甘肅省臨夏回族自治州人大常委會

甘肅省臨夏回族自治州物業(yè)管理條例



（2019年2月21日臨夏回族自治州第十五屆人民代表大會第四次會議通過 2019年5月31日甘肅省第十三屆人民代表大會常務委員會第十次會議批準 2023年5月5日臨夏回族自治州第十六屆人民代表大會常務委員會第十次會議修訂 2023年5月31日甘肅省第十四屆人民代表大會常務委員會第三次會議批準 根據(jù)2025年2月26日臨夏回族自治州第十六屆人民代表大會常務委員會第二十四次會議通過并經(jīng)2025年3月26日甘肅省第十四屆人民代表大會常務委員會第十四次會議批準的《臨夏回族自治州人民代表大會常務委員會關于修改<甘肅省臨夏回族自治州物業(yè)管理條例>的決定》修正）



目 錄

第一章　總則

第二章　業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第三章　前期物業(yè)管理

第四章　物業(yè)管理與服務

第五章　物業(yè)的使用與維護

第六章　法律責任

第七章　附則





第一章　總則

第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務人的合法權益，改善人居環(huán)境，促進社會和諧，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務院《物業(yè)管理條例》等有關法律法規(guī)規(guī)定，結合自治州實際，制定本條例。

第二條　本自治州行政區(qū)域內物業(yè)的使用、維護、服務及其監(jiān)督管理活動，適用本條例。

第三條　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自行管理或者共同決定委托物業(yè)服務人的形式，對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物及其附屬設施和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第四條　物業(yè)管理應當構建黨建引領、政府主導、行業(yè)自律、業(yè)主自治、專業(yè)服務、多方參與、協(xié)商共建的工作格局。

第五條　自治州房地產(chǎn)主管部門負責全州物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理工作。

縣（市）物業(yè)主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，依法履行下列職責：

（一）制定物業(yè)管理相關政策和措施；

（二）指導街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理；

（三）指導街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府調解物業(yè)管理糾紛；

（四）開展物業(yè)服務項目星級評定；

（五）建立健全物業(yè)服務信用管理體系；

（六）建立健全物業(yè)管理電子信息平臺；

（七）對物業(yè)招投標活動進行監(jiān)督管理；

（八）對建筑物及其附屬設施的維修資金繳存、使用情況進行監(jiān)督管理；

（九）組織開展物業(yè)管理相關培訓；

（十）實施法律法規(guī)規(guī)定的物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責。

街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府依法履行下列職責：

（一）組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組；

（二）指導和協(xié)助業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉和換屆；

（三）指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人依法履行職責；

（四）對物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務實施監(jiān)督檢查；

（五）指導和監(jiān)督物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務人退出交接活動；

（六）建立物業(yè)管理糾紛調解、投訴和舉報處理機制，調解物業(yè)管理糾紛，處理物業(yè)管理相關投訴和舉報；

（七）實施法律法規(guī)規(guī)定的物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責。

居（村）民委員會協(xié)助、配合街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展物業(yè)管理相關具體工作，指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人依法履行職責，調解物業(yè)管理糾紛。

城市管理、發(fā)展改革、公安機關、房產(chǎn)、民政、財政、自然資源、生態(tài)環(huán)境、市場監(jiān)管、應急管理、林草和園林、綜合執(zhí)法等相關部門，按照各自職責，做好物業(yè)管理相關工作。

第六條　自治州房地產(chǎn)主管部門、縣（市）物業(yè)主管部門應當開展物業(yè)管理法律法規(guī)以及相關政策的宣傳、培訓，引導業(yè)主和物業(yè)服務人依法行使權利、履行義務，加強行業(yè)誠信管理，促進物業(yè)服務人依法經(jīng)營、誠信服務，維護市場秩序和公平競爭，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

鼓勵采用新技術、新方法，促進互聯(lián)網(wǎng)與物業(yè)管理深度融合，提升物業(yè)管理質量和服務水平，推動物業(yè)服務向智能、綠色、文明方向發(fā)展。

第二章　業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第七條　房屋所有權人為業(yè)主。物業(yè)使用人根據(jù)法律法規(guī)、管理規(guī)約以及其與業(yè)主的約定，享有業(yè)主權利，承擔業(yè)主義務。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務人提供的服務；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同；

（八）對物業(yè)共有部分、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

（九）監(jiān)督物業(yè)建筑物及其附屬設施的維修資金的管理和使用；

（十）法律法規(guī)規(guī)定的其他權利。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共有部分和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規(guī)定交納建筑物及其附屬設施的維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務費用；

