[ 陳召利 ]——(2009-5-13) / 已閱29022次
2．直接辦理的操作程序：
(1)填表申請。房地產開發企業與購房人(含共有人／配偶)需如實填寫商品房買賣合同網上登記備案注銷登記申請書(以下簡稱注銷申請書)，并由購房人至登記機關申請注銷登記。需提交的材料包括注銷申請書、所有的購房合同及備案證明、購房人的身份證復印件(核對原件)、婚姻狀況證明復印件(核對原件)、戶口簿或直系親屬關系證明／法院或仲裁委文件／死亡證明(核對原件)、登記機構認為需要的其他材料：有抵押的還需提供貸款還清證明。
(2)受理注銷、頒發通知。受理人員應認真查驗各項材料是否齊全，與原件是否一致，有無限制注銷的情況。不符合注銷條件的，將登記材料退回給申請人，并告知不予受理的理由或者申請人需補齊的材料；受理注銷的，受理人員應當場在商品房合同網上備案系統(以下簡稱備案系統)中簽注受理意見，并打印出具“商品房買賣合同網上登記備案注銷通知”(以下簡稱合同注銷通知)，需要明確新合同主體的應在通知中注明新合同主體名稱(系統在重新交易中會提示新的合同主體名稱，開發商不能修改新的合同主體名稱)。申請人在注銷申請書上簽章領取通知。該通知頒發后，商品房買賣合同網上登記備案予以注銷。登記材料在受理注銷后的2日內移交檔案館，由檔案館建立‘商品房買賣合同網上登記備案注銷登記”專項檔案進行保管。
合同注銷48小時后，需要簽訂新合同的，開發企業應當在接到合同注銷通知后，與新的合同購房主體在網上簽訂商品房買賣合同。原合同在網上注銷時，開發企業即時獲得重新訂立合同的機會。為保護申請合同注銷人的合法權益不受影響，故設置48小時的最低通暢時間，在這48小時里，申請合同注銷人應及時與開發企業取得聯系。這樣做同時還可以免除開發企業的人員攜帶網絡密匙與合同注銷人頻繁接觸。
(3)服務時限。直接辦理的業務在1個工作日內辦結。
(二)審查辦理的業務
審查辦理的業務是指受理人員接收申請人提供的符合備案注銷手續的材料，由審查人員對材料全面審查后做出準予注銷(或不予注銷)并出具書面證明的行為。
1．審查辦理的情形。除直接辦理的四種情形外，如因房屋質量問題、改變設計、不及時交房、不按約付款等違約行為及其它需依法解除合同的情形，需經審查同意后方可辦理合同注銷登記手續。
2．審查辦理的操作程序：
(1)申請。房地產開發企業與購房人(含共有人／配偶)需如實填寫注銷申請書，并由購房人至登記機關申請注銷登記。提交材料包括注銷申請書、所有的購房合同及備案證明、購房人的身份證復印件(核對原件)、婚姻狀況證明復印件(核對原件)、解除合同原因的證明復印件(核對原件)、登記機構認為需要的證明注銷理由的材料；有抵押的還需提供貸款還清證明。
(2)受理。登記受理人員查驗各項材料是否齊全，與原件是否一致，有無限制注銷、不予辦理的情況。若提交材料齊全、程序合法的，應當受理。若不符合受理條件的，應告知不予受理的理由或者申請人需補齊的材料。符合登記條件的應當予以錄入備案系統，出具收件收據。
(3)審查。審查人員對受理的登記材料進行全面審查，并著重對申請注銷的原因是否符合規定、注銷的情況是否屬不予辦理情形等事項進行形式性審查。若申請的事項符合注銷條件的，應當審查通過；若申請的事項不符合注銷條件的，不予通過。審查結束后，審查人員在備案系統里簽注審查意見，并將登記資料移交發證部門。
(4)頒發通知。審查通過的，發證部門打印合同注銷通知和審核表：審查不通過的，發證部門打印“商品房買賣合同網上登記備案不予注銷通知”(以下簡稱不予注銷通知)和審核表。申請人在已告知的領取通知期限內向發證部門申領合同注銷通知，并在審核表上簽章領取通知，交納交易手續費。發證部門在出具合同注銷通知后的2日內將登記材料移交檔案館，檔案館建立‘商品房買賣合同網上登記備案注銷”專項檔案。申請人領取不予注銷通知的，發證部門將登記材料退回給申請人。
申請人領取合同注銷通知后，商品房買賣合同網上登記備案予以注銷，此時，在房地產市場信息系統中該套房屋為待售狀態。但在合同注銷48小時之后，房地產開發企業方能在網上銷售簽訂合同并登記備案。這樣能夠讓信息公開透明，任何人在這個時間內都有權利選擇購買此套房屋，避免信息不對稱使炒房人有機可乘。
(5)服務時限。審查辦理的業務在5個工作日內辦結。審查辦理業務操作流程圖如下：
(三)不予辦理的業務
對于因炒房轉讓而申請合同注銷登記的，應不予辦理。有下列情形之一的，原則上也不予辦理合同注銷登記手續：
1．商品房竣工滿1年或者已辦理了商品房初始登記銷售的：
2．已購買2套以上(不含2套)商品房，經備案但未辦理房產證；或者有 2套以上的產權房屋。
完善合同注銷操作程序，既能提高登記機構自身的規范性，減少因程序不嚴謹造成的工作失誤，也將對炒買炒賣、囤積房源、惡意哄抬房價等市場不正當行為起到更好的監管作用。
來源：《 中國房地產》（2007年第2期）
作者：陳召利 來源：www.law-god.com
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