[ 張智育 ]——(2010-3-16) / 已閱10825次
五、招標(biāo)前辦理備案工作
在招標(biāo)前，作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)?shù)剿趨^(qū)、縣國(guó)土資源和房屋管理局備案。備案時(shí)，應(yīng)提交以下資料：
（1）業(yè)主大會(huì)決議；
（2）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書；
（3）招標(biāo)文件；
（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。業(yè)主委員會(huì)委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的，還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書。
六、更換物業(yè)公司后需要交接的資料
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。移交的資料包括：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程圖等竣工驗(yàn)收資料；（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保管等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（四）物業(yè)管理所需的其他資料，譬如與供水、供電、供氣、保衛(wèi)、有線電視等單位訂立的協(xié)議書、合同，各種物業(yè)服務(wù)債權(quán)債務(wù)賬冊(cè)等。
關(guān)于業(yè)主委員會(huì)以上資料的獲取，是由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給的。如果沒(méi)有移交，可向他們索取；如果是由于開發(fā)商的原因，則可以向開發(fā)商主張，必要時(shí)可通過(guò)法律途徑予以解決。
七、原物業(yè)公司拒絕退出的，可以通過(guò)法院要求其強(qiáng)令退出
依據(jù)《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第七十七條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門予以處罰：
（三）業(yè)主大會(huì)依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域的，責(zé)令限期退出；逾期不退出的，處五萬(wàn)元以上十五萬(wàn)元以下罰款，并由頒發(fā)其資質(zhì)證書的行政主管部門降低其資質(zhì)等級(jí)或者取消其資質(zhì)；
（四）退出服務(wù)時(shí)不履行相關(guān)義務(wù)的，責(zé)令限期改正，并在一年內(nèi)不得參加物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。
物業(yè)管理作為一種商業(yè)化公共事務(wù)管理，傳統(tǒng)行政對(duì)其制約和影響力大大降低，對(duì)很多糾紛和爭(zhēng)議越來(lái)越無(wú)能為力，這些矛盾和糾紛逐漸走入訴訟程序。業(yè)主與物業(yè)公司是一場(chǎng)實(shí)力懸殊的法律“角力”。業(yè)主對(duì)于自己的居室享有專有所有權(quán)，而對(duì)那些綠地、電梯等建筑物附屬設(shè)施只享有共有所有權(quán)。所以，對(duì)于社區(qū)中的綠地侵占、電梯不通風(fēng)等涉及社區(qū)共有財(cái)產(chǎn)的問(wèn)題，單個(gè)業(yè)主無(wú)法獲得有效的原告身份，就無(wú)法以個(gè)人名義出來(lái)主張權(quán)益，在與物業(yè)公司的抗衡中，這成了業(yè)主先天的“軟肋”。因此業(yè)主維權(quán)必須通過(guò)業(yè)主大會(huì)以及由業(yè)主大會(huì)所選出的執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)，依法更換物業(yè)服務(wù)公司，維護(hù)自身權(quán)益。
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