（六）配合物業(yè)服務人實施物業(yè)服務；

（七）履行房屋安全使用責任；

（八）依法配合物業(yè)服務人，執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他措施；

（九）法律法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第八條　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。但是只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

業(yè)主不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加或者在業(yè)主身份確認的前提下，采用視頻等信息化技術手段參與業(yè)主大會表決方式參與投票。代理人不能為本小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)人員或者其他管理人。

第九條　一個物業(yè)管理區(qū)域內，已交付的專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十以上，或者達到百分之三十以上不足百分之五十，但首個房屋單元出售并實際交付使用已滿兩年的，建設單位應當向物業(yè)所在地的縣（市）物業(yè)主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府報送下列籌備首次業(yè)主大會會議的文件資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）物業(yè)服務用房配置證明；

（七）其他有關的文件資料。

符合成立業(yè)主大會條件的，縣（市）物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，應當在收到提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

第十條　下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十一條　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，履行法律法規(guī)規(guī)定的職責，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會由五人以上的單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員每屆任期不超過五年，可連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會會議應當有三分之二以上委員出席，業(yè)主委員會會議依法在職責范圍內作出的決定應當經(jīng)全體委員過半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會會議作出的決定，應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示不少于十五天。

第十二條　業(yè)主委員會委員應當符合下列條件：

（一）系本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，遵守法律法規(guī)，熱心公益事業(yè)，責任心強，具有一定組織能力；

（二）有履行業(yè)主委員會委員職務的能力和時間保證；

（三）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十三條　業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。

業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則按期召集業(yè)主大會會議的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當督促召開業(yè)主大會會議。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會臨時會議：

（一）發(fā)生重大事故或者緊急事件，需要及時處理的；

（二）經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議的；

（三）業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過總人數(shù)二分之一，或者業(yè)主委員會主任缺額，或者二名副主任缺額的；

（四）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他需要召開業(yè)主大會臨時會議的。

第十四條　首次業(yè)主大會工作經(jīng)費按照國家有關規(guī)定執(zhí)行。工作經(jīng)費的收支情況，應當每半年以書面形式在物業(yè)顯著區(qū)域內公示一次，公示期限不得少于七天，接受業(yè)主監(jiān)督。

第十五條　業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持下列材料向物業(yè)所在地的縣（市）物業(yè)主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案：

（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；

（二）管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會決定的其他事項。

第十六條　業(yè)主委員會應當接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴，并做好記錄，必要時及時向物業(yè)服務人、建設單位等反饋。

業(yè)主委員會應當建立信息公開制度，及時公布物業(yè)服務合同的簽訂與履行、管理規(guī)約的實施、建筑物及其附屬設施的維修資金的管理和使用、公共收益的收支情況等物業(yè)管理活動中的重大事項。

業(yè)主委員會應當建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議以及物業(yè)管理活動中重要事項的記錄，并建立工作檔案。

第十七條　業(yè)主委員會任期屆滿前九十日內，應當召集業(yè)主大會會議進行換屆選舉。根據(jù)管理規(guī)約或者業(yè)主大會決定，應當委托第三方專業(yè)機構對業(yè)主委員會任期內財務狀況進行審計。

業(yè)主委員會任期屆滿逾期未進行換屆選舉的，縣（市）物業(yè)主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當督促指導換屆選舉。

第十八條　業(yè)主大會會議選舉出新一屆業(yè)主委員會之日起十日內，上一屆業(yè)主委員會應當將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主共有的財物等，移交新一屆業(yè)主委員會。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求縣（市）物業(yè)主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令限期移交、退出。

第十九條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府以及居（村）民委員會依法履行職責，并接受其指導和監(jiān)督。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣（市）人民政府物業(yè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十條　業(yè)主委員會委員不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

（二）非法索取、收受建設單位、物業(yè)服務人或者有利害關系業(yè)主提供的利益或者報酬；

（三）利用職務之便要求物業(yè)服務企業(yè)內任職或者減免其個人物業(yè)服務費；

（四）擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動；

（五）其他有損業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

第二十一條　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會三分之一以上委員或者百分之二十以上的業(yè)主提議，可以決定終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行委員職責的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）侵害其他業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務人合法權益的；

（五）因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

第二十二條　有下列情形之一的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責組建物業(yè)管理委員會：

（一）業(yè)主大會籌備組未能在九十天內召開業(yè)主大會；

（二）具備成立業(yè)主大會條件，但因其他原因未成立的；

（三）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（四）已召開首次業(yè)主大會，但未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的。

物業(yè)管理委員會作為臨時機構，依照本條例承擔業(yè)主委員會的相關職責，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

