[ 武志國 ]——(2009-6-13) / 已閱204309次
第十三條 業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：
（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；
（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；
（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；
（四）建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；
（五）其他應當向業主公開的情況和資料。
解讀：本條是關于業主的知情權的規定。本條雖然沒有明確負責公開的責任主體，但是也可依法相應推斷，比如開發商［如上述第（四）項］、物業服務企業、業主委員會［如上述第（二）項］等都可能成為信息公開的義務人，原則就是“誰負責誰公開”。
《物業管理條例》第六條業主在物業管理活動中，業主有權監督物業服務企業履行物業服務合同；對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用。
《住宅專項維修資金管理辦法》第三十條、第三十一條的規定，業主委員會，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業主公布規定的情況，業主對公布的情況有異議的，可以要求復核。專戶管理銀行應當每年至少一次向業主委員會發送住宅專項維修資金對賬單。業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
第十四條 建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。
屬于前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。
解讀：對于第一款，任何人存在上述侵權行為的，權利人可以要求承擔侵權責任，無需贅述，權利人應指業主或業主委員會。
《物權法》第八十三條規定：“業主應當遵守法律、法規以及管理規約。業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。”
對于第二款，可能會“縱容”物業服務企業或者其他行為人擅自進行經營的，因為不用擔心其擅自經營的合理成本沒有著落，當然應當對合理成本承擔舉證責任。此款的意思是指，業主要求物業服務企業或者其他行為人“吐出”擅自經營合理成本之外的收益。其實，物業服務企業在不侵害業主利益的情況下，協調好業主的情況下，充分挖掘小區內可供經營的領域并獲得收益用于補貼維修資金或者用于業主決定的用途，未嘗不是件好事。
《物業管理條例》第五十五條規定：“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。”
第十五條 業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標準、管理規約，或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權益的行為”：
（一）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；
（二）違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；
（三）違反規定進行房屋裝飾裝修；
（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。
解讀：本條進一步采取列舉和概括的方式界定了“損害他人合法權益的行為”的范圍，包括上述第（一）損害行為或危險行為、（三）違反《宅室內裝飾裝修管理辦法》等行為、（四）侵犯公共權利等，容易理解，比較特殊的是第（二）項，貫徹市容市貌的精神，禁止違規破壞和改變建筑物外觀，否則算損失他人合法權益，例如擅自裝不統一防護窗或者擅自涂不同顏色的油漆涂料等。
第十六條 建筑物區分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業使用人的，參照本解釋處理。
專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。
解讀：物業實際使用人很可能因租賃等而不是實際業主，物業實際使用人因建筑物區分所有權發生糾紛的，適用本解釋的相關規定，如物業費的連帶繳納等。
物業實際使用人的權利和義務確定的依據包括：1）法律法規；2）管理規約；3）業主大會或者業主委員會的決定；4）與業主的約定。言外之意承租人不能以不是業主為由，主張只需遵守與業主的約定，而不需遵守管理規約以及業主大會和業主委員會的決定，當然業主也可依據前述規定合理抗辯。
第十七條 本解釋所稱建設單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價格購買尚未銷售的物業后，以自己名義對外銷售的包銷人。
解讀：一般認為，商品房包銷是指商品房開發商以合同的形式，約定將商品房授權給包銷人銷售，從中賺取差價，包銷人承擔銷售剩余商品房的購買義務的行為。如果包銷人全部銷售，則不存被視為建設單位情形，包銷人自己購買未能售出的部分后再以自己名義對外銷售時，其被視作建設單位。
如果包銷的商品房在約定的包銷期限內不能全部售出，則由包銷人購入剩余的包銷房，此時，包銷人與開發商之間形成一種附條件的買賣關系。包銷期結束，包銷人依約買受剩余商品房后，此時房屋的所有權已經移轉至包銷人處，包銷人將這些房屋再次出售的，在該房屋買賣合同關系中，包銷人已不享有包銷人的身份，而居于出賣人的地位，故此被視為建設單位。
第十八條 人民法院審理建筑物區分所有權案件中，涉及有關物權歸屬爭議的，應當以法律、行政法規為依據。
解讀：本條屬“物權法定”的體現，效力級別相對于法律和行政法規，地方法規和部門規章、地方規章都不是物權歸屬爭議認定的依據。
確定物權歸屬，涉及物權客體的界定、主物和從物的劃分、是物權轉移的規則等，這些問題都是最基本的民事制度范疇。按照《立法法》的規定，民事基本制度只能制定法律；尚未制定法律的，全國人民代表大會及其常務委員會有權作出決定，授權國務院可以根據實際需要，對其中的部分事項（必須法律規定的除外）先制定行政法規。
第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。
因物權法施行后實施的行為引起的建筑物區分所有權糾紛案件，適用本解釋。
本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
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