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圖書內容簡介

本書系統梳理最高院及各省高級人民法院近三年來關于建設工程和房地產領域糾紛的判例，精心研究相關裁判文書，提煉出案件爭議焦點，并分析人民法院在審理此類糾紛時的關注點，總結形成一定裁判規則，由此提出實務中可能出現的不同問題的建議。本書具有以下特點：一、涉及數百個人民法院建設工程和房地產類案例，提煉具有典型和指導意義的裁判規則。二、根據糾紛主題對裁判規則進行體系化編排，方便查找使用。三、注重案例的時效性，對與現行法律、司法解釋相沖突的案例進行篩除。四、部分案例后進行編者說明，補充相關規定，幫助讀者理解相應判例。

圖書目錄

" 建設工程與房地產糾紛裁判規則.上
第一章　施工合同效力
第一節　法院應當主動審查施工合同效力 003
1. 人民法院審理施工合同糾紛案件，應當首先審查合同效力。對工程存在逾期交付且雙方均有過錯的情況下，法院根據合同效力和過錯程度予以劃分責任及作出相應處理。 / 003
第二節　資質對施工合同效力的影響 005
2. 施工合同雖存在承包人出借資質給沒有資質的實際施工人簽訂、履行的情況，但發包人善意且無過失的，仍應認定施工合同有效。 / 005
3. 名為勞務分包合同實為案涉工程施工合同的轉包，違反法律規定，該勞務承包合同為無效合同。 / 006
4. 工程總承包合同項下，經發包人同意，總承包方將建筑工程主體結構和土建工程進行分包的，不屬于違法分包。 / 007
5. 被掛靠人認可其與掛靠人之間不存在勞動合同關系，案涉工程實際由掛靠人投資、組織施工、交納履約保證金、接收工程價款的，符合借用資質關系的法律特征。 / 008
6. 掛靠人自始參與案涉施工合同的磋商與簽訂、履行合同義務及行使合同權利的，符合沒有資質的個人以其他有資質的施工單位名義承攬工程的情形，應認定為掛靠法律關系。 / 009
7. 承包人將專業工程分包給專業公司施工，不屬于轉包，也不屬于肢解工程的違法分包，施工分包合同合法有效。 / 011
8. 涉案工程系施工單位須具備國務院特種設備安全監督管理部門行政許可才能施工的特殊工程，施工單位未取得的，簽訂的施工合同因違反法律、行政法規的強制性規定而無效。 / 012
第三節　招投標程序對施工合同效力的影響 013
9. 招標前雙方簽訂協議，對案涉工程項目的工期、結算方式、雙方權利義務、違約責任等作出約定，并明確表示在后續招標工作中必須保證施工方中標，且招標內容不得違背協議約定的，應認定為串標。 / 013
10. 在招標前已與承包人簽訂施工合同并進行施工，屬于串通投標，違反招標投標法的強制性法律規定，簽訂的施工合同無效。 / 014
11. 依法必須進行招標的項目，雙方在招標前已經簽訂施工合同，中標合同與招標前簽訂的合同均無效。實際履行的合同可以作為結算工程價款的參照依據，但不能成為合同當事人承擔違約責任的合法依據。 / 014
12. BT合同屬于建設工程施工合同，依法必須招標的項目，未招標或者中標無效的，簽訂的BT合同應認定為無效。 / 016
13. 發包人與承包人在招投標前對案涉工程進行實質性磋商的，違反招標投標法的強制性規定，中標合同無效。 / 017
14. 承包人實際進場施工在前、被確定為中標人在后，足以表明雙方在招標前就合同的實質性內容進行了談判，違反招標投標法的強制性規定，施工合同無效。 / 019
15. 必須進行招標的項目，在承包人進場施工后進行招標的，屬于先定后招。雙方未按照中標價簽署的協議，也屬于無效協議。 / 019
16. 未招先定違反招標投標法的強制性規定，施工合同無效。 / 020
17. 明招暗定違反招標投標法的強制性規定，施工合同應認定為無效。 / 021
18. 案涉項目享受政府財政補貼獎勵政策，屬于《中華人民共和國招標投標法》規定的全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目，必須進行招標，發包人與承包人簽訂的施工合同未經招標程序，應屬無效。 / 022
19. 合同簽訂及施工時屬于必須招標項目的，即使爭議發生時因政策規定修改而不再屬于必須招標項目，施工合同仍因違反法律的強制性規定而無效。 / 023
20. 合同履行完畢后，發包人又以合同未經招投標程序主張合同無效的，不予支持。 / 024
21. 商品住宅項目在施工合同簽訂時屬于依法必須招標的項目，沒有進行招標的，鑒于訴訟時國家發改委新規定不再將其作為必須招標的工程項目，參照新規定應認定施工合同有效。 / 025
22. 案涉工程施工合同簽訂時必須進行招投標的公租住房項目但未進行投標的，鑒于訴訟時國家發改委新規定不再將其作為必須招標的工程項目，可以參照新規定認定施工合同有效。 / 027
23. 在終審判決作出前，根據新頒布的法律、行政法規的規定認定合同有效而根據原有法律、行政法規認定無效的，應根據從寬例外、持續性行為例外的基本法理，適用新頒布的法律、行政法規的規定認定合同效力。 / 028
第四節　其他影響合同效力的情形 030
24. 門窗供需及安裝合同屬于建設工程施工合同，發包人將門窗工程分包給個人的，違反法律法規的強制性規定，合同無效。 / 030
25. 施工合同因涉案工程在起訴前一直未取得建設工程規劃許可證被認定為無效，但承包人主張施工合同有效的，應就發包人能夠辦理審批手續而未辦理的事實承擔舉證責任。 / 031
……
建設工程與房地產糾紛裁判規則.下