物業(yè)管理委員會由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織社區(qū)黨組織、居（村）民委員會成員、業(yè)主代表等七人以上單數(shù)組成。其中業(yè)主代表應當不少于物業(yè)管理委員會成員人數(shù)的二分之一，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府通過聽取業(yè)主意見、召開座談會等方式，在自愿參加的業(yè)主中確定。業(yè)主代表適用本條例第十二條關于業(yè)主委員會成員條件的規(guī)定。

物業(yè)管理委員會主任由社區(qū)黨組織、居（村）民委員會代表擔任；副主任由社區(qū)黨組織、居（村）民委員會指定一名業(yè)主代表擔任。物業(yè)管理委員會成員名單應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置進行不少于七日的公告。

物業(yè)管理委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集和主持。三分之一以上的成員提議召開物業(yè)管理委員會會議的，應當組織召開會議。

物業(yè)管理委員會任期一般不超過三年。任期屆滿仍未推動業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當在三十日內解散物業(yè)管理委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。

第三章　前期物業(yè)管理

第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域劃分應當按照國家和本省有關規(guī)定執(zhí)行，并綜合考慮建筑規(guī)模、共用設施設備、社區(qū)建設等因素。

第二十四條　住宅物業(yè)的建設單位應當在規(guī)劃報建圖中明確標明物業(yè)服務用房的位置和面積，并納入建設計劃，同步設計、同步施工、同步交付使用，不得出售或者改變用途。

物業(yè)服務用房產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有。

物業(yè)服務用房應當為地面以上能夠使用的房屋，具備水、電、通風、采光、簡單裝修等適用條件，且設有服務廳、業(yè)主委員會辦公用房、衛(wèi)生間、庫房等設施。

建設住宅總建筑面積在五萬平方米以上的，物業(yè)服務用房的面積，按照住宅總建筑面積的千分之二到千分之三的比例確定。建設住宅總建筑面積低于五萬平方米（包括五萬平方米）的，物業(yè)服務用房面積不得少于四十平方米。

第二十五條　物業(yè)管理區(qū)域劃定后，建設單位在銷售房屋時，向買受人明示物業(yè)管理區(qū)域、前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約。

第二十六條　住宅小區(qū)的建設單位應當按照國家規(guī)定通過招標投標方式選聘物業(yè)服務人進行前期物業(yè)服務，并簽訂前期物業(yè)服務合同，合同期限不超過三年。投標人少于三個或者房屋建筑面積少于三萬平方米（包括同一建設項目內非住宅的房屋建筑面積），經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市）物業(yè)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具備相應條件的物業(yè)服務人。

在業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務人簽訂的物業(yè)服務合同生效時，前期物業(yè)服務合同自行終止。

前期物業(yè)服務期間，有下列情形之一的，建設單位應當依法重新選聘物業(yè)服務人，并監(jiān)督物業(yè)服務人之間依法交接：

（一）前期物業(yè)服務合同期滿，業(yè)主大會尚未成立，物業(yè)服務人不愿再續(xù)簽合同的；

（二）物業(yè)服務人擅自撤離的；

（三）物業(yè)服務企業(yè)被吊銷或者注銷營業(yè)執(zhí)照的；

（四）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第二十七條　建設單位交付前期物業(yè)應當符合下列條件：

（一）完成建設工程竣工驗收；

（二）供排水、供電、燃氣、供熱已納入市政管網(wǎng)系統(tǒng)，并按照要求和設計標準安裝計量裝置；有分戶計量要求的，應當安裝分戶計量裝置；

（三）通信網(wǎng)絡、有線電視數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設到戶；信報箱、網(wǎng)購小商品儲存箱等按規(guī)劃設計配置到位；

（四）安全監(jiān)控裝置按照要求安裝到位，做到物業(yè)管理區(qū)域全覆蓋；電梯、鍋爐、消防等特種設施設備，經(jīng)相關部門驗收合格；

（五）按照規(guī)劃設計完成物業(yè)服務用房以及停車庫、車位的配建；

（六）按照規(guī)劃設計完成綠化工程建設，因季節(jié)原因需延后完成的，建設單位作出的書面保證已在物業(yè)管理區(qū)域內公示；

（七）住宅公共區(qū)域內消防通道、安全出口等，按照國家相關標準標示。

分期建設的項目，建成區(qū)應當符合前款規(guī)定，并與施工區(qū)設置隔離設施。

第二十八條　建設單位向前期物業(yè)服務人移交下列資料：

（一）竣工總平面圖、平面布置圖和消防設施系統(tǒng)圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料，分戶驗收等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）供水、供電、供氣、供熱、通信網(wǎng)絡、有線電視等準許使用文件；

