[ 楊東 ]——(2008-3-30) / 已閱24627次
論唯一房產的認定及執行
楊東
房產作為被執行人的一項重要財產，除了因我國法律規范體系對農村集體土地的混亂規定導致了農村房屋的處理難題之外，是不存在執行中的阻卻事由的。對被執行人而言，房產同其它財產并無什么不同，在其未履行法定義務之前，隨時有被人民法院強制處理房產的危險，而不論該房屋是否為被執行人的唯一住房。因為，被執行人的所有財產均是其所負債務的擔保，被執行人應當承擔廣泛的財產責任。2005年1月1日隨著《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（以下簡稱《查封規定》）的正式施行，根據該《查封規定》第五條、第六條的規定，社會各界得出被執行人唯一住房不得執行的結論，唯一住房的執行問題從而產生。如果被執行人的唯一住房不能夠得到強制執行，當被執行人沒有其它財產或財產權益可供執行時，申請執行人的權益將得不到實現。針對社會各界對《查封規定》的各種爭議式理解，最高人民法院又于2005年12月14日出臺了司法解釋《最高人民法院關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》（以下簡稱《抵押規定》）。
然而，唯一房產如何認定，能否執行，如何執行的問題仍然未能徹底解決，在民事執行中仍存在不少困惑。
一、對法律規定、司法解釋的不同理解
上述兩個解釋的制定依據同《中華人民共和國民事訴訟法》（以下簡稱《民事訴訟法》）的規定相關。筆者暫將該幾個條文整理如下。
（一）、《民事訴訟法》的規定：
（1）、“第二百二十二條，被執行人未按執行通知履行法律文書確定的義務，人民法院有權利扣留、提取被執行人應當履行義務部分的收入。但應當保留被執行人及其所撫養家屬的生活必需費用�！�
（2）、“第二百二十三條，被執行人未按執行通知履行法律文書確定的義務，人民法院有權查封、扣押、凍結、拍賣、變賣被執行人應當履行義務部分的財產。但應當保留被執行人及其所撫養家屬的生活必需品�！�
（二）、《查封規定》的規定：
（1）“第五條，人民法院對被執行人下列的財產不得查封、扣押、凍結：
（一）被執行人及其所撫養家屬生活所必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品；
（二）被執行人及其所撫養家屬所必需的生活費用。當地有最低生活保障標準的，必需的生活費用依照該標準確定；
（三）被執行人及其所撫養家屬完成義務教育所必需的物品；
……
（八）法律或者司法解釋規定的其它不得查封、扣押、凍結的財產�！�
（2）“第六條，對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債�！�
（3）“第七條，對于超過被執行人及其所撫養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所撫養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執行�！�
（三）、《抵押規定》的規定：
（1）“第一條，對于被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或抵債�！�
（2）第二條，“人民法院對已經依法設定抵押的被執行人及其所撫養家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應當給予被執行人六個月的寬限期。在此期限內，被執行人應當主動騰空房屋，人民法院不得強制被執行人嘉所撫養家屬遷出該房屋�！�
（3）第六條，“被執行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應強制遷出�！�
可以說，上述幾個法律及司法解釋的規定，對被執行人的唯一住房執行問題作了較全面的規定。有不得查封、扣押、凍結財產的一般規定，也有對房屋這一特殊財產的特別規定；有不得執行財產的變通執行之一般規定，又有對設定抵押的唯一住房的特殊處理方式。然而，事先制定的自認為包羅萬象沒有缺憾的規定，在執行中卻遇到了各方面的質疑。
對《查封規定》反應最大的，不是法院執行人員，而是金融部門。近十幾年來，房屋抵押借款合同的簽訂，大大促進了房地產行業的發展，許多無法一次性付款的買家得以支付首期后按揭買房。然而，買家事后不能按時供款，被銀行起訴并申請執行后，如果法院發現被執行人僅有該套按揭房屋，也就是說該套房屋為被執行人及其所撫養家屬的唯一住房，為其生活所必需居住的房屋時，法院就會依據最高人民法院的上述司法解釋而對該房屋停止執行措施。如果被執行人也無其它財產可供執行的話，銀行就要啞巴吃黃連，有苦說不出。銀行提供貸款，被執行人得以按揭買房，從而有了安身之住所，但當被執行人違約不再按期償還借款時，如該房屋不能被法院強制執行以變現款項來歸還借款的話，銀行如何敢再去做按揭業務。如果唯一住房一律不得執行的話，不但銀行不敢冒被執行人的道德風險去繼續在房屋抵押借款中發放貸款，就是其已經發放的貸款能否收回也成了問題。金融部門的緊張是現實的，是迫切的。
在其后最高人民法院發布專門針對設定抵押房屋處理的規定，不言而喻，是同金融部門的不安有關系的。雖然后一個司法解釋中并沒有指出是專門針對銀行享有抵押權的房屋處理問題，但現實生活中民間借貸等各種其它關系中去做房屋抵押手續的微乎其微，至少筆者在工作中尚未有遇到過一個這樣的例子。對于普通債權人來說，《查封規定》也增加了其債權實現的風險。對于債務人來講，則似乎找到了一種逃避執行的好途徑。
在人民法院，執行人員對上述《查封規定》有不同看法。一部分人認為，上述規定是出于保護人權的需要，是被執行人的基本人權在執行中的具體體現。執行工作要適度，不可以對被執行人“趕盡殺絕”，要考慮到被執行人的利益同申請執行人利益之間的相互平衡。不能因為強制執行造成被執行人的極度貧困，不能將被執行人趕到街上，要保護被執行人及其所撫養家屬的生存權、人格權。所以，上述規定的幾個條文，可以理解為“唯一房產不得執行”。另一部分人則持不同意見，其認為，要辨證看待上述規定，《查封規定》明確列舉了對被執行人不得執行的各種財產，又作了兜底的其它情形規定，但這并不能簡單得出“唯一房產不得執行”的結論。從整體上看，《查封規定》在第五條根據《民事訴訟法》第二百二十二條、第二百二十三條的規定，分別列舉了對被執行人不得執行的生活必需費用及生活必需品，在第六條規定了住房這一特殊生活必需品不得執行的一般規定，在第七條規定了對上述兩條的例外情形的處理，即超過生活必需品的房屋、超過生活必需用品的普通生活用品可以執行。也即，《查封規定》并未確認唯一住房不得執行，而是表明人民法院在執行中要保護被執行人賴以生存的唯一住房。也就是說，對唯一住房要先判斷該房屋是否為被執行人及其所撫養家屬生活所必需的住房，然后才能決定是否對該房采取進一步執行措施。在認定之前，可以先控制該房屋，對其采取查封措施。由于兩種思路中，第二種處理方法顯然繁瑣得多，遇到的問題可能無法預料，具體的矛盾處理要執行法院自行摸索。這就造成了大部分執行法院，大部分執行人員在心理上傾向于選擇對《查封規定》的第一種理解，以減少執行工作，減少當事人投訴。法院及其執行人員的傾向性做法，造成社會形成了“唯一房產不得執行”這一錯誤觀念。從而，唯一房產在執行中遇到了前所未有的困境。
筆者同意上述第二種觀點，認為唯一房產到底能否執行，必須先認定該房是否為被執行人生活必需住房，屬于被執行人及其所撫養家屬生活所必需的住房，不應強制執行；超出被執行人及其所撫養家屬生活所必需的住房，即使該住房為被執行人的唯一住房，也可以強制執行。從該種思路出發，雖然執行工作量大了很多，但卻能較好平衡雙方當事人的利益關系，也是解決唯一房產執行的一個較好辦法。