第一章　房屋買賣
第一節　合同成立 003
1. 未實際取得安置回遷房的權利人，將其對房屋的取得權轉讓的，其轉讓的是房屋所有權，屬于商品房買賣合同。 / 003
2. 買受人與出賣人雖僅簽訂認購書，但房屋價款已經完成支付、房屋已經交付使用的，可以認定雙方之間存在房屋買賣合同關系。 / 004
3. 出賣人與買受人簽訂的定房協議具備當事人名稱、房源位置、房屋基本情況、房屋單價和總價、交付日期、付款方式及期限、違約責任等內容，且買受人已經按照約定向出賣人支付了部分購房款，該協議應當認定為商品房買賣合同。 / 005
4. 出賣人與買受人簽訂商品房買賣合同后又簽訂回購協議，約定出賣人可在任意時間提出回購，且買受人在房屋交付后未主張房屋權利，不應認定雙方為房屋買賣合同關系。 / 005
5. 雙方對購房合同未成立均存在過錯的，法院可結合雙方在締約過程中的過錯程度，合理分擔利息損失。 / 006
6. 出賣人在未經合理注意和核實買受人是否符合按揭貸款條件情況下即與買受人簽訂認購協議、收取定金，因買受人征信問題導致無法獲取按揭貸款、雙方未能訂立商品房買賣合同的，應認定為系因不可歸責于雙方的事由，出賣人應退還買受人已付的定金。 / 007
7. 出賣人宣傳彩頁上關于售房贈送飄窗、陽臺、空中花園面積的表示內容具體確定，對商品房買賣合同的訂立有重大影響，應當視為要約；雖然該允諾未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容。 / 009
第二節　合同效力 010
8. 房屋買賣合同關系是否真實，不僅要從房屋買賣談判流程、房屋價款支付、委托關系、合同所約定條款等表面特征來看，還要結合各方實質內容和合同履行情況進行確定。房屋買賣合同經認定系基于彼此通謀的虛假意思表示所簽訂的，應認定為無效。 / 010
9. 房產交易違反法律、行政法規的強制性規定，其買賣協議應為無效。 / 011
10. 國有房產轉讓中，未依法定程序進行價格評估、未支付合理對價且倒簽合同時間的，應認定雙方惡意串通，損害國有資產權益，交易行為無效。 / 012
11. 關于國有資產轉讓應當進行評估、批準等程序的規定，屬于規范內部程序的管理性規定，非效力性強制性規定，不應影響與第三人簽訂合同的效力，出賣人以此為由主張合同無效的，不予支持。 / 013
12. 新型農村社區項目建設的房屋，出賣給當地集體經濟組織成員以外的人員，違背了新型農村社區建設的政策規定，其房屋買賣合同無效。 / 015
13. 出賣房屋系在農村集體用地上建設的新型農村社區項目，相關文件規定可在當地范圍內轉讓的，應認定為房屋買賣協議有效。 / 015
14. 案涉房屋為保障農村集體組織成員的居住需要而規劃建設的新型農村社區，系集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，買受人非該集體經濟組織成員的，不符合在該區域購買房屋的條件，簽訂的購房合同應認定為無效。 / 017
15. 非集體經濟組織成員購買農村集體用地上所建房屋，房屋買賣合同因違反效力性強制性法律規定而無效。買受人明知自己不符合購買條件的，對于房屋買賣合同無效亦具有過錯。 / 018
16. 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，在重新分配新宅基地后，對原有宅基地不再享有占有和使用的權利，也無權對原有宅基地使用權作出處分。 / 019
17. 建筑物區分所有權中，共有部分歸全體業主共同所有，出賣人通過買賣合同約定共有部分歸出賣人所有的，該條款為排除全體業主對共有部分主要權利的格式條款，應屬無效。 / 021
18. 政府對商品房市場價格進行管理和調控的行政管理性規定及相關政策不屬于認定合同效力的依據，不影響商品房買賣合同當事人對房屋交易價格進行協商行為的效力。買受人主張出賣人銷售房屋價格超出備案價格收取房款違反效力性規定應認定無效的，不予支持。 / 023
19. 零首付銷售房屋不必然導致房屋買賣合同無效，但出賣人零首付銷售房屋加大了銀行貸款的風險，其對買受人不再履行貸款合同的行為具有一定過錯，應對銀行扣減的利息、罰息承擔部分責任。 / 024
20. 公證處對出賣人提供的材料真實性未盡到審查與核實義務，存在過錯，導致房屋買受人無法實現合同目的并造成損失的，應按過錯程度酌定公證處對買受人的損失承擔部分補充責任。 / 025
21. 夫妻一方出售夫妻共同所有房屋，買受人有理由相信出賣行為系夫妻雙方共同意思表示，一方以配偶不同意或不知道為由主張合同無效不能成立。 / 027
22. 房屋按份共有人轉讓他人所享有的份額，屬于無權處分行為，但該無權處分行為不影響轉讓協議的效力，影響的是能否履行協議以及能否發生所有權轉移的物權變動結果。 / 028
23. 當事人基于合作開發建設而取得房屋共有權利，在共有房屋被分割后，一方未經另一方同意或追認，擅自處分另一方房屋的行為，屬于無權處分。 / 029
24. 出賣人簽訂商品房買賣合同時，未將所售房屋存在抵押的事實告知買受人的，買受人可以出賣人存在欺詐為由主張撤銷合同。 / 030
25. 簽訂商品房買賣合同時，案涉項目尚不具備法律規定的基礎開發條件，屬于買受人能夠預見可能發生商業風險和法律風險的情形，買受人對由此產生的法律后果應當承擔一定過錯責任。 / 031
……
附　錄 329
涉不動產異議之訴案件審理的若干問題 / 329
后　記 335"