（五）業(yè)主名冊；

（六）物業(yè)管理所必需的其他資料。

前期物業(yè)服務合同終止的，物業(yè)服務人應當將物業(yè)服務用房及前款所列資料移交給業(yè)主委員會。

第二十九條　物業(yè)服務人應當在前期物業(yè)管理期間履行以下職責：

（一）對發(fā)現(xiàn)的工程質量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設單位或者相關專業(yè)管理部門提出整改建議，并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實；

（二）就共用設施設備的安裝位置、管線走向等事項向建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調試等工作；

（三）收集物業(yè)共有部分、共用設施設備等工程信息資料，建立日常管理檔案；

（四）向業(yè)主提供物業(yè)服務并引導業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序。

第三十條　物業(yè)服務人對物業(yè)的共有部分、共用設施設備及相關場地等進行查驗時，應當和建設單位簽訂承接查驗協(xié)議。

物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。

物業(yè)服務人應當將承接查驗的有關文件、資料建立檔案，并妥善保管。

第四章　物業(yè)管理與服務

第三十一條　縣（市）物業(yè)主管部門會同街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府督促、指導住宅小區(qū)成立業(yè)主大會實行業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務人進行管理。

物業(yè)服務人將物業(yè)服務區(qū)域內的部分專項服務事項委托給專業(yè)性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業(yè)主負責。

物業(yè)服務人不得將其應當提供的全部物業(yè)服務轉委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務支解后分別轉委托給第三人。

電梯、消防等具有專業(yè)技術要求的設施設備的維修和養(yǎng)護，應當由符合資質的專業(yè)機構實施。

第三十二條　從事物業(yè)服務活動的企業(yè)，應當具有獨立的法人資格，誠實守信，依法經(jīng)營，科學管理，規(guī)范服務。

第三十三條　業(yè)主委員會應當依據(jù)法律法規(guī)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務人簽訂物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務人公開作出的有利于業(yè)主的服務承諾，為物業(yè)服務合同的組成部分。

第三十四條　物業(yè)服務人應當依照物業(yè)服務合同約定提供相應服務，并履行下列職責：

（一）房屋共有部分的維修養(yǎng)護和管理；

（二）物業(yè)共用設施設備的維護養(yǎng)護和運行管理；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清運、化糞池清掏、公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護等環(huán)境管理；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內的秩序維護、安全防范，以及救助等事項的協(xié)助工作；

（五）做好物業(yè)管理區(qū)域內消防通道、消防撲救場地、樓道、樓梯間、單元門庫、疏散通道管理；

（六）按照業(yè)主大會的決定，做好利用物業(yè)共有部分和共用設施設備的經(jīng)營管理；

（七）做好室內外裝飾裝修管理服務和停車管理服務工作；

（八）對業(yè)主或者物業(yè)使用人的違法違規(guī)違約行為進行告知、勸阻和制止，勸阻、制止無效的，應當及時報告相關主管部門處理；

（九）做好物業(yè)、業(yè)主和日常物業(yè)管理資料的歸檔和管理工作，對在提供物業(yè)服務過程中獲取的業(yè)主、物業(yè)使用人的個人信息予以保密；

（十）以為業(yè)主服務為宗旨，定期開展員工規(guī)范、文明培訓，不斷提高服務質量和水平；

（十一）做好其他物業(yè)管理服務工作。

鼓勵物業(yè)服務人拓展服務范圍，滿足業(yè)主日益增長的多元化生活服務需求，為業(yè)主提供專有部分專項服務或者特約服務工作等便民化服務項目。

第三十五條　建設單位或者物業(yè)服務人利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務人的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，應當向業(yè)主公開，且每年不得少于一次。

任何單位和個人不得挪用、侵占利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入。利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入由建設單位或者物業(yè)服務人代管的，應當單獨列賬，接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督。由業(yè)主委員會自行管理的，應當接受業(yè)主、居（村）民委員會的監(jiān)督。

第三十六條　物業(yè)服務期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應當與原物業(yè)服務人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務期限屆滿前，物業(yè)服務人不同意續(xù)聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。

物業(yè)服務期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人的決定，物業(yè)服務人繼續(xù)提供物業(yè)服務的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，但是服務期限為不定期。

當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。

在交接工作未辦結或者沒有進行明確約定之前，原物業(yè)服務人不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務。新選聘的物業(yè)服務人也不得強行進駐物業(yè)管理區(qū)域，開展物業(yè)服務。