二、唯一房產是否為被執行人生活所必需居住的住房的認定
唯一房產的認定，涉及到兩個問題。首先是要確定怎樣才算是唯一房產，然后要確定該唯一住房是否為被執行人生活所必需的住房。綜觀幾個規定，并無“唯一住房”或“唯一房產”這一字眼，可見執行中所出現的“唯一住房”或“唯一房產”是人們從規定中所抽象出來的詞匯。（本文以下均以“唯一房產”通稱。）唯一房產，顧名思義，就是被執行人僅僅有一套住房的意思。顯然，被執行人如果有兩套以上的住房，我們很難相信他兩套住房均是其生活所必需的住房，即使有，也應當是極少數的情形。加上唯一房產的時空及主體要素，我們可以說，在執行中，經調查，證實被執行人及其所撫養的家屬在執行法院管轄區域內僅有一套房產，則可以確定唯一房產的存在。如果該房產是被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，則該房屋不得執行。當然可以查封。確定該唯一住房是否為被執行人及其所撫養家屬生活必需的居住房屋有許多因素需要考慮，有些因素會造成執行中唯一房產的假象，有些因素則只是導致唯一住房可以執行，現詳細討論如下：
（一）虛假的唯一房產應當執行
從法律及司法解釋的精神來看，在執行中要保護被執行人及其所撫養家屬的居住權利。也就是要保護被執行人有住所，有安身之所。從執行角度來講，被執行人名下有唯一房產，但被執行人及其所撫養的家屬有多個安身之所，或被執行人及其家屬將其它安身之所放棄或處理的話，法院可以認定被執行人的唯一房產狀態只是一個假象，該假象不能成為阻礙執行的事由。執行中常見的虛假唯一房產主要有以下三種形式。
1、主體因素導致虛假的唯一房產。唯一住房是被執行人僅有一套住房，如果被執行人已婚的話，應理解為被執行人夫婦雙方僅有一套住房。否則，被執行人有一套住房，其配偶有一套或多套住房時，是否還能認定被執行人因僅有唯一住房而不能執行呢？不可以。上述幾個規定要保護的是被執行人的居住權利，要保護被執行人的生存權利。如果其配偶有住房，被執行人自然有住處。如果被執行人在配偶有住房情況下仍不能有安身住所，則被執行人應當提供證據證明。同樣道理，如果被執行人名下僅有一套住房，而其家庭其它成員名下有幾套住房，且被執行人也時常居住家庭名下其它住房的話，也不可以將其認定被執行人的唯一房產。 復雜一點的情形，如被執行人如尚未成年，則只要其父母或撫養人名下有住房，被執行人名下只要有房產就可以處理清還債務，因被執行人完全可以在父母或其撫養人處居住，其居住權利沒有被剝奪。雖然在法院執行過程中，強行處理被執行人名下的唯一房產會導致被執行人居住條件的下降，但這是其持續不履行生效法律文書所確定義務的應然后果；如果被執行人可以持續不履行義務的話，而其居住條件或其它生活狀況沒有下降的話，則只能說明執行工作力度不夠，或執行線索未能充分調查，尚未查清楚被執行人的財產現狀；除非被執行人已是處于最低生活保障水平。如果被執行人已年滿十八周歲，也已開始參加勞動，但尚未結婚，當其名下有房產時，仍應當可以執行。按照我國的傳統觀念，在結婚之前，子女因未成家，一般是居住在父母處的。也就是說，在我國的觀念里，住房時成家時的生活物品，如果未成家時有住房，該住房可視為一種可以提前消費的奢侈品，不屬于被執行人生活所必需居住的住房，人民法院應當執行該房產以清償債務。
當然這也要有一個合理的時間限制。如果被執行人終生不婚或被執行人結婚較晚時，我們不可以也一律執行其唯一住房。因此時其在該唯一住房的居住已成多年事實，應視為其長期居住的房屋，不可以再輕易將被執行人從該唯一房產趕至其父母或其它有撫養關系的親屬處居住。此時，其父母或其它有撫養關系的親屬可能也已年老多病或去世。
