[ 張智育 ]——(2010-3-16) / 已閱10824次
依法更換物業服務公司，維護自身權益
張智育
事由：朋友王先生來咨詢，稱其小區與物業公司服務合同在09年5月已經截止。業委會和物業多次溝通也沒有解決續約問題，因此未與之簽訂新的服務合同，原物業公司進行事實上的服務工作。多數小區居民感覺住宅小區內的物業管理更為混亂，對物業公司的服務非常不滿意。他們覺得原物業最大的問題是沒有公開收支情況，小區物業費收入和公攤費用不明。他想知道是否能更換別的物業管理公司？業主在物業管理中到底有什么權利，應該受什么限制？
解析：一、業主大會有權決定選聘、解聘物業管理企業
王先生所住小區已于2006年成立業主大會，依照我國物業管理法律、法規規定，業主大會享有選聘物業管理企業的權利，同時也是更換物業管理企業的主體。他們可以通過業主大會選聘新的物業公司接管原物業公司，向小區業主提供物業管理服務。
法律依據：1、《物權法》第七十六條下列事項由業主共同決定：（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人。2、《物業管理條例》第十一條下列事項由業主共同決定：（四）選聘和解聘物業服務企業。3、《重慶市物業管理條例》第十一條：業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。業主大會履行下列職責：（五）選聘和解聘物業服務企業，確定物業服務合同的內容。
需要注意的是，小區的業委會只是業主大會的執行機構，執行業主大會的決定事項，其自身無權決定選聘、解聘物業管理企業。
二、更換物業服務企業的條件
更換物業管理企業的條件有：1、法定解除。即物業管理企業喪失一定的經營資格和經營資質時，所簽訂的《物業管理委托合同》自動解除。
2、約定解除。當《物業管理委托合同》所約定的事由出現造成需要更換物業管理企業，可以由業主委員會根據《物業管理委托合同》的約定直接進行，也可以由業主委員會根據業主或者物業使用人的投訴，進行具體運作之后，解除與物業管理企業的合同。
《物權法》第七十六條，《物業管理條例》第十一條，《重慶市物業管理條例》第十九條，規定選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
《重慶市物業管理條例》第十七條 業主擁有物業的專有部分建筑面積按所持房地產權證記載的建筑面積計算；對已出售但未辦理房地產權屬登記的物業，按商品房買賣合同確定的建筑面積計算。業主人數按房地產權證數計算，一個權證計為一個業主人數。對已出售但未辦理房地產權屬登記的物業，業主人數按商品房買賣合同數計算，一個合同計為一個業主人數；對未出售的物業，建設單位計為一個業主人數。
王先生所住小區，與物業公司的服務合同已經到期，已達到約定解除的條件，可以依照法律、法規所規定條件更換。其小區為商住混合小區，開發商所持有物業雖然只能以一個業主人數來算，但考慮到其面積占到小區面積近半，必須對其聯合，達成一致。
三、更換物業管理企業所需程序
業主大會應當在更換物業公司前決定以下事項：
（1）業主大會的決議；業主大會決定另行選聘物業管理企業的，應當在做出決議后及時書面告知原物業管理企業。
（2）授權業主委員會或委托招標代理機構組織招標；
（3）確定采取公開招標或邀請招標方式；
（4）授權業主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單后，由業主大會最終確定中標人；
（5）物業服務價格幅度或水平。
物業管理公司更換是一項極為困難并具有一定風險的工作，為使更換物業公司的行為具備充分的群眾基礎和法律依據。此過程中，業主大會的召開，決議尤為重要。必須依據《重慶市物業管理條例》第十八條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當提前就業主大會會議擬討論的事項征求其所代表的業主的意見。凡需投票表決的，業主贊同、反對或者棄權的意見應當經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。
第十九條業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主可以書面委托代理人參加業主大會會議。
四、招標過程中，必須保證廣大業主的知情權
（1）業主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業主委員會應當在招標前將業主大會決議在物業管理區域內的顯著位置向全體業主公示；
（2）評標過程中，現場答辯可采用公開的方式，業主可參加旁聽；
（3）評標結束后，業主委員會可以將招標的過程情況以及評標委員會提交的評標報告向全體業主公示；
（4）中標企業確定后，業主委員會應將其基本情況和與其鑒定的物業服務合同的服務內容、范圍、標準以及價格等主要內容在物業管理區域的顯著位置向全體業主公示。
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