[ 栗研 ]——(2009-2-25) / 已閱16608次
地役權糾紛案例談
栗研
【案情】
2000年11月，某村民委員會將448.8平方米集體土地使用權分為三股分別轉讓給原告易某和被告黃某以及另一鄧某用作建房使用。因轉讓給原、被告的土地相鄰，且轉讓給被告的土地另一側有通行道路，村委會在與被告簽訂轉讓協議時便約定，被告在以后建房時應在后墻留1.3米作為原、被告的公共通道，雙方簽訂轉讓的面積包括該1.3米的通道面積。后被告在建房過程中，亦留出了1.3米作為公共通道。但后來被告房屋竣工不久，被告卻以該通道系自己己購買為由在該通道上安裝鐵門，并在該通道上建一衛生間，致使原告無法從此通行。為此，雙方發生糾紛。原告訴至法院，要求被告拆除建造在雙方共同通道上的衛生間、鐵門，不得阻止其出入。
【爭議】
第一種意見認為，村委會要求被告留出的1.3米通道己包括在轉讓的土地面積中，村委會非城市規劃部門，且城建部門未在被告后墻規劃公共通道，故村委會在轉讓土地使用權給被告時，要求被告在此留一通道供原、被告出入，是對被告行使土地使用權的侵權行為，屬于無效的法律行為，被告在自己購買的土地上建造衛生間、安裝鐵門屬合法行為，是合理行使使用權，對原告不構成侵權，故應駁回原告訴請。
第二種意見認為，村委會與被告簽訂的土地轉讓協議，屬于合法民事法律行為，應依法受法律保護，被告在通道上安裝鐵門、建衛生間阻礙原告出入，是對原告的侵權，對于原告的訴請，應依法予以支持。
【管析】
筆者同意第二種意見。本案的焦點在于如何定性，定性準確后判決才會柳暗花明。首先筆者認為本案不屬于相鄰關系糾紛。相鄰關系是指相鄰不動產的所有人和使用人之間對不動產進行使用時，彼此間給予便利或者接受限制而產生的權利義務關系。相鄰關系不是一種獨立的物權類型，是不動產所有權的當然內容，是不動產所有權內容的當然擴張或限制，是基于法律的直接規定而產生的。在本案中，村委會與被告約定留1.3米作為通道只是對以后原告通行“便利”的約定，原告出入并非只有該一條通道可行。且該通道并不屬于歷史形成。因此這并不適應不動產所有權內容的當然擴張或限制，故不屬于相鄰關系糾紛。
其次筆者認為該案應定性為地役權糾紛。理由如下：地役權是不動產所有人或使用人之間越出法律賦予的當然權益范圍之外，基于合同關系產生的，是一種獨立的用益物權類型。在本案中，村委會與被告簽訂的的土地轉讓協議，約定留出1.3米作為公共通道，這是雙方對以后原告通行便利的約定，在該種情況下地役權隨即產生。是基于合同關系產生的。被告享有使用權的土地為供役地，原告享有使用權的土地為需役地。村委會將被告相鄰的土地使用權轉讓給原告后，根據《物權法》第一百六十六條之規定，需役地以及需役地上的土地承包經營權，建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。因此，原告在取得該土地使用權的同時也依法享有地役權，因此被告在該公共通道上建衛生間、安裝鐵門不讓原告通行是對原告地役權的侵犯，屬于侵權行為，原告要求被告將建造在該通道上的鐵門、衛生間拆除，其請求于法有據，依法應予支持。