上述對唯一房產認定的主體作了擴充，將被執行人的房產認定變更為考察被執行人夫妻雙方或家庭名下有多少房產，如果有兩套以上，且能認定其中一套為被執行人所有時，因被執行人不會因法院的強制執行其名下唯一房產而流離失所，所以法院此時可以不考慮被執行人依據上述司法解釋提出的停止處理申請。筆者認為，被執行人名下僅有一套住房，而被執行人的配偶或其他家庭成員名下尚有其它房產的話，被執行人名下的唯一房產僅僅是一個假象，不能構成阻礙執行的事由。
2、地域因素導致虛假的唯一房產。目前全國的國土及房產管理部門尚未能聯網及資源共享，各地尚且以縣、縣級市或市轄區為范圍各自管理，主管部門僅僅能處理本縣、縣級市、市轄區的土地及房產的買賣、擔保，以及協助有關部門的查詢、查封、過戶手續等等。落后一點的地方，土地同房產仍為兩個部門管理，還無法提供統一的資料。同時，法院在執行工作中也一般僅調查被執行人名下在執行法院所轄區是否有房產，有多少房產。如被執行人客觀上僅有在該區的一套住房的情形下，人民法院中會出于保護其居住權的考慮，對該唯一住房不作處理。如被執行人在該區之外的其它地方仍有房產，而執行法院又沒有調查到其它地方調查被執行人是否仍有房產的話，法院多數會停止執行轄區內調查到的所謂唯一房產。如此一來，申請人的權益就有較大損失了。在土地房產主管部門的資料暫不能共享情況下，要求執行法院調查被執行人在某一地級市或更大范圍內的房地產登記情況會浪費太多執行資源�？梢钥紤]在被執行人申報財產時，要求其特別說明共有多少房產，現住房是否為其所有的唯一房產。如果有證據證實被執行人或其家庭名下有兩套以上的房產，被執行人又沒有據實申報的話，可依據相關法律規定追究被執行人拒不履行生效法律文書的法律責任。如被執行人下落不明，其家屬不清楚或表示不清楚被執行人名下是否有其它房產時，執行法院為慎重起見，應暫緩對該唯一房產的執行。
3、時間因素導致虛假的唯一房產。雖然查證屬實要追究被執行人轉移財產的責任，但要求被執行人沒有轉移財產之心是不現實的。在執行階段，執行法院查到的往往是被執行人名下僅有一套住房，被執行人或其所撫養的家屬往往會提出停止處理該唯一住房的申請。如被執行人是因為其轉移了另一套住房而僅剩唯一住房的話，如贈與、出售等等，顯然不可以簡單的認定該房屋為被執行人及其所撫養家屬生活所必需居住的房屋。問題是，時間的考查點設在何處合適。
（1）以執行立案時間為標準。被執行人在執行階段轉移了一套房產，使得其名下僅有一套現作為被執行人及其所撫養家屬生活所必需居住的房產，法院不應采信被執行人的各種轉移房產的理由。即使被執行人提供足夠證據，也不能因聲稱需償還他人借款，需支付其它生活必需費用，需支付醫療費用等任何借口來搪塞。因為，如果被執行人有其它債務，只要該債務無生效的法律文書來確認的話，其債務仍停留在自然債務之上。未經過國家機關的確認并以書面文書形式賦予其強制執行力的債務，其不應當享有優先于執行中債務的效力。筆者認為，從效力上講，進入執行程序的債權大于未進入執行程序的債權，有已發生效力的國家機關法律文書確認的債權大于尚未有發生效力的國家機關法律文書確認的債權，有國家機關相關文書證實的債權大于無國家機關相關文書證實的債權。這是已定權利效力優先于未定權利的當然體現。即使被執行人的債務已為國家相關主管部門以擔保登記的形式或其它形式確認，只要其未經訴訟或未能夠申請強制執行，該債務的效力也不應優先于執行中的債務。如果被執行人與案外人串通，因其償還對案外人的債務而導致履行能力下降，并造成無法履行執行中的義務時，法院可認定被執行人故意轉移財產，被執行人的行為已涉嫌拒不履行生效法律文書，應當追究其相應的法律責任。被執行人如果沒有故意低價處理其房產的話，轉讓房產的價款必需全數交至執行法院，否則，法院完全可以直接處理其唯一房產。
