[ 管志勇 ]——(2007-3-4) / 已閱12350次
柳川大廈業(yè)主訴樂清市房產管理局房屋登記糾紛一案的
代 理 詞
審判長、人民陪審員：
浙江合眾律師事務所接受本案四位原告的委托，指派我擔任其訴訟代理人依法參加本案的訴訟活動，現發(fā)表如下幾點代理意見，供法庭參考：
一、本案爭議之房產屬于柳川大廈的共用設施設備。
第一、建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第三條規(guī)定，“共用部位是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。”2002年3月20日建設部發(fā)布的《房地產統(tǒng)計指標解釋（試行）》也作了相同的規(guī)定。
第二、根據浙江省關于貫徹執(zhí)行《房產測量規(guī)范》若干規(guī)定：“技術層指用作水、電、暖、衛(wèi)生等設備安裝的局部層次”。
可見本案技術層屬于共用設施設備使用的房屋，屬于共用設施設備。
二、 本案爭議的四處房產應屬于柳川大廈全體業(yè)主所有。
第一、從本案爭議之房產的設計用途和性質看。本案爭議這四處房產均屬于管道設備層（技術層）的房產，顯而易見系管道設備之用房，整幢大廈的管道、水、電、暖、衛(wèi)生等共用配套設施設備均匯集于此，是整幢大廈的必不可少的附屬共用設施設備，其建造的目的、用途是為了輔助房屋，屬于從屬物，其沒有獨立的產權。根據從物隨主物的原則，現整幢大廈的全部房產已被全部業(yè)主購買，相應的作為該大廈的附屬設施也應由業(yè)主們享有。
第二、從商品房的成本構成來說。國家《商品住宅價格管理暫行辦法》中規(guī)定，商品房的價格成本包括住宅小區(qū)基礎設施建設費和小區(qū)非經營性配套公共建筑的建設費。《浙江省商品住宅價格構成及價格行為規(guī)范》中第五條規(guī)定：商品住宅的價格，由下列項目構成：土地使用權取得費，前期工程費，建筑安裝工程、設備費，附屬工程費等等；第十條規(guī)定：“與商品住宅有關的各種配套設施、設備建設費用必須進入商品住宅成本，不得在銷售價格以外向購房者另行收取；確屬商品住宅預售后需新增配套設施、設備，其建設費用需在價外收取的，須征得購房者同意，并與購房者補簽有關協議后方可收取，不得在商品住宅交付使用時強行向購房者收取。”第十一條規(guī)定：“住宅小區(qū)的基礎設施、設備及經城市規(guī)劃主管部門批準列入住宅小區(qū)詳細規(guī)劃要求配置的非營業(yè)性公共配套設施、設備，商品住宅開發(fā)經營單位必須無償提供給整個住宅小區(qū)的住戶使用，不得另行作價銷售”。顯然各業(yè)主在構買房屋，所支付的房款中已包括了這些配套設施設備的建設費用，因此其所有權也應當由業(yè)主們享有。
第三、從共用設施設備的使用權角度來看。住宅區(qū)內的共用設施設備（包括共用設施設備用房）是住宅總體的一部分，屬于房屋的附屬設施，沒有住宅，也就談不上共用設施設備，它與樓道、院路一樣屬不同的所有人共有。依照國家《城市異產毗連房屋管理規(guī)定》：“所有人和使用人對其共有、共用的設施應共同合理使用并承擔相應義務；除另有規(guī)定外，任何一方不得多占、獨占”；開發(fā)商向廣大業(yè)主出售房產的同時也轉讓了土地使用權，以及同住宅同時建造的共用設施設備。所以，共用設施設備同住宅一樣，其產權所有人為全體業(yè)主。
第四、從技術層與整個柳川大廈物理上的聯系來看，技術層與其房屋具有相同的物理屬性。如果技術層可以成為獨立產權的客體，那么其產權人也應是柳川大廈的區(qū)分所有人（即業(yè)主之一），也應當與其他業(yè)主一樣，支付物業(yè)管理費，承擔對共有附屬物的維護、修繕、保養(yǎng)和管理的義務。然而樂清市柳川房地產開發(fā)有限公司并沒有基于技術層的因素面繳納物業(yè)管理費、履行物業(yè)管理的義務。可見樂清市柳川房地產開發(fā)有限公司根本就不是柳川大廈技術層的業(yè)主，根本不享有技術層的獨立產權。
第五、有關法律的規(guī)定。根據《物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定：“業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或使用權，建設單位不得擅自處分”。第二十八條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。”因此作為共用設施設備的技術層只有屬于業(yè)主所有，才能確保業(yè)主對共用設施設備進行維護和使用，才能確保物業(yè)管理企業(yè)能夠進行查驗。
三、被告將技術層的房產登記給樂清市柳川房地產開發(fā)有限公司的行為是違法行為。
第一、被告的登記行為使本案相關的房產成為了開發(fā)商的固定資產，由于其成本已經在商品房的銷售中給予了抵扣，這樣被告實際上是幫助開發(fā)商偷稅漏稅，明目張膽的違法亂紀。
第二、被告將技術層房產登記在下開發(fā)商名下，使該房產只能成為商業(yè)用房，違反了規(guī)劃用途，導致房產登記自相矛盾。
第三、被告在登記過程中未公告，未審核房產權屬，便予以登記，違反《城市房屋權屬登記管理辦法》第十條規(guī)定和《物業(yè)管理條例》第二十七條、第二十八條、第六條的規(guī)定，侵犯了原告等全體業(yè)主的共有權、知情權、監(jiān)督權和使用維護權等合法權益。
綜上所述，被告將全體業(yè)主所有的技術層房產登記給開發(fā)商樂清市柳川房地產開發(fā)有限公司的行為明顯違反相關法律的規(guī)定，侵犯了柳川大廈全體業(yè)主的合法權益，依法應予以撤銷。
原告代理人：浙江合眾律師事務所
管志勇 律師
2006年11月28日
