、 結匯管理暗中較勁
雖然《意見》僅稱，外匯管理部門需要嚴格審核相關資金匯入和結匯，并采取先稅后匯的做法。但由于以結匯影響交易流程是最重要的控制手段之一，對外資來說，最主要的制約是因交易手續繁雜而導致投資周期拉長，因而實踐操作中結匯方面的阻礙和拖延值得外資注意。
《答記者問》對外商投資企業、境外機構和個人購房的資金匯入和結匯的具體辦理程序做了說明，即“境外機構和個人從境外匯入購房款或從其境內外匯賬戶支付購房款的，應當經外匯指定銀行審核確認相關材料后，將購房外匯資金結匯后劃入房地產開發企業的人民幣賬戶，不能將外匯資金直接劃入房地產開發企業的外匯賬戶。境外機構和個人因故不能完成商品房交易，需將人民幣購房款購匯匯出的，經原結匯的外匯指定銀行進行真實性審核確認后，可將人民幣購房款購匯劃回境外機構或個人外匯賬戶。境外機構和個人轉讓所購境內商品房取得的人民幣資金，須依法辦理納稅等手續并經商品房所在外匯管理部門審核確認后，可購匯匯出。”從程序上也可看出結匯管理的嚴格性。
《意見》的實際效果目前還不明朗，其落實尚待地方細則的出臺，但確實已對行業產生了一定的“威懾”作用，市場觀望情緒濃厚。我們將繼續關注《意見》及相關規定的動態。
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