（2）訴訟結束后，執行立案前。以此作為判斷唯一房產的標準同樣不合適。此時判決已經生效，權利義務已經明確，被執行人如果轉讓其房產的話，是明知這樣做的后果會造成一個無法處理房產的阻礙事由的。如其持續不能履行義務，轉移房產的款項也不能全數或大部分用來履行義務的話，法院是應當繼續執行其唯一房產的。因為，被執行人的唯一住房僅僅是一個假象，是被執行人將另一套住房轉化為金錢或其它財產形式后的一個假象。在被執行人拒絕將另一套住房的價值轉化形式交付執行法院的話，執行法院也就沒有必要再來保護被執行人所謂的唯一住房。
（3）訴訟中、其它爭議程序處理中或之前。同樣道理，當事人在訴訟中就有可能意識到勝訴可能不大，在想盡種種辦法拖延判決生效的同時，積極轉移財產。法院不能將其轉移財產后所剩余的唯一房產視為被執行人及其所撫養家屬生活必需的住所。有些糾紛，從糾紛產生之日起，或雙方的民事法律關系產生之時，被執行人的履行能力大小就直接影響到申請人債權實現的可能性的大小。被執行人如果故意躲避執行，完全也可以在糾紛發生或與申請人之間的法律關系發生之后，在另一方當事人向法院提起訴訟或向其它主管部門提請解決前，就轉移財產以躲避執行。
所以，筆者認為，應當將認定唯一住房是否為被執行人及其所撫養家屬生活所必需的住房的時間點向前延伸，一直延伸至雙方當事人所爭議的法律關系發生之時，或導致其間產生權利義務關系的法律事實發生之時。在此之前被執行人轉讓房產等各種行為法院不作考查；在此之后，被執行人全部履行生效法律文書確定義務之前的一切財產轉移行為，法院均可調查并要求被執行人提供證據說明財產去向。一般情況下，該段時間的房產轉移所造成的唯一房產，執行法院均可以繼續執行唯一房產。只有這樣，才能真正得在時間上做到即最大限度地窮盡執行調查措施及強制執行措施，又合理地理解《查封規定》及《民事訴訟法》的精神，適度保護被執行人的基本生存權。
（二）、真實的唯一房產也可以執行
唯一房產并非一律不可執行。虛假的唯一房產，法院完全可以通過執行調查措施來揭開其虛假面紗，消除唯一房產執行所遇到的阻礙。在被執行人確實僅有同其所撫養家屬生活共同居住的房產時，另外一些因素會造成該房產超出被執行人同其所撫養家屬生活所必需的房產標準，或不屬于被執行人同其所撫養家屬生活所必需的房產，此類情形下的唯一房產是可以執行的唯一房產。主要有以下幾種情形：
1、被執行人所有的抵押房產。被執行人的唯一房產是通過銀行等金融部門借款購置的，抵押債權因房屋而產生，不能因保護房產免于執行而損害到抵押債權。同樣，被執行人以唯一房產抵押來獲得其它利益，其應當接受為實現抵押權人的利益而拍賣、變賣該唯一房產。此種房屋的處理已經有最高人民法院的司法解釋《抵押規定》作了詳細的規定。除非被執行人已經是低保對象的情形，人民法院均可以在房屋拍賣后強制遷出。即使被執行人已經屬于低保對象，人民法院同樣可以拍賣該房產，只是拍賣后暫時不強制遷出被執行人而已。
2、被執行人所有的豪宅�？疾熳罡呷嗣穹ㄔ骸恫榉庖幎ā返木�，會發現該規定是追求申請人與被執行人利益的協調，是要保持二者利益之間最佳的平衡關系。也就是要在既能夠保障被執行人許多基本權利前提下，又最大限度的實現債權人的債權。這就要求，一方面要合理限制執行的外延，執行不能無限擴張，另一方面，又要盡力窮盡執行措施，用盡執行手段。在執行中，執行法院要保障被執行人的唯一房產，其出發點是要保護被執行人的居住權利。而被執行人的居住權利是應當受到限制的，是不完整的居住權利，是低于其它人所享有的居住權利的。從《查封規定》的多次重復強調中可以看出，法院要保護的是被執行人生活必需的居住房屋，該房屋是維持最低生活標準的住房。從《抵押規定》的處理程序可以看出，人民法院并不是毫無限制的保護被執行人的居住權，居住權并不意味著必需有自己的房產，居住權強調的是有房屋住，而不是有房產所有，重點在住而不是有。既然《查封規定》中明確可以用租賃房屋來代替所有的房屋，則被執行人超出生活必需水平的豪宅當然可以用來償債。