第三十七條　物業(yè)服務人不得在物業(yè)管理區(qū)域內從事下列活動：

（一）改變物業(yè)共有部分、共用設施設備規(guī)劃用途；

（二）設置營業(yè)攤點；

（三）許可或者默許他人利用共有部分、共用設施設備從事廣告宣傳、經(jīng)營活動；

（四）向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料；

（五）擅自提高物業(yè)管理相關費用；

（六）從事與物業(yè)管理服務無關的活動；

（七）法律法規(guī)或者管理規(guī)約禁止的行為。

第三十八條　普通住宅物業(yè)服務收費實行政府指導價。普通住宅物業(yè)服務以外的物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。

實行政府指導價的物業(yè)服務收費，嚴格執(zhí)行縣（市）價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定的物業(yè)服務收費基準價及浮動幅度。縣（市）物業(yè)主管部門應當建立物業(yè)服務等級評定制度，根據(jù)費用與服務水平相適應的原則，對物業(yè)服務人從事物業(yè)服務活動實施動態(tài)監(jiān)督管理。

第三十九條　物業(yè)服務人違反價格管理規(guī)定及物業(yè)服務合同約定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費、強制服務或者變相強制服務并收費、不按規(guī)定實行明碼標價的，業(yè)主委員會應當制止或者糾正，業(yè)主有權拒交，并向所在地的縣（市）物業(yè)主管部門、市場監(jiān)管部門反映督促整改。

業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)服務費。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業(yè)服務人在服務區(qū)域內顯著位置每年不得少于一次以書面形式公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、經(jīng)營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況和業(yè)主規(guī)約等相關信息。物業(yè)服務人不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取未予公示的費用。

物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供氣等方式催交物業(yè)費，也不得采取限制或者變相限制業(yè)主進出小區(qū)、入戶、使用電梯以及車輛進出車位等方式催交物業(yè)費。

第四十條　建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。

第四十一條　業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋時，應當事先告知物業(yè)服務人，物業(yè)服務人應當按照相關法律法規(guī)提供管理和服務，并將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)。

第四十二條　業(yè)主不得違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系業(yè)主一致同意，且不得影響物業(yè)管理區(qū)域內的公共空間使用、維護。

第四十三條　物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信網(wǎng)絡、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位向最終用戶收取有關費用。其中屬物業(yè)服務人使用的費用，由物業(yè)服務人交納。

專業(yè)經(jīng)營單位不得向物業(yè)服務人收取變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等發(fā)生的費用。

相關專業(yè)經(jīng)營單位在老舊住宅小區(qū)的服務項目暫不具備向最終用戶收取費用的，應當制定和實施限期改造計劃，過渡實現(xiàn)向最終用戶收取費用。

專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務人代收有關費用，不得因物業(yè)服務人拒絕代收而停止提供服務。

物業(yè)服務人接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收前款有關費用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取代收服務費，但不得向業(yè)主收取服務費等額外費用。

第五章　物業(yè)的使用與維護

第四十四條　供排水、供電、供氣、供熱等經(jīng)營單位，應當按以下規(guī)定負責物業(yè)管理區(qū)域內相關設施設備（業(yè)主自行增加的設施設備除外）的維修、養(yǎng)護和更新：

（一）業(yè)主終端計量水表及以外的供水設施設備；

（二）業(yè)主終端計量電表及以外的供電設施設備（集中設表的，為用戶戶外的供電設施設備）；

（三）業(yè)主燃氣用具、連接燃氣用具膠管以外的燃氣設施設備；

（四）業(yè)主戶外分戶閥及以外的供熱設施設備；

（五）業(yè)主樓外排水井及以外的排水設施設備。

第四十五條　業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、土壤污染物、噪聲、光輻射、電磁輻射等有害物質。

第四十六條　業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守有關法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約的規(guī)定，不得行使下列行為：

（一）損壞房屋承重結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；

（二）侵占或者損壞物業(yè)共有部分、共用設施設備，擅自移動共用設施設備或者擅自改變共用設施設備用途；

（三）將無設計防水的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；

（四）生產(chǎn)、經(jīng)營、存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品、危險化學品、煙花爆竹等有毒有害、易燃易爆物品；

（五）違法搭建、改建建筑物或者構筑物；違法在院落、屋頂私搭亂建；違法挖掘房屋地下空間；

（六）違規(guī)拆除各類安全設施設備；

（七）擅自占用綠地，損毀樹木、綠化設施；

（八）隨意傾倒或者拋棄垃圾、污水、廢舊家具和雜物，往樓下拋棄物品；

（九）違反有關法規(guī)、管理規(guī)約飼養(yǎng)動物，影響物業(yè)管理區(qū)域內的衛(wèi)生和居民的正常生活；

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