3、被執行人身份影響到房產的執行。（1）、被執行人戶籍外地或原戶籍外地，在本地工作并購房。被執行人并非本地人，僅僅是近幾年在本地工作并購置房產，其原戶籍地一般均原有住房，法院以強制拍賣或變賣等方式處理被執行人在本地的唯一房產，并非沒有保障其居住權。其戶籍地的住房完全可以保障其應有生存權利。作為被執行人，如其未能履行法定義務的話，人民法院就沒有必要保護其在本地的既得利益。被執行人外出工作，在本地的收益可以購置房產，非本地的收益可以看作投資本地房產，而在本地的風險則會導致本地房產的滅失或因債務履行不能而被強制執行。（2）被執行人未成年。筆者認為，被執行人若未成年，或由他人撫養時，如在此之前被執行人仍居住于其撫養人住處，則執行法院沒有必要保障被執行人將來可能需要的居住權利。未成年的被執行人，其名下有房產時一般是超出其生活所必需的。被執行人有異議的話，則應當提供證據來證實。（3）被執行人有高薪。房產是資產的一種，只是滿足居住需要的一種方式。如果被執行人有高薪的工作時，其就可以通過租賃或按揭方式輕松購置房產，因而，執行法院沒有必要該保障被執行人的唯一房產。被執行人完全可以租房居住。況且最高人民法院《抵押規定》已明確保護被執行人的居住權是保護其有房子住，該房屋可以是租的，可以是遠遠低于被執行人原居住房屋的，而不需要保護被執行人唯一房產的所有。
4、與相關權利比較影響到房產的執行。（1）申請人居住權利的影響。筆者認為，被執行人的居住權利要保護，申請人的居住權利更要保護。《查封規定》的出臺就是要協調申請人與被執行人的權利平衡關系。如果被執行人的義務不履行狀態，將導致申請人的居住權利受到威脅，申請人將無法享受最低保障的住房時，則執行法院不應當繼續保障被執行人的唯一房產而不予執行。（2）生命權、健康權等權利的影響。同樣道理，因為生命權、健康權大于居住權，如果被執行人因債權得不到實現，其生命權或健康權受到嚴重威脅的時候，如申請人患重病的情況下，執行法院也不應當繼續保障被執行人的唯一房產。如果被執行人的債務是由于申請人的幫助，解決其受到威脅的健康權或生命權而形成的，在執行中因被執行人僅有唯一房產無其它財產時，對房產不執行時，勢必也不合理。如果不執行唯一房產，申請人的權益得不到保障，將有更多的申請人不會再去幫助他人而成為申請人，而成為一個好心做好事卻無好報的申請人。同樣，會有本來只是在將來有唯一房產被執行風險的被執行人，提前遭受到健康權或生命權失去的威脅。（3）牽連債權的影響。唯一房產必然不是天生的，該房產的由來如果同執行中的債權有不可分割的牽連關系，如原無自己房產的被執行人向申請人借款而購買或建造了房屋，該房屋成了被執行人的唯一房產。也就說，債權正是由于該房屋而產生，可能是由于該房屋的購置或建造，也可能是由于該房屋的修繕產生或其它原因產生的話，是否應當借鑒海商法的作法，該債權可以對抗被執行人的居住權利而執行該唯一房產呢？筆者對此持肯定態度。唯一房產的出現導致執行債權的出現，如不保護執行債權，則唯一房產將失去存在的基礎。并非唯一房產現在無法存在，而是更多可能出現的唯一房產失去了出現的機會。對人們權利起最后保障救濟的司法權利如不能保護該執行債權的話，在之前能更大程度保障唯一房產的債權就會提前失去保障作用。所以，筆者認為，對產生唯一房產的牽連債權應當盡力保障，包括對唯一房產采取拍賣、變賣或以物抵債的方式來保障。
三、唯一房產的強制執行程序
唯一房產的處理程序，目前可以依據的僅有最高人民法院的《查封規定》，人民法院可以參照設定抵押的房產的處理程序執行被執行人的唯一房產。因《查封規定》已規定較具體，本文僅簡單歸納一